Saturday, May 19, 2018

Scandal and Housing Policy in California's 32nd State Senate District

California's 32nd Senate District includes parts of southeast Los Angeles County and northwest Orange County.  Source: SD 32 Website.  Click the image to enlarge.

First things first.  There's a California election coming up on Tuesday June 5th, 2018.  To vote in this election you have to be registered by May 21, 2018.  Research, think, vote!

I live in California's 32nd State Senate District (which I'll be calling SD 32).  This district was most recently represented by Tony Mendoza, a Democrat who resigned this February in the face of likely expulsion from the Legislature stemming from an investigation into allegations of sexual misconduct.  Mr. Mendoza denies the allegations.  Full disclosure: I voted for Tony Mendoza last time around, before these allegations came to light.  It's important to take these allegations seriously while also respecting the due process rights of the accused, always a difficult balance to strike.  As a result of this situation, SD 32 has been without representation for months.

I decided to take a look at Tony Mendoza's record on a housing issue near and dear to my heart: accessory dwelling units (ADUs).  ADUs are secondary, smaller homes built on the same lot as a detached house (in the typical case).  California's landmark ADU laws (SB 1069 and AB 2299 of 2016) went into effect at the beginning of 2017 and have spurred some badly-needed housing construction, while presenting a bold but subtle challenge to the suburban status quo of land use planning that reigns in most California communities.  How did Mr. Mendoza vote on SB 1069?  He voted no.  Ugh, Tony, say it ain't so.

The good news is, there are a lot of promising candidates running to fill the SD 32 seat.  My favorite is Vanessa Delgado, a Democrat, the current Mayor of the City of Montebello, and a real estate developer.  She seems committed to a progressive agenda, including policies to get more housing built, and has the experience in both the public and private sectors to be effective.  If she wins, I'll be watching to see how she does.

Plan de uso de tierra de Long Beach, mueva audazmente al statu quo

En 2012, este blog preguntó retóricamente "¿Qué es un centro de estilo de vida sin gente vida sin gente viviendo allá?" en referencia al Centro de la Aldea de Long Beach.  El "Centro de la Aldea," que no debe ser confundido con el Centro de Long Beach, mejor se puede describir como un aparcamiento grande con unos edificios comerciales añadidos, en el rincón suroeste de la Calle Carson y la Auotpista 605, en el Distrito 5 del Ayuntamiento de Long Beach.

El Ayuntamiento de Long Beach recientemente votó dirigir los empleados hacer estudios mediambientales en un nuevo Elemento de Uso de Tierra, parte del Plan General, después de una reunión pública que duró siete horas y con muchas enmiendas que reducieron la altura permisible de edificios y los usos de tierra permitidos en comparación con lo que originalmente fue propuesto por los empleados y la Comisión de Planificación.  Según el Press Telegram, las fuerzas "no en mi yarda de atrás" de Long Beach llegaron en fuerza para mantener el estatu quo contra conceptos radicales como asegurar que hay alojamiento suficiente para controlar los precios y permitir que la gente viva cerca de tiendas para no tener que manejar tanto.

Cuando los políticos terminaron, uno de los lugares heridos fue el Centro de la Aldea.  Propuestas iniciales permitieron una mezcla de usos residenciales y comerciales, y una altura máxima de cinco pisoso.  En vez de eso, el Ayuntameinto aprobó una clasificación solo comercial y una altura máxima de dos pisos, esencialmente reforzando el estatu quo de lo que hay en el sitio hoy.  A través de los suburbios del este de Long Beach, el lugar en que pasé mí juventud, cualquier cambio que habría, aun un poquito, cambiado el estatu quo fue matado.

Esto es muy bueno para los políticos, que pueden ir a su gente con una esperanza realística de ser elegidos de nuevo.  No es bueno para los arrendatarios y compradores de hogares de primera vez que perderán oportunidades de alojamiento muy necesarias.  No es bueno para arreglar el modelo de segregación en Long Beach basado en raza y clase económico, que sigue fuertemente en efecto de facto.  No es bueno para la clima global, que llenamos con gases del efecto invernadero en una manera que no puede ser sostenida.  Pensarías que en una ciudad progresiva como Long Beach, la gente pudiera entender estas cosas, pero quizás no.

No quiero ser todo melancólico.  Hay otros partes de Long Beach donde la urbanización densa y con mezclados usos de tierra se permite y eso es muy bueno.  Todavía, hay algo perturbador que sale de mucha gente cuando el tópico es uso de tierra.  Debemos mirarlo en el ojo y organizar un movimiento fuerte de "sí en mí yarda de atrás" para combatirlo en cada ciudad de California de desde Sacramento.

Saturday, March 24, 2018

Long Beach Land Use Plan Moves Boldly Into the Status Quo

Back in 2012, this blog posed the rhetorical question "What's a 'lifestyle center' without people living in it?" in reference to the Long Beach Town Center.  The "Town Center," not to be confused with Downtown Long Beach, can best be described as a large parking lot with some retail buildings thrown in, at the southwest corner of Carson Street and the 605 Freeway, in the Fifth Council District.

The Long Beach City Council just voted to direct staff to do environmental review on a new Land Use Element of the General Plan, after a seven-hour public hearing and many amendments that reduced height and allowable uses versus what had originally been proposed by staff and the Planning Commission.  According to the Press Telegram, Long Beach's NIMBYs came out in force to preserve the status quo against radical concepts like building enough housing to get prices under control and allowing people to live close to shops so that they won't have to drive as much.

When the politicians were done, one of the casualties was the Town Center.  Initial proposals would have allowed a mixture of residential and commercial use, and a maximum height of five stories.  Instead, the Council approved an all-commercial designation and a maximum height of two stories, essentially reinforcing that status quo of what is built on the site today.  All across Long Beach's eastern suburbs, the place where I grew up, any changes that would have even minimally altered the suburban status quo were struck down.

This is great for elected officials, who can go to their constituents with a realistic hope of being re-elected.  It's not great for renters and first-time homebuyers who will miss out on badly-needed housing opportunities.  It's not great for remedying Long Beach's pattern of income and race-based segregation, which remains firmly entrenched de facto.  It's not great for the global climate, which we are filling with greenhouse gases in a manner which is completely unsustainable.  You would think people in a progressive city like Long Beach might be capable of understanding these things, but maybe not.

I don't mean to be all gloom and doom.  There are other parts of Long Beach where denser, mixed-use development will be allowed, and that's very welcome.  Still, there's something disturbing that emerges from many people when it comes to land use.  We should look it square in the eye and organize a muscular YIMBY coalition to fight back in every city in California and from Sacramento.

Una estructura de cinco partes para un clima estable

Pensando en el calentamiento global recientemente, me di cuenta de que básicamente hay cinco tipos de cosas que tenemos que hacer para reducir las emisiones de gases del efecto invernadero y tener un clima estable para las generaciones futuras.  Aquí hay un poco de información en las emisiones de tales gases por secor desde la Junta de Recursos de Aire de California.

1. Limpia la red de electricidad
Tenemos que parar el uso de combustibles fósiles como carbón y gas natural en la generación de electricidad tener cualquier esperanza parar el calentamiento global.  Afortundadamente, tenemos altenativas como la energía del viento y la energía solar.  Aun más afortunadamente, es posible usar sistemas de almacenamiento de energía como gruopos de pilas, volantes y bombeando agua arriba atrás de una represa para que podemos usar fuentes de energía que se generan a veces, en cualquier momento.  California ya ha hecho mucho progreso, con 25% de la elecricidad estatal viniendo de fuentes renovables en 2016 (este porcentaje excluye "represas grandes" que dan otro 10% de la electricidad estatal).  La ley estatal requiere que esto sube a 50% por 2030, y no pararemos allí si el clima política se mantiene.  El promedio de Estados Unidos es solo 15% (que incluye todas las represas).  Todavía estoy esperando para El Que No Será Nombrado, hacer E.U. muy bueno y grande en cuanto al liderazgo del medio ambiente (sarcasmo).

2. Limpia el sistema de transporte
Dios mío, esto será difícil.  Todos los vehículos tienen que dejar de tomar su energía de combustibles fósiles refinados como gasolina y diesel.  En vez de eso, los vehiculos tienen que tomar su energía de electricidad y hidrógeno.  Afortunadamente, los coches eléctricos han llegado a ser mucho mejor y más barato receintemente.  Por supuesto, no debemos aceptar la situación actual en que el coche es el rey del transporte porque los coches usan mucha energía, matan a mucha gente y tienen otros impactos negativos en ciudades como haciendo las cosas menos agradable para la gente a pie.  A través del urbanismo, un enfoque principal de este blog, podemos poner los destinos de la gente más cerca de donde vive y hacerlo más fácil mover con transporte muy verde como caminar, montar bicicleta y transporte público eléctrico.  No sólo hablo de vehículos de tierra.  Los barcos y aviones tambén tendrán que convertir a energía verdaderamente limpia.

3. Deja de usar gas natural en edificios
El gas natural es una fuente importante de combustible para centrales eléctricas, pero también es una fuente importante de combustible para calentar los hogares y negocios.  Piensa en todas las estufas, calentadores de agua, y calentadores de espacio que usan gas en nuestros hogares, negocios y procesos de fabricar.  Estos tienen que ser convertidos a esa energía limpia y renovable decribido en Parte 1, o en fuentes de energía sacadas de tales fuentes limpias y renovables, como hidrógeno. 

4. Limpia la agricultura
Claro, mientras tenemos miles de millones de personas en la planeta, necesitaremos la agricultura, pero lo que comemos tiene un impacto profundo en el problema de cambio climático.  El consumo de carne es particularmente problemático, especialmente el consumo de animales ruminantes como vacas y ovejas, cuyos emisiones de metáno los hacen los "Hummers" de comida.  Los animales a menudo comen cosas que pueden ser comidos por personas directamente, y las convirten de manera no muy eficiente en calorías comestibles, que usa más energía, agua y tierra.  Pues, si vamos a bajar nuestros emisiones de gases del efecto invernadero, tendremos que comer menos carne, y particularmente menos hamburguesas y bistecs que ahora.  Cuando hay más personas en la planeta, esto es más difícil.  No creo que todos nosotros tenemos que ser vegetarianos y veganos para lograr esto, pero tendremos que comer menos carne a veces.

5. Para la pérdida de hábitat
Las áreas naturales están llenas de sumideros de carbono, como árboles y otras plantas que absorben gases del efecto invernadero.  Nosotros seres humanos son muy adeptos en destruir hábitat, si para agricultura, minería o urbanización.  El urbanismo puede ayudar aquí, con su promoción de la densidad (que, por definición, usa menos tierra que los suburbios típicos de E.U.).  Como descrito en Parte 4, la agricultura es necesaria, pues para salvar tierra tendremos que comer menos carne, estabilizar la población humana, o tener granjas verticales en edificios.  Usando menos recursos de la tierra puede ser logrado por reciclar más para no tener que cortar tantos arboles o minar tantos minerales.

Pues eso es lo que tenemos que hacer.  Una discución detallada de como hacerlo es un sujeto para otro día.  No será fácil, pero como usual, ayuda prestar atención y intentar hacer algo, en vez de creer que esto no está pasando.  Todo lo que hacemos como individuos y juntos, en todos los niveles de organización social y gubernamental, es importante.

Thursday, December 28, 2017

A Five-Part Framework for a Stable Climate

Thinking about global warming recently, it occurred to me that there are basically five kinds of things that we have to do to reduce greenhouse gas emissions and have a stable climate for future generations to enjoy.  Here's some information on California's greenhouse gas emissions by sector from the California Air Resources Board.

1. Green the Electrical Grid
We have to stop the use of fossil fuels such as coal and natural gas in the generation of electricity to have any hope of stopping global warming.  Luckily, we have alternatives such as wind and solar.  Even more luckily, it is possible to deploy energy storage systems such as lots of batteries, flywheels and pumping water up behind dams so that we can use energy sources that are generated intermittently whenever we need them.  California has already made significant progress, getting 25% of its electricity from renewables in 2016 (this percentage excludes "large hydroelectric" which accounts for another 10% of California's electricity supply).  State law requires this to increase to 50% by 2030, and we won't stop there if the current political climate holds.  The U.S. average is lagging behind at 15% (which includes all hydroelectric power).  I'm still waiting for He Who Shall Not Be Named to make America great again on environmental leadership (sarcasm).

2. Green the Transportation System
Oh boy, this one's going to be hard.  All vehicles have to not be powered by refined fossil fuels such as gasoline and diesel.  Instead, vehicles need to be powered by electricity and hydrogen.  Luckily, electric cars have been getting much better and cheaper recently.  Of course, we shouldn't just accept our car-drenched status quo because cars are still very energy intensive, kill a lot of people, and have other unfortunate impacts on our cities like making things less pleasant for people walking.  Through urbanism, a major focus of this blog, we can put people's destinations closer to where they live and make it easier to get around using super-green transportation such as walking, bicycling and electrified public transit.  I'm not just talking about land vehicles, by the way, ships and aircraft also have to convert to truly clean energy.

3. Phase Out Natural Gas Use in Buildings
Natural gas is a major source of fuel for power plants that generate electricity, but it is also a major source of fuel for heating things up in homes and businesses.  Think of all of the stoves, water heaters and space heaters that are powered by gas in our homes, businesses and manufacturing processes.  These need to be converted to run on that clean, renewable electricity described in Part 1, or on energy sources derived from said clean, renewable electricity, such as hydrogen.

4. Green Agriculture
Of course, as long as there are billions of people on Earth, we're going to need agriculture, but what we eat has a profound carbon footprint.  Meat consumption is particularly problematic, particularly the consumption of ruminant animals such as cows and sheep, whose methane emissions make them the Hummers of food.  Animals often eat food products that could be consumed by humans directly, and convert them inefficiently into edible calories, which uses more energy, water and land.  So if we're going to get our greenhouse gas emissions down, we're going to have to eat less meat, and particularly fewer burgers and steaks than we do now.  The more people there are on Earth, the harder this will be to accomplish.  I don't think we all have to be vegetarians or vegans to pull this off, but we're going to have to at least be half-assed vegetarians sometimes.

5. Stop Habitat Loss
Natural habitats are filled with carbon sinks, such as trees and other plants that absorb greenhouse gases.  Yet, we humans have a knack for destroying habitat, whether for agriculture, resource extraction or urbanization.  Urbanism can play a helpful role here, with its advocacy of denser settlement patterns (which, by definition, use less land than typical American suburbia).  As discussed in Part 4, agriculture is necessary, so to save land we're either going to have to eat less meat, stabilize the human population, or have vertical farms in buildings.  Extracting fewer resources could be accomplished by more efforts at recycling so that we don't have to chop down as many trees or mine as many minerals.

So that's what we have to do.  A detailed discussion of how to do it is a subject for another day.  It won't be easy, but as usual, it helps to actually pay attention and try to do something, instead of pretending like this isn't happening.  Everything we do individually and collectively, at every level of social and governmental organization, matters.

Un compromiso de control de renta en California

Recientemente, la discución de control de renta ha aumentado en California, debido a la cri-tástrofe-pocalypsis-ageddon (es decir la maldita renta está demasiada alta).  Segun la Encuesta de Comunidades Estadounidenses (estimaciones de un año), en 2016 la renta mediana en California fue $1,375 y 55.3% de arrendatrios gastaron más que 30% de su ingreso en renta (el estándar federal de lo que se considera asequible).  En 2011 las figuras fueron $1,174 y 57.6%.  El bajo en el porcentaje de arrendatarios con un sobrepeso quizás parece positivo, pero puede significar una salida de gente del estado mientras las rentas siguen subiendo, dejando atrás residentes mas adinerados que pueden estar aquí, por ahora.  Este problema es aun más severo en los grandes urbes del estado, la Área de Los Ángeles y la Área de la Bahía.

¿Pues es control de renta la solución?  Primero un poco de contexto.  Una ley estatal pasó en 1995 que se llama el Costa-Hawkins Rental Housing Act (Código Civil Secciones 1954.50-1954.535) que tiene reglas para ordenanzas locales en cuanto a control de renta.  Debajo de Costa-Hawkins, si un gobierno local ya tuvo control de renta cuando Costa-Hawkins tomó efecto, ese gobierno no puede aplicar control de renta a viviendas más nuevas que las que ya fueron cubiertas.  Si un gobierno local no tuvo control de renta cuando la ley entró en vigor, control de renta no se puede aplicar a cualquier edificio que obtuvo un certificado de ocupación después del 1 de Febrero de 1995.  Si un arrendatario en una unidad con control de renta termine su tenencia o es desalojado legalmente, arrendatarios nuevos pueden ser cargados la renta del mercado y el aumento en la renta después puede ser sujeto a control de renta.  Las casas separadas y las unidades de condominios no son sujetos a control de renta.

Ahora para unos argumentos en pro y en contra.  El pro grande de control de renta es que reduce la tasa de subida de rentas, que ahorra dinero para los arrendatarios.  Los arrendatarios saben que su renta subirá relativamente lentamente y es menos probable que pierdan la capacidad de estar en la unidad.  Los dueños de casas en California disfrutan de un beneficio parecido en la Proposición 13 que tiene un techo en la tasa de subida de los impuestos de propiedad (¿"control de impuestos de propiedad"?), pues ¿no sería justo si los arrendatarios disfruten de una estabilidad parecida en su costo de alojamiento?

Desafortunadamente el control de renta también tiene unas desventajas.  Primero, es un incentivo quitar unidades del mercado rental, ya que los dueños no pueden ganar tanto dinero de sus arrendatarios.  Los dueños quizás decidirán que prefieren convertir sus unidades rentales a condominios, por ejemplo, y venderlos con precios del mercado.  Con control de renta, los dueños tienen un incentivo desalojar a sus arrendatarios porque arrendatarios nuevos pagarán los precios del mercado.  Control de renta es un incentivo de no mantener a los edificios, ya que el costo no se puede capturar en rentas más altas.  Control de renta no ayuda a arrendatarios que tienen que moverse, y puede motivarlos a quedarse donde están aun si necesitan moverse para una oportunidad de empleo o cuidar a un miembro de su familia.  Control de renta no necesariamente beneficia a los arrendatarios con bajos ingresos, ya que aun los arrendatarios ricos pueden beneficiar.  Control de renta puede actuar como un excusa de no cambiar para ciudades que han pasado regulaciones que dificultan la construcción de alojamiento.  También puede bajar la motivación de construir el alojamiento.  Por hacer la inversión en alojamiento rental menos rentable, los inversores pueden ser tentados con otras inversiones más rentables, y menos dinero será disponible construir alojamiento.

Pues aquí está mi compromiso.  Yo cambiaría Costa-Hawkins para que todo el alojamiento en California estaría exento de control de renta de un periodo fijo de tiempo, probablemente 30 años desde la fecha de la última inspección de la construcción, a pesar de si el gobierno local tenía una ordenanza de control de renta ya.  Esto da los edificios un tiempo de pagar su deuda de construcción y dar un beneficio bueno a sus inversionistas.  Esto también significa que el alojamiento construido después de 1995 con el tiempo podrá ser sujeto a control de renta.  Yo permitiría a los gobiernos locales aplicar control de renta a casas y unidades de condominios, que son una fuente importante de alojamiento de alquiler.  Yo limitaría cuanto los gobiernos locales pueden limitar la subida de la renta a un invel que es más alto que la inflación (por ejemplo, el Índice de Precios del Consumidor más 1%, si la inflación es de 2% al año, la ordenanza local de control de renta tendría que permitir la subida de renta por lo menos 3% al año).  En esta manera la subida en el precio es limitado, pero la renta puede subir suficientemente cubrir la inflación y reflejar las fuerzas del mercado un poco, que debe ayudar con la falta de incentivo de mantener las unidades.  Yo permitiría que los arrendatarios nuevos sigan pagando la renta del mercado, siempre y cuando que los arrendatarios anteriores no fueron desalojados ilegalmente.  Esto permite que los precios del mercado sigan jugando un papel en el mercado de alojamiento rentado (es decir si hay una escacez de alojaimento, los precios del mercado todavía puden comunicar esa información un poco).

Al fin y al cabo, entiendo porque las activistas arrendatarios queren el fin de Costa-Hawkins.  La maldita renta es demasiada alta.  Sin embargo, se necesitan límites razonables en el control de renta.  Control de renta no realmente es la solución a nuestra crisis de alojamiento y debe ser un último recurso.  La solución real es construir alojamiento suficiente e invertir en viviendas asequibles para los pobres.  Desafortunadamente, eso require actos de voluntad política que pueden ser aun más difícil que reformar la ley de California que guía las ordenanzas de control de renta.

Saturday, December 9, 2017

A California Rent Control Compromise

Recently, discussion of rent control has picked up in California, due to the statewide housing cri-tastrophe-pocalype-ageddon (i.e. the rent is too damn high).  According to the American Community Survey (one-year estimates), in 2016 the statewide median rent was $1,375 and 55.3% of renters spent over 30% of their income on rent (the federal affordability standard).  In 2011, the figures were $1,174 and 57.6%.  The decline in the percentage of cost-burdened renters may look positive, but it could actually be a reflection of people leaving the state as rents become more and more unbearable, leaving behind wealthier residents who can hang on, for now.  Of course, this problem is even more severe in California's large metros like Greater Los Angeles and the Bay Area.

So is rent control the answer?  First some context.  A state law passed in 1995 called the Costa-Hawkins Rental Housing Act (California Civil Code Sections 1954.50-1954.535) sets the guidelines for local rent control ordinances.  Under Costa-Hawkins, if a local government already had rent control in effect when Costa-Hawkins went into effect, that local government can't apply rent control to any newer dwellings than were already covered.  If a local government did not already have rent control in effect, rent control cannot be applied to any buildings that got a certificate of occupancy after February 1, 1995.  If tenants with rent control terminate their tenancy or they are legally evicted, new tenants can be charged rent at market rate and the rate of increase in rent thereafter can be subject to local rent control.  Single-family homes and condo units are exempt from rent control.

Now for pros and cons.  The big pro of rent control is that it reduces the rate at which rents can increase, which saves tenants money.  Tenants know that their rent will rise at a relatively slow and predictable rate and are less likely to be priced out.  Homeowners in California enjoy a similar benefit in that Proposition 13 caps the rate of increase in property taxes ("property tax control"?), so wouldn't it be fair for renters to enjoy similar stability in their housing costs?

Unfortunately, rent control also has some cons.  Firstly, it is a disincentive to rent homes, since landlords can't make as much money from their tenants.  Landlords may decide they would rather convert their rental units to condos, for example, and sell them at market rate.  Under rent control, landlords have an incentive to evict their tenants because when new tenants come in they can charge market rate.  Rent control disincentivizes repairs and maintenance of buildings, since the costs of these measures can't be fully recaptured in higher rents.  Rent control doesn't help tenants who need to move, and can incentivize them to stay in a rental home longer than they normally would, even if they need to move to chase a job opportunity or care for a family member.  Rent control doesn't necessarily benefit low-income tenants, since even wealthy tenants can benefit from it.  Rent control may act as political cover for cities that have failed to create a regulatory environment where enough housing can be built to meet demand.  It can also disincentivize that housing construction itself.  By making an investment in rental housing less profitable, investors can be tempted by other, more profitable investments, and capital flows to build housing can be reduced.

So here's my compromise.  I would amend Costa-Hawkins so that all housing developments in California would be exempt from rent control for a fixed period of time, probably 30 years from the date of final inspection on the construction, regardless of whether a local government already has rent control or not.  This gives buildings some time to pay off their construction debt and give a good return to their investors.  This also means post-1995 housing could eventually be subject to rent control.  I would allow local governments to apply rent control to single-family homes and condo units, which are a major source of rental housing.  I would limit how much local governments can limit the increase in rents to some level that is greater than inflation (e.g. CPI +1% so if inflation is 2% per year, the local rent control ordinance would have to allow rents to rise at least 3% per year).  This way rent increases are capped, but the rent can rise enough to cover inflation and reflect market forces a bit, which should help with the disincentive for maintenance.  I would continue to allow new tenants to be charged market rate as long as the previous tenants were not evicted illegally.  This allows price signals to continue to play a role in the rental housing market (i.e. if there is a shortage, rental prices can still communicate that information to an extent).

At the end of the day, I understand why tenant activists want to repeal Costa-Hawkins.  The rent is too damn high.  However, there need to be reasonable limits on rent control.  Rent control isn't really the solution to our housing crisis and should be a last resort.  The real solution is to build enough housing to meet demand and invest more in subsidized affordable rental homes for people with low incomes.  Unfortunately, that requires acts of political will that can be even harder than reforming California's residential rent control law.