Saturday, June 25, 2016

Missing Middle Housing

Public Square, a blog of the Congress for the New Urbanism, recently posted an article called "The missing middle response to urban housing demand."  In the piece, Dan Parolek summarizes an interesting argument that has been generating a lot of buzz in urbanist circles lately.

Basically, the idea is that we tend to build mainly single-family homes on large lots (suburban model) or medium to large apartment buildings (urban model) in the United States.  Just like large-scale suburbia in the U.S. emerged as an attempt to hybridize the urban and the rural in the wake of the Industrial Revolution of the 19th Century, what if we could hybridize the suburban and the the urban to create an environment that is denser and has more transportation and housing options than suburbia, but still aesthetically resembles suburbia, and doesn't freak out the average American?

The Missing Middle philosophy attempts to do this by emphasizing housing types that we often overlook: small-lot detached houses, duplexes, triplexes, fourplexes, bungalow courts (i.e. clusters of small single-story detached cottages on  a single lot), townhomes (i.e. homes of two to three stories with at least one side wall shared with an adjacent unit), live-work units (e.g. a building with a residential floor over a retail floor) and courtyard apartments.  In designing these buildings, one is supposed to match the appearance of a neighborhood of detached houses by not exceeding three stories in height, matching setbacks, and considering how architectural design can make multi-unit buildings appear as a single housing unit (e.g. by making a fourplex that looks like a large mansion).  Key to making this all work is local governments being willing to back off of suburban-style parking requirements.  High parking requirements can make these housing types either too hard to build, too expensive to build, or aesthetically unappealing (since sites get dominated by pavement or structured parking).  Parolek recommends providing no more than one off-street parking space per unit.

The Missing Middle is important because it makes the point that not everybody who is seeking a more walkable environment is comfortable with a full-blown urban lifestyle.  However, there may be many people who are willing to try living in a place that has a suburban feel, but a bit of urban functionality.  Baby steps can be a good thing :)

Centro de LA logra casi demisiado

Recientemente he visto cosas muy impresionantes en el Centro de LA.  ¡Miren!
Blossom Plaza, Chinatown
¡Blossom Plaza es un proyecto receintemente completado de mezclados usos de tierra, que conecta directamente al andén de la estación Chinatown de la Línea Dorada!  Puedes caminar desde el proyecto directamente al andén sin tener que ir a la calle.  Además hay alojameinto económico disponible adentro.  Este proyecto arrasó un sitio arruinado que había estado vacío por años.  Este proyecto suministra densidad y alojamiento muy necesitado cerca del transporte público.  Tiene estacionamiento público, pero hay que pagar.  En otras palabras, toca todas las notas urbanistas.  Bien hecho.  Pero espera, hay más . . .

Carril de bicicletas pretegido, Calle Los Angeles
Esto es muy raro, ¡un carril de bicicletas protegido!  Hay una barrera física entre donde los coches manejan y donde las ciclistas montan bici.  Este carril tiene señales de tráfico específicamente para bicis y islas de autobús que están más cercas del centro de la calle para minimizar conflictos con bicicletas.  El Centro de Los Ángeles será el sitio del primer sistema de compartir bicicletas en la ciudad de Los Ángeles este Julio.  ¡Guuuuau!  Y si eso no fuera suficientemente impresionante . . .


Construcción de cimientos, rincón noroeste de la Calle Octavo y la Calle Spring.
Una armada de camiones de cemento es visto aquí construyendo los cimientos de un torre de 24 pisos y mezclados usos de tierra que ya ha arrasado un aparcamiento.  Es una vista muy impresionante y un proyecto que suministrará muchas oportunidades de empleo y alojamiento.  Parece que por todas partes en el Centro hay grandes proyectos de construcción.  Es muy bonito ver un lugar decir "sí" a tantas buenas ideas a la vez.  ¡Sigue haciendo su cosa!

Saturday, June 18, 2016

Downtown LA the Overachiever

I've recently seen three very impressive things in Downtown LA.  Behold!
Blossom Plaza, Chinatown
Blossom Plaza is a newly-completed mixed-use development, which directly connects to the Chinatown Gold Line Station platform!  You can walk from the development directly into the train station without having to go to the street.  To top it all off, there's affordable housing in the mix.  This project took out a blighted site that used to house a restaurant but had sat vacant for years.  The project provides density and badly-needed housing close to transit.  It has public parking, but you have to pay for it.  In other words, it's hitting all the right urbanist notes.  Well done DTLA.  But wait, there's more . . .

Protected Bike Lane, Los Angeles Street
This is pretty rare folks, a protected bike lane!  There is a phyiscal separation between where cars drive and where bikes bike (plastic bollards with reflectors).  This bad boy comes complete with bicycle traffic signals and bus islands that project out into the street and minimize conflicts with bicycles.  To top it all of, DTLA will be hosting the rollout of LA's first-ever bike share system next month.  Daaaaamn!  As if that weren't impressive enough . . .

Concrete Pour, northwest Corner, 8th St. and Spring St.
An armada of cement trucks is seen here pouring concrete as part of the construction of a 24-story mixed-use tower that is taking out a former parking lot.  An impressive sight to be sure, providing many jobs and housing opportunities.  It seems like everywhere you look in Downtown, there's massive construction going on.  It's amazing to see a place saying yes to so many good ideas at the same time.  Keep it up!

Bulevar Pacific en Huntington Park

Una vista del Boulevar Pacific en Huntington Park: tiendas orientadas a la vereda en estilo clásico atrás de un parque pequeño cerca de Tierra Mía Café.

En un lugar leí que hay este calle interesante que se llama Boulevar Pacific en la Ciudad de Huntington Park, pues decidí investigarlo.  La parte del Boulevar entre Avenida Florence al sur y Calle Randolph al norte no decepcionó.  La calle tiene una pared continuo de calles que saludan veredas amplias.  Los edificios parecen que fueron construidas antes de la Segunda Guerra Munidal.  Mucha gente estaba en la vereda ese día que fui, a pesar de la llovizna.  La calle propia es de cuatro carriles con un carril de vueltas a la izquierda y estacionamiento diagonal en ambos lados.  Hay mucho estacionamiento de parquímetros que cuesta $1 cada hora, además de estacionamiento fuera de la calle atrás de las tiendas.  El Boulevar Pacific te da cuenta de como las galerías comerciales con estacionamiento en frente dañan la vida peatonal (por hacer el opuesto y evitar ese error).

Las empresas principalmente reflejan la comunidad hispana alrededor.  Muchas tiendas de quinceañeras y pupuserías.  Además hay unos parques pequeños en la calle en frente de los cafes y restaurantes.  Vale la pena investigar.  Gasta un poco de dinero en el proceso.  Hay que premiar diseño bueno si quieres ver más.  ¡No puedo creer que he vivido en el Condado de Los Ángeles por tanto tiempo nunca habiendo visto este lugar!

Saturday, June 11, 2016

Pacific Boulevard in Huntington Park

A slice of Pacific Boulevard in Huntington Park: classic sidewalk-oriented storefronts behind a new parklet near Tierra Mía Coffee.

Somewhere I read that there is this interesting street called Pacific Boulevard in the City of Huntington Park so I decided to check it out.  Sure enough, the part of the street between Florence Avenue to the south and Randolph Street to the north did not disappoint.  The street is lined with a continuous street wall of storefronts that greet wide sidewalks.  The buildings look pre-World War II.  Lots of people were out walking today, despite the drizzle.  The street itself is four lanes with a center turn lane and diagonal parking on both sides.  There is plenty of metered street parking at $1 per hour, plus off-street parking behind a lot of the stores.  Pacific Boulevard makes you realize how strip malls that put their parking lots in front do real damage to pedestrian life (by doing the opposite and avoiding that all too common mistake).

The businesses mostly reflect the surrounding Hispanic community.  Lots of quinceañera dress shops and pupuserías.  There are even a few parklets on the street in front of cafes and restaurants.  It's really worth a look.  Spend some money while you're at it.  You've got to reward good design if you want to see more of it.  I can't believe I made it so long living in Los Angeles County and never seeing this place!

Dos propuestas de ley apoyar alojamiento en Califonria

He escrito receintemente sobre dos temas que son importantes para la planificación de ciudades en California: la tensión entre control local y control estatal de uso de tierra y un suburbio "R-2" que permite dos unidades de alojamiento en cada propiedad.  Ambas ideas han sido reflejadas en propuestas de ley recientes en la Legislatura Estatal.  Abajo encontrarás dos cartas en apoyo que puedes mandar a sus representatnes de la Asemblea de California, el Senado de California, y Gobernador Brown.

Proposesta de ley junto al presupesto sobre facilitar la construcción de alojamiento económico (Gob. Brown)

[Nombre de oficial elegido],

Escribo en apoyo de la propuesta de ley junto al presupuesto sobre facilitar la construcción de alojamiento económico del Gobernador Brown.

Esta propuesta de ley requeriría un proyecto de alojamiento que contiene un porcentaje mínimo de ajojamiento económico, que está en una área urbanizada y que cumple con los requisitos locales sea aprobada "ministerialmente," es decir, sin una aprobación discrecional como un permiso de uso condicional o análisis por el Acto de Calidad de Medio Ambiente de California (ACMAC).

El mercado de alojamiento de California está aplastando a las clases trabajador y media.  Nuestros precios de alquilar y comprar alojamiento son mucho más altos que los promedios nacionales.  Nueva oferta de alojamiento, y particularmente alojamiento que es legalmente reservado a gente con bajos y medianos ingresos, es muy necesitado y ha lo sido por años.

La propuesta de ley del Gobernador ayudaría por reducir las reglas y procesos que añaden tiempo, costo, y incertidumbre a proyectos de alojamiento.  Permisos de uso condicional pueden resultar en proyectos siendo rechazados aun si cumplen con los requísitos locales, simlemente porque a unos no les gustan.  ACMAC puede necesitar gastar millones de dólares en estudios ambientales para proyectos de alojamiento en tierra ya urbanizada que son mejores para el medio ambiente que proyectos de baja densidad (ahorrando tierra, energía y fortaleciendo al transporte público) y ubicados más centralmente (reduciendo la necesidad de vehículos privados).  Peor, ACMAC es a menudo no claro en cuanto a que es un impacto "significativo" en el medio ambiente y que es una medida de mitigación "viable."  ¿Cómo pueden los urbanizadores cumplir con una ley que es tan impreciso que cualquier enemigo de un proyeto fácilmente puede demandar alivio judicial?

Reglas excesivas en alojamiento tienen consequencias muy serias.  En nuestro caso, las consequencias son un mercado de alojamiento que funciona solo para los ricos y el ahogo legal de proyectos que son mejores para el medio ambiente que la urbanización de baja densidad.  Tiene que parar.

SB 1069 (Wieckowski) - Unidades de alojamiento auxiliares

[Nombre de oficial elegido],

Escribo en apoyo de SB 1069 (Wieckowski).  Esta propuesta de ley haría más fácil construir unidades de alojamiento auxiliares (UAAs) por reducir la capacidad de gobiernos locales restringir o prohibir estes hogares.

UAAs, tambien conocidas como casitas de abuela, son unidades de alojamiento segundo típicamente asociadas con una casa familiar.  Estes hogares son críticos para bajar el muy alto costo de alojamiento en nuestro estado, permitiendo que la gente cuide en una manera más cómoda a sus padres viejos y niños adultos y evitando la urbanización de baja densidad por hacerlo más fácil construir alojamiento en comunidades que ya existen.  Por enfocar la urbanización en comunidades ya establecidas, permitimos que la gente viva más cerca de su empleo, ahorramos tierra natural de la destrucción y hacemos un modelo de urbanización con la densidad de apoyar mejor el transporte público, y los actos de caminar y montar bicicleta.

Aunque California ya tiene una ley que requiere que las ciudades permitan unidades segundas de alojemiento, esta ley tiene muchas escapatiorias que permiten que las ciudades pasen reglas que hacen la construcción de UAAs casi imposible en realidad.  SB 1069 quita muchas de las escapatorias y asegura que más gente tenga la libertad de construir una segunda unidad en su propiedad.  El resultado será una economía más fuerte, un medio ambiente más saludable y más justicia social.

Veo la gran potencial de SB 1069.  Recomiendo muy fuertemente darlo su apoyo completo.

Monday, May 30, 2016

Two California Housing Bills to Support

I have written recently about two themes that are important to city planning in California: the tension between local and state control of land use and the idea of making an "R-2" suburbia that allows two dwelling units per lot.  Both of these ideas have been reflected in recent bills before the State Legislature.  Below you will find two sample letters of support that you could send to your member of the California State Assembly, the California State Senate and Governor Brown.

Budget Trailer Bill Regarding Streamlining of Affordable Housing Developments (Gov. Brown)

[Elected Official's Name],

I am writing to support Governor Brown's proposed budget trailer bill regarding streamlining affordable housing approvals.

This bill would require that a housing development that contains minimum percentages of affordable housing, which is located in an urbanized area and complies with a local government's general plan and zoning ordinance be approved "ministerially," that is, without any discretionary approvals such as a Conditional Use Permit or review under CEQA.

California's housing market is crushing the working class and the middle class.  Our rental and home sale prices are far above the national averages.  New housing supply, and particularly housing that is legally restricted to low and moderate income households, is desperately needed and has been for years.

The Governor's proposed bill would help by cutting through red tape that adds time, cost and uncertainty to housing development projects.  Conditional Use Permits can result in a projects being denied even if they comply with local codes, simply because some people dislike them.  CEQA can lead to the need to spend millions of dollars on environmental studies for infill development projects that are environmentally superior to sprawl because they tend to be denser (saving land, saving energy and; making public transit stronger) and more centrally located (reducing reliance on private vehicles).  Worse, CEQA is often unclear about what constitutes a "significant" environmental impact and what a "feasible" mitigation measure is.  How can developers realistically be expected to comply with a law that is so vague that any project opponent can easily launch a lawsuit against a project they dislike?

Excessive regulations on housing have dire consequences.  In our case, the consequences are a housing market that works only for the wealthy and the legal strangulation of projects that are actually better for the environment than conventional sprawl.  It has to stop.

SB 1069 (Wieckowski) - Accessory Dwelling Units

[Elected Official's Name],

I am writing in support of SB 1069 (Wieckowski). This bill would make it easier to build accessory dwelling units (ADUs) by reducing the ability of local governments to restrict or prohibit these homes.

ADUs, also known as granny flats, are second dwelling units typically associated with a single-family residence. These homes are critical for lowering the extremely high cost of housing in our state, allowing people to more comfortably care for their aging parents and adult children and preventing urban sprawl by making it easier to build housing within existing communities. By focusing development in existing communities, we allow people to live closer to their jobs, save natural habitat from being destroyed and foster patterns of population density which better support walking, bicycling and the use of public transportation.

Although California already has a law that requires cities to allow second dwelling units, this law is riddled with loopholes which allow cities to adopt regulations that make it virtually impossible to build ADUs in practice. SB 1069 closes many of the loopholes and ensures that more people will have the freedom to develop their property with an additional dwelling unit. The result will be a stronger economy, a healthier environment and more social justice.

I see the tremendous good that SB 1069 could do. I strongly urge you to give it your full support.