Saturday, September 30, 2017

Three Senses of Neighborhood Character

"Neighborhood character" is a phrase that gets thrown around a lot in planning and development debates.  Usually it is used like this:

"This development threatens the character of our neighborhood."

This is really effective rhetoric.  The word "character" has lots of positive connotations, after all.  Let's dig a bit deeper.  I think there are three ways we can think about neighborhood character:
  1. Physical Character - The type of buildings and the relationship of those buildings to public spaces.
  2. Moral Character - The degree to which a community acts in ways that are ethical.
  3. Neighborhood Characters - The people who inhabit a neighborhood.
Anti-development rhetoric at its most literal is trying to protect physical character.  But in a city like Greater Los Angeles, if we freeze a neighborhood's physical character, we will often harm our own moral character and displace neighborhood characters.

Our city is largely a suburban place, with a predominance of detached houses and strip malls, yet jobs and people keep moving in.  People should have a chance to live close to their jobs, which in many places implies that there has to be a higher density of development.  Houses have to give way to townhomes and apartments, gradually, when individual property owners are willing to do so.  By freezing the neighborhood's physical character, we prevent this from happening.  People are forced to live on the outskirts of the city, where housing is cheaper, and endure long commutes that are bad for their health, their happiness, the environment and regional traffic congestion.  Alternatively, people are forced to overcrowd into the close-in housing that does exist, reducing their quality of life.  Ironically, this is an increase in population density, just without the housing to accommodate it properly.

Part of having good moral character means supporting racial integration.  Currently in the Los Angeles-Long Beach-Anaheim Metropolitan Statistical Area 51.5% of the white population lives in detached houses whereas only 37.2% of the black population lives in detached houses (2016 American Community Survey, 1-Year Estimates, Tables 25032A & 25032B).  If we ban multifamily housing, we aren't exactly banning people of color, but we are making it less likely that they will be in a neighborhood, which is disturbing given America's long and troubled history of racial injustice.

Finally, think about neighborhood characters.  The children who grow up in a neighborhood may find out when they become adults that their neighborhood is not affordable to them.  This is the case with the neighborhood I grew up in, and that is despite the fact that my wife and I both have master's degrees and solid incomes.  Our only way in would be inheriting property and that's about luck, which some people are more likely to have than others.  Whether I would want to live there is not the point.  The point is we're gentrifying our own children out of our own neighborhoods, which is pretty shocking if you stop to think about it.  This disrupts the ability of families to take care of each other across generations, as middle-aged people juggle the demands of caring for their own children and their aging parents.  Access to opportunity should not be about inherited wealth.  It should be about hard work.  Also, a neighborhood isn't really made up of buildings; it's made up of people.  The buildings are just a means to an end.

So next time somebody throws "neighborhood character" at you, challenge them to think deeply about what freezing physical character could mean for our moral character and the neighborhood characters not fortunate enough to have affordable housing where they need it.

SB 35 ayudará en solucionar la crisis de alojamiento de California, pero no cambiará el partido profundamente

California está en medio de un cri-tastrofe-pocalipsis (crisis) de alojamiento por razones que son descritos muy bien en un editorial del 18 de Agosto de 2017 del San Francisco Chronicle ("Caliofornia debe encontrar la voluntad de enfrentar la crisis de alojamiento").

Una de las propuestas de ley que fue firmado ayer por Gobernador Brown fue la Propuesta de Ley del Senado 35 (SB 35) por el senador estatal Scott Wiener.  Entrará en vigor el primero de enero de 2018.  Wiener representa a la Ciudad de San Francisco y parte de la área al sur.   San Francisco es el centro de la crisis de alojameinto de California con un precio mediano de un hogar de $1,024,000 y una renta promedia de $1,784 (mantenido artificalmente bajo por el uso extendido de control de renta) según la Encuesta de Comunidades Estadounidenses 2016 (un año) que ahora es lamentablemente anticuado (es decir es peor ahora).  Las unicas personas que pueden vivir en San Francisco es la gente que compró hogares hace mucho tiempo, gente que ha vivido por mucho tiempo en unidades con control de renta por mucho tiempo y/o con muchos compañeros, gente que han ganado loterías recibir una de las pocas unidades de alojamiento subsidiado y trabajadores profesionales con sueldos altos, frequentemente simbolizado por trabajadores de tecnología.  El resto del estado se tambalea a esta situación triste cada día.  Llegamos a ser una comunidad de portón sin un portón literal.  ¿Quien necesita un portón cuando el alto costo de alojamiento puede alejar a los pobres y a la gente de color aun mejor, verdad?

¿Pues que hará SB 35 solucionarlo?  Hará un proceso de aprobación "por derecho" para ciertos proyectos de alojamiento.  Aprobación por derecho significa que si el proyecto cumple con ciertas reglas objetivas, será aprobado.  No vista pública de la causa, no estudios ambientales del Acto de la Calidad del Medio Ambiente de California (ACMAC).  También prohibirá o pondrá un límite en requísitos de estacionamiento fuera de la calle para proyectos racionalizados.  Por ejemplo, un proyecto racionalizado dentro de 0.5 milla (0.8 km) de una parada de transporte público no será sujeto a un requísito mínimo local de estacionamiento fuera de la calle.  Esto ayudará, ya que las aprobaciónes discrecionales, estudios ambientales, vistas públicas y requísitos de estacionamiento a menudo retrasan, hacen más pequeño, hacen más costoso o matan los proyectos basado en pretextos que esencialmente son "no en mi yarda de atrás."  El alojamiento es bueno quizás, pero no cerca de donde vivo.

Un problema con SB 35 es que calificar como un proyecto racionalizado tiene muchas condiciones.  El proyecto tiene que:

  • Estar en una área urbanizada.
  • Ser alojamiento multifamiliar.
  • Estar en un sitio cerca de edificios existentes.
  • Estar en un sitio con reglas de zona que permite alojamiento o mezclados usos de tierra (con al menos 75% del proyecto siendo residencial).
  • Alcanzar porcentajes y duraciones mínimas para unidades asequibles, si hay unas.
  • Estar en una área en que el gobierno local no ha alcanzado su meta estatal de producción de alojamiento.
  • Cumplir con las reaglas de zona objetivas.
  • No estar en ciertas áreas especiales incluyendo la zona coastal, tierra agricultural buena, hábitat para especies en peligro de extinción, etc., etc.
  • No estar en un sitio en que alojamiento ocupado por inquilinos ha existido durante los ultimos diez años o destruye una estructura histórica.
  • Pagar un "sueldo prevaleciente" (un sueldo mínimo especial para trabajadores de construcción que es más alto que el sueldo mínimo normal), a menos que el proyecto es una "obra pública" o, en ciertas situaciones, usar "obreros con mañas y enseñanza," que es un término legal con una definición específica.
  • No involucrar una subdivisión en la mayoría de casos.
  • No cambiar ciertas tierras como para hogares móviles y usos parecidos.
Me gusta esta ley porque da una opción a los urbanizadores.  Si vale la pena cumplir con los muchos, muchos, muchos requísitos, los urbanizadores pueden obtener sus permisos más rápidamente y construir con menos estacionamiento que en el proceso normal, así bajando los costos y haciendo alojamiento muy necesitado.  Por el otro lado, unos de los reqísitos son exesivos y harán la ley menos atractivo y utilizable.  Aquí hay unos problemas:

  • El requístos para "sueldo prevaleciente" aumentará el costo de alojamiento por aumentar el costo de construcción.  California ya tiene uno de los sueldos mínimos más altos del país, ahora $10.50 por hora por empleadores con al menos 26 empleados y subiendo a $15.00 por hora por 2022.  ¿Por qué necesitamos un sueldo mínimo especial para obreros de construcción, que en muchos casos ya hacen más que el mínimo?  Porque hace feliz a los sindicatos, y ayudaron matar una propuesta de ley parecida del Gobernador Brown en 2016.  Unos sindicatos han usado ACMAC para lograr sueldos más altos para sus miembros en proyectos.  Por tanto, no quieren apoyar aprobación por derecho a menos que reciben un beneficio para sus miembros.  Los sindicatos discutirán que sus miembros deben poder vivir en los proyectos que construyen, pero ¿qué pasará con los verdaderamente pobres que enfrentarán costos más altos para su alojameinto?
  • Aunque los otros requísitos son lógicos individualmente, juntos hacen la ley difícil usar.  También dan muchas armas a opositores de proyectos.  Si quieren combatir un proyecto racionalizao en corte, solo tendrán que mostrar que por lo menos uno de los requísitos no fue cumplido.
  • Los proyectos tienen que cumplir con las reglas de zona locales.  Los gobiernos locales tienen muchas razones no querer decir "sí" a más alojamiento y más densidad, especialmente: 1) presión política de los vecinos opuestos a la urbanización & 2) la urbanización residencial no sube mucho la base de impuestos dado que la Proposición 13 tiene límites en los impuestos de propiedad.  Racionalización causará que muchos gobiernos locales busquen maneras de permitir aun menos alojamiento que ahora, dado que perderán control local.
En balance, estoy feliz que SB 35 fue aprobado, pero no solucionará el problema de alojamiento costoso en California por si mismo.  Es solamente una herramienta en una caja de herramientas que tendrá que expandir si realmente queremos suministrar el alojamiento necesario y cumplir con nuestros ideales como una sociedad.  Tenemos que construir mucho más alojamiento, y a veces eso involucra deciciones difíciles.

Saturday, August 19, 2017

SB 35 Would Help Solve California's Housing Crisis, But it Won't be a Game-Changer

California is in a severe affordable housing cri-tastrophe-pocalypse-ageddon ("crisis") for reasons that are summed up well in an editorial in yesterday's San Francisco Chronicle ("California must summon the will to meet housing crisis").

One of the proposals in the state legislature this year to deal with that crisis is Senate Bill 35 by State Senator Scott Wiener, who represents the City of San Francisco and some of the surrounding area to the south.  San Francisco is ground zero for California's housing crisis with a median home price of $1,024,000 and a median rent of $1,784 (kept artificially low thanks to widespread rent control) according to the now woefully out-of-date 2016 American Community Survey, one year estimates (i.e. it's worse now).  The only people who can afford to live in San Francisco are people who bought in a long time ago, people who have lived in rent-controlled units for a long time and/or have lots of roommates, people who have won lotteries to get into one of the handful of subsidized affordable homes and highly-paid professional workers, often symbolized by tech workers.  The rest of the state is lurching towards this housing dystopia more and more each day.  We're becoming an increasingly exclusive gated community with no literal gate.  Who needs a gate when high housing costs can keep out the poor and people of color just as well, right?

So, what would SB 35 do about it?  It would create a by-right approval process for certain housing developments.  By-right approval means that as long as a project meets certain objective standards, it will be approved.  No public hearings, and no need to prepare the typical environmental studies under the California Environmental Quality Act (CEQA).  It would also prohibit or cap minimum off-street parking requirements for streamlined developments.  For example, a streamlined development within half a mile of public transit would not be subject to local minimum off-street parking requirements.  This is helpful, since discretionary approvals, environmental studies, public hearings and parking requirements often delay, scale back, increase costs for or kill housing projects based on pretexts that essentially boil down to NIMBYism: housing is fine, perhaps, just not near me.

The problem with SB 35 is that in order to qualify for this streamlining, there is a long list of conditions that have to be met.  The development has to:
  • Be in an urbanized area or urban cluster.
  • Be multifamily housing.
  • Be on an infill site.
  • Be on a site zoned for residential or mixed-use (with at least 75% of square footage proposed being residential).
  • Meet minimum percentages and durations for any affordable (below market rate) units.
  • Be in an area where the local government is seeing housing production at less than it's state target (RHNA).
  • Comply with objective local zoning standards.
  • Not be located in special areas including the coastal zone, prime farmland, endangered species habitat, etc., etc.
  • Not be on a site where tenant-occupied housing has existed within the last ten years, or demolish a historic structure.
  • Pay prevailing wages (a special minimum wage for construction workers that is higher than the regular minimum wage), unless it is a "public work" or, in some situations, use a "skilled and trained workforce," which is a technical term with a specific legal definition.
  • Not involve a subdivision in most cases.
  • Not mess with certain lands used for mobile home parks, and similar uses.

I like this bill because it gives developers a choice.  If it's worthwhile to meet the many, many, many eligibility criteria, developers can get permits faster and build with less parking than would otherwise be the case, lowering costs and providing badly-needed housing supply.  On the other hand, some of the eligibility criteria are excessive and will discourage people from using streamlining.  Here are some problems:
  • The prevailing wage requirement will increase the cost of housing by increasing the cost of construction.  California already has one of the nation's highest minimum wages, currently $10.50 per hour for employers with at least 26 employees and rising to $15 per hour by 2022.  Why do we need a special minimum wage for construction workers, who in many cases probably make more than minimum anyway?  Because that's what unions like, and they helped kill Governor Brown's streamlining bill last year.  Some unions have used CEQA lawsuits as leverage to get concessions for their members on projects, so they don't want to support by-right approvals unless they can see a benefit for their members in terms of higher wages.  Unions will argue their workers should be able to afford to live in the projects they build, but what about the truly down-and-out, unskilled workers making minimum wage who will pay the price for higher construction costs?
  • Although most of the rest of the eligibility requirements make sense individually, collectively, they add up to make the law intimidating and hard to use.  They also give project opponents plenty of potential arguments.  If they want to challenge a streamlined project in court, they'll just have to show that at least one of the eligibility criteria was not met.
  • Projects have to comply with objective local zoning standards.  Local governments have multiple disincentives to approve housing and allow higher densities, especially: 1) political pressure from local NIMBYs & 2) residential development doesn't raise much money for cities due to Proposition 13's limits on property taxes.  Streamlining will make many local governments look hard for ways to zone for even less housing than they do now, since they would be losing local control.

On balance, I'd rather have SB 35 than not, but it's not going to solve the affordable housing problem by itself.  It's just a tool in a toolbox that will have to keep expanding if we're really serious about making sure people have a roof over their heads and living up to our highest ideals as a society.  We have to build a lot more housing, and sometimes that involves tough trade-offs.

[Update: SB 35 was signed into law on September 29th, 2017 and will go into effect on January 1st, 2018.]

No mires el fuego en el contendor de basura

En el curso de mis pensamientos en cuanto a la política nacional, una metáfora ha entrado mi mente para describirlo: un fuego de un contenedor de basura.  El Presidente Trump se ha revelado como el incompetente, cruel, montón de ideas malas y defectos de carácter que pareció en su campaña (que sorpresa).  Cunado hay un contendor de basura en llamas, es difícil no mirar.  Tienes pensamientos como "¿Debe alguien hacer algo?" o "Cuando la basura arde, por alguna manera huele peor." o "Esto probablemente no es saludable respirar." o "Quizás podemos tropezar en una guerra nuclear."

Mira, todavía debes seguir las noticias, escribir a sus miembros del Congreso, vota y dona a causas buenas.  Pero, si vamos a sobrevivir esto, también tendremos que, a veces, no mirar el fuego de cinco alarmas ardiendo en 1600 Avenida Pennsylvania.

Cuando desivias la mirada, recomiendo Fully Charged ("Completamente Cargado") una seria de YouTube, presentado por Robert Llewellyn.  Fully Charged se trata de los vehículos eléctricos y la energía renovable.  Revela en una manera muy divertido que de hecho hay buenas cosas pasando en el mundo.  Además el inglés británico es interesante (e.g. "petrol").

Recuerda, ningun fuego en un contenedor de basura arde para siempre . . .

Sunday, August 6, 2017

Look Away From the Dumpster Fire

In the course of my ruminations on national politics this year, a single metaphor has seeped into my mind to sum it all up: a dumpster fire.  President Trump has turned out to actually be the incompetent, mean-spirited pile of bad ideas and character flaws he revealed himself to be on the campaign trail (what a surprise).  When a dumpster is on fire, it's hard to look away.  You have all of these thoughts like "shouldn't somebody do something?" or "when trash burns, it somehow smells even worse," or "this is probably unhealthy to breathe in," or "maybe we could actually blunder into a nuclear war."

Look, you should still follow the news, write your members of Congress, vote and donate to causes you believe in.  But if we're going to make it though, we're also going to have to, at least occasionally, look away from the five-alarm dumpster fire that is raging at 1600 Pennsylvania Avenue.

When you do look away, I'd like to recommend Fully Charged, a YouTube series hosted by Robert Llewellyn.  Fully Charged is all about electric vehicles and renewable energy.  It reveals in quite entertaining fashion that there actually are good things happening in the world.  Plus British English is kind of fun (e.g. "petrol").

Anyway, just remember, no dumpster fire burns forever . . .

¡Ruta Pasaporte de Long Beach es gratis y usa autobuses eléctricos!

Un autobús eléctrico Pasaporte de Transporte Público de Long Beach en el Acuario de Long Beach.

¡La revolución de autobuses eléctricos continúa!  Transporte Públco de Long Beach ha lanzado una flota de autobuses eléctricos en su ruta Pasaporte.  El Pasaporte es una línea de autobús que hace un círculo alrededor del Centro de Long Beach.  Es una manera buena de ir entre el centro, el Queen Mary, y acuario y la aldea del mar.  Diferente de un pasaporte real, no hay que pagar, el viaje es gratis.  Además la frequencia de servicio es bastante bien.  Solo hay que esperar 10 minutos entre autobuses durante los períodos principales del día, aun en los fines de semana, según el horario.

Autobuses eléctricos de pilas son el próximo paso grande adelante en el desempeño ambiental en transporte público, que ya tiene un récord muy bueno por sacar coches de las calles y por su uso de energías alternativas como autobuses de gas natural y autobuses híbridos.  Los autobuses de pilas no necesitan alambres por encima (que unos piensan son feos) y como verás en ciertos autobueses en ciudades como San Francisco.  Parecen como autobuses normales, hacen menos ruido y no tienen contaminación desde el tubo de escape (espera, no hay un tubo).  Mientras nuestro sistema de electricidad cambia a fuentes más limpias como el viento y la energía solar (que son requisitos legales en California y necesario parar el calentamiento global), el desempeño ambiental de autobuses eléctricos solo mejorará.

Estas noticas son fantásticas.  Transporte Público de Long Beach debe ser encomendado por este programa muy innovador.  El periódico Press Telegram reportó receintemente que Long Beach quiere "una flota completamente limpia por 2020."  ¡Vámonos!

Saturday, July 15, 2017

Long Beach Transit's Free Passport Route Runs on Electric Buses!

An electric Passport bus at the Long Beach Aquarium.

The electric bus revolution continues!  Long Beach Transit has rolled out an electric bus fleet on its Passport route.  The Passport is a bus line which runs in a loop centered on Downtown Long Beach.  It's a good way to get from Downtown to the Queen Mary, the Aquarium and Shoreline Village.  Unlike a real passport, you don't have to pay to get on board: it's free to ride.  To top it all off, the frequency of service is pretty good.  It's only 10 minutes between buses during daytime peak periods, even on the weekends, according to the timetable.

Battery electric buses are the next quantum leap in eco-friendliness for public transit, which already has substantial green credentials for taking cars off the road and for its widespread use of alternative fuels and drivetrains like compressed natural gas (CNG) and hybrid buses.  Battery electric buses don't need overhead electric wires (that some find unsightly) as you will see on trolleybuses in cities like San Francisco.  They look just like normal buses, make less noise and give off zero pollution at the tailpipe (wait, there is no tailpipe).  As our electric grid shifts towards more renewables like wind and solar (which is a legal requirement in California and necessary to put a stop to global warming), the eco-cred of electric buses will only grow.

This is fantastic news.  Long Beach Transit should be commended for this trailblazing program.  The Press Telegram recently reported that Long Beach "wants to have an entirely clean fleet by 2020."  Let's do it!