Thursday, December 28, 2017

A Five-Part Framework for a Stable Climate

Thinking about global warming recently, it occurred to me that there are basically five kinds of things that we have to do to reduce greenhouse gas emissions and have a stable climate for future generations to enjoy.  Here's some information on California's greenhouse gas emissions by sector from the California Air Resources Board.

1. Green the Electrical Grid
We have to stop the use of fossil fuels such as coal and natural gas in the generation of electricity to have any hope of stopping global warming.  Luckily, we have alternatives such as wind and solar.  Even more luckily, it is possible to deploy energy storage systems such as lots of batteries, flywheels and pumping water up behind dams so that we can use energy sources that are generated intermittently whenever we need them.  California has already made significant progress, getting 25% of its electricity from renewables in 2016 (this percentage excludes "large hydroelectric" which accounts for another 10% of California's electricity supply).  State law requires this to increase to 50% by 2030, and we won't stop there if the current political climate holds.  The U.S. average is lagging behind at 15% (which includes all hydroelectric power).  I'm still waiting for He Who Shall Not Be Named to make America great again on environmental leadership (sarcasm).

2. Green the Transportation System
Oh boy, this one's going to be hard.  All vehicles have to not be powered by refined fossil fuels such as gasoline and diesel.  Instead, vehicles need to be powered by electricity and hydrogen.  Luckily, electric cars have been getting much better and cheaper recently.  Of course, we shouldn't just accept our car-drenched status quo because cars are still very energy intensive, kill a lot of people, and have other unfortunate impacts on our cities like making things less pleasant for people walking.  Through urbanism, a major focus of this blog, we can put people's destinations closer to where they live and make it easier to get around using super-green transportation such as walking, bicycling and electrified public transit.  I'm not just talking about land vehicles, by the way, ships and aircraft also have to convert to truly clean energy.

3. Phase Out Natural Gas Use in Buildings
Natural gas is a major source of fuel for power plants that generate electricity, but it is also a major source of fuel for heating things up in homes and businesses.  Think of all of the stoves, water heaters and space heaters that are powered by gas in our homes, businesses and manufacturing processes.  These need to be converted to run on that clean, renewable electricity described in Part 1, or on energy sources derived from said clean, renewable electricity, such as hydrogen.

4. Green Agriculture
Of course, as long as there are billions of people on Earth, we're going to need agriculture, but what we eat has a profound carbon footprint.  Meat consumption is particularly problematic, particularly the consumption of ruminant animals such as cows and sheep, whose methane emissions make them the Hummers of food.  Animals often eat food products that could be consumed by humans directly, and convert them inefficiently into edible calories, which uses more energy, water and land.  So if we're going to get our greenhouse gas emissions down, we're going to have to eat less meat, and particularly fewer burgers and steaks than we do now.  The more people there are on Earth, the harder this will be to accomplish.  I don't think we all have to be vegetarians or vegans to pull this off, but we're going to have to at least be half-assed vegetarians sometimes.

5. Stop Habitat Loss
Natural habitats are filled with carbon sinks, such as trees and other plants that absorb greenhouse gases.  Yet, we humans have a knack for destroying habitat, whether for agriculture, resource extraction or urbanization.  Urbanism can play a helpful role here, with its advocacy of denser settlement patterns (which, by definition, use less land than typical American suburbia).  As discussed in Part 4, agriculture is necessary, so to save land we're either going to have to eat less meat, stabilize the human population, or have vertical farms in buildings.  Extracting fewer resources could be accomplished by more efforts at recycling so that we don't have to chop down as many trees or mine as many minerals.

So that's what we have to do.  A detailed discussion of how to do it is a subject for another day.  It won't be easy, but as usual, it helps to actually pay attention and try to do something, instead of pretending like this isn't happening.  Everything we do individually and collectively, at every level of social and governmental organization, matters.

Un compromiso de control de renta en California

Recientemente, la discución de control de renta ha aumentado en California, debido a la cri-tástrofe-pocalypsis-ageddon (es decir la maldita renta está demasiada alta).  Segun la Encuesta de Comunidades Estadounidenses (estimaciones de un año), en 2016 la renta mediana en California fue $1,375 y 55.3% de arrendatrios gastaron más que 30% de su ingreso en renta (el estándar federal de lo que se considera asequible).  En 2011 las figuras fueron $1,174 y 57.6%.  El bajo en el porcentaje de arrendatarios con un sobrepeso quizás parece positivo, pero puede significar una salida de gente del estado mientras las rentas siguen subiendo, dejando atrás residentes mas adinerados que pueden estar aquí, por ahora.  Este problema es aun más severo en los grandes urbes del estado, la Área de Los Ángeles y la Área de la Bahía.

¿Pues es control de renta la solución?  Primero un poco de contexto.  Una ley estatal pasó en 1995 que se llama el Costa-Hawkins Rental Housing Act (Código Civil Secciones 1954.50-1954.535) que tiene reglas para ordenanzas locales en cuanto a control de renta.  Debajo de Costa-Hawkins, si un gobierno local ya tuvo control de renta cuando Costa-Hawkins tomó efecto, ese gobierno no puede aplicar control de renta a viviendas más nuevas que las que ya fueron cubiertas.  Si un gobierno local no tuvo control de renta cuando la ley entró en vigor, control de renta no se puede aplicar a cualquier edificio que obtuvo un certificado de ocupación después del 1 de Febrero de 1995.  Si un arrendatario en una unidad con control de renta termine su tenencia o es desalojado legalmente, arrendatarios nuevos pueden ser cargados la renta del mercado y el aumento en la renta después puede ser sujeto a control de renta.  Las casas separadas y las unidades de condominios no son sujetos a control de renta.

Ahora para unos argumentos en pro y en contra.  El pro grande de control de renta es que reduce la tasa de subida de rentas, que ahorra dinero para los arrendatarios.  Los arrendatarios saben que su renta subirá relativamente lentamente y es menos probable que pierdan la capacidad de estar en la unidad.  Los dueños de casas en California disfrutan de un beneficio parecido en la Proposición 13 que tiene un techo en la tasa de subida de los impuestos de propiedad (¿"control de impuestos de propiedad"?), pues ¿no sería justo si los arrendatarios disfruten de una estabilidad parecida en su costo de alojamiento?

Desafortunadamente el control de renta también tiene unas desventajas.  Primero, es un incentivo quitar unidades del mercado rental, ya que los dueños no pueden ganar tanto dinero de sus arrendatarios.  Los dueños quizás decidirán que prefieren convertir sus unidades rentales a condominios, por ejemplo, y venderlos con precios del mercado.  Con control de renta, los dueños tienen un incentivo desalojar a sus arrendatarios porque arrendatarios nuevos pagarán los precios del mercado.  Control de renta es un incentivo de no mantener a los edificios, ya que el costo no se puede capturar en rentas más altas.  Control de renta no ayuda a arrendatarios que tienen que moverse, y puede motivarlos a quedarse donde están aun si necesitan moverse para una oportunidad de empleo o cuidar a un miembro de su familia.  Control de renta no necesariamente beneficia a los arrendatarios con bajos ingresos, ya que aun los arrendatarios ricos pueden beneficiar.  Control de renta puede actuar como un excusa de no cambiar para ciudades que han pasado regulaciones que dificultan la construcción de alojamiento.  También puede bajar la motivación de construir el alojamiento.  Por hacer la inversión en alojamiento rental menos rentable, los inversores pueden ser tentados con otras inversiones más rentables, y menos dinero será disponible construir alojamiento.

Pues aquí está mi compromiso.  Yo cambiaría Costa-Hawkins para que todo el alojamiento en California estaría exento de control de renta de un periodo fijo de tiempo, probablemente 30 años desde la fecha de la última inspección de la construcción, a pesar de si el gobierno local tenía una ordenanza de control de renta ya.  Esto da los edificios un tiempo de pagar su deuda de construcción y dar un beneficio bueno a sus inversionistas.  Esto también significa que el alojamiento construido después de 1995 con el tiempo podrá ser sujeto a control de renta.  Yo permitiría a los gobiernos locales aplicar control de renta a casas y unidades de condominios, que son una fuente importante de alojamiento de alquiler.  Yo limitaría cuanto los gobiernos locales pueden limitar la subida de la renta a un invel que es más alto que la inflación (por ejemplo, el Índice de Precios del Consumidor más 1%, si la inflación es de 2% al año, la ordenanza local de control de renta tendría que permitir la subida de renta por lo menos 3% al año).  En esta manera la subida en el precio es limitado, pero la renta puede subir suficientemente cubrir la inflación y reflejar las fuerzas del mercado un poco, que debe ayudar con la falta de incentivo de mantener las unidades.  Yo permitiría que los arrendatarios nuevos sigan pagando la renta del mercado, siempre y cuando que los arrendatarios anteriores no fueron desalojados ilegalmente.  Esto permite que los precios del mercado sigan jugando un papel en el mercado de alojamiento rentado (es decir si hay una escacez de alojaimento, los precios del mercado todavía puden comunicar esa información un poco).

Al fin y al cabo, entiendo porque las activistas arrendatarios queren el fin de Costa-Hawkins.  La maldita renta es demasiada alta.  Sin embargo, se necesitan límites razonables en el control de renta.  Control de renta no realmente es la solución a nuestra crisis de alojamiento y debe ser un último recurso.  La solución real es construir alojamiento suficiente e invertir en viviendas asequibles para los pobres.  Desafortunadamente, eso require actos de voluntad política que pueden ser aun más difícil que reformar la ley de California que guía las ordenanzas de control de renta.

Saturday, December 9, 2017

A California Rent Control Compromise

Recently, discussion of rent control has picked up in California, due to the statewide housing cri-tastrophe-pocalype-ageddon (i.e. the rent is too damn high).  According to the American Community Survey (one-year estimates), in 2016 the statewide median rent was $1,375 and 55.3% of renters spent over 30% of their income on rent (the federal affordability standard).  In 2011, the figures were $1,174 and 57.6%.  The decline in the percentage of cost-burdened renters may look positive, but it could actually be a reflection of people leaving the state as rents become more and more unbearable, leaving behind wealthier residents who can hang on, for now.  Of course, this problem is even more severe in California's large metros like Greater Los Angeles and the Bay Area.

So is rent control the answer?  First some context.  A state law passed in 1995 called the Costa-Hawkins Rental Housing Act (California Civil Code Sections 1954.50-1954.535) sets the guidelines for local rent control ordinances.  Under Costa-Hawkins, if a local government already had rent control in effect when Costa-Hawkins went into effect, that local government can't apply rent control to any newer dwellings than were already covered.  If a local government did not already have rent control in effect, rent control cannot be applied to any buildings that got a certificate of occupancy after February 1, 1995.  If tenants with rent control terminate their tenancy or they are legally evicted, new tenants can be charged rent at market rate and the rate of increase in rent thereafter can be subject to local rent control.  Single-family homes and condo units are exempt from rent control.

Now for pros and cons.  The big pro of rent control is that it reduces the rate at which rents can increase, which saves tenants money.  Tenants know that their rent will rise at a relatively slow and predictable rate and are less likely to be priced out.  Homeowners in California enjoy a similar benefit in that Proposition 13 caps the rate of increase in property taxes ("property tax control"?), so wouldn't it be fair for renters to enjoy similar stability in their housing costs?

Unfortunately, rent control also has some cons.  Firstly, it is a disincentive to rent homes, since landlords can't make as much money from their tenants.  Landlords may decide they would rather convert their rental units to condos, for example, and sell them at market rate.  Under rent control, landlords have an incentive to evict their tenants because when new tenants come in they can charge market rate.  Rent control disincentivizes repairs and maintenance of buildings, since the costs of these measures can't be fully recaptured in higher rents.  Rent control doesn't help tenants who need to move, and can incentivize them to stay in a rental home longer than they normally would, even if they need to move to chase a job opportunity or care for a family member.  Rent control doesn't necessarily benefit low-income tenants, since even wealthy tenants can benefit from it.  Rent control may act as political cover for cities that have failed to create a regulatory environment where enough housing can be built to meet demand.  It can also disincentivize that housing construction itself.  By making an investment in rental housing less profitable, investors can be tempted by other, more profitable investments, and capital flows to build housing can be reduced.

So here's my compromise.  I would amend Costa-Hawkins so that all housing developments in California would be exempt from rent control for a fixed period of time, probably 30 years from the date of final inspection on the construction, regardless of whether a local government already has rent control or not.  This gives buildings some time to pay off their construction debt and give a good return to their investors.  This also means post-1995 housing could eventually be subject to rent control.  I would allow local governments to apply rent control to single-family homes and condo units, which are a major source of rental housing.  I would limit how much local governments can limit the increase in rents to some level that is greater than inflation (e.g. CPI +1% so if inflation is 2% per year, the local rent control ordinance would have to allow rents to rise at least 3% per year).  This way rent increases are capped, but the rent can rise enough to cover inflation and reflect market forces a bit, which should help with the disincentive for maintenance.  I would continue to allow new tenants to be charged market rate as long as the previous tenants were not evicted illegally.  This allows price signals to continue to play a role in the rental housing market (i.e. if there is a shortage, rental prices can still communicate that information to an extent).

At the end of the day, I understand why tenant activists want to repeal Costa-Hawkins.  The rent is too damn high.  However, there need to be reasonable limits on rent control.  Rent control isn't really the solution to our housing crisis and should be a last resort.  The real solution is to build enough housing to meet demand and invest more in subsidized affordable rental homes for people with low incomes.  Unfortunately, that requires acts of political will that can be even harder than reforming California's residential rent control law.

Long Beach, Salpica tus Suburbios con un Poco de Urbanismo

Oye suburbios del este de Long Beach.  Necesitamos tener una conversación.  Como sabes, nos crecimos juntos, pues voy a decirte directamente.  Tienes unos problemas serios.  Estás adicto a los coches, que cocinan el clima y ensucian el aire.  Tus alternativas a manejar son débiles.  Los autobuses no corren frequentemente, las distancias entre hogares y tiendas son largas, y cuando intentamos construir carriles de bici protegidos, es una crisis.  El costo de vivir en tu territorio está fuera de control.  Practicamente tiene que ser un abogado casado con un gerente de acciones virir en tú estes días.  No eres muy inclusivo de gente no rica y no blanca.  Pues, mi padre logró entrar, pero si somos honestos, el es la excepción, no la regla.

Como sabes, cambios son propuestos que enfrentarían unos de estos problemas.  Podemos tomar unos de sus centros comerciales y permitir departamentos sobre tiendas, que reduciría la necesidad de manejar, reduciría el costo de vivir y abriría el vecindario a gente nueva.  Y honestamente, aun si hacemos eso, no cambiará la situación mucho.  La gran mayoría de su tierra sería lo mismo: un mar grande de casas separadas con centros comercials ocacionales y su pirámide azul icónico.

Mis fuentes en el vecindario (gracias mamá) me dicen que cuando estos cambios fueron propuestos en una variedad de reuniones públicas te pusiste en un pánico, hablando como si fuera el fin del mundo.  Tu columnista local aun se enfrento contigo sobre el tópico, y tuvo que burlarse de ti un poco.

Mira, todos sabemos que el cambio puede ser perturbador, pero honestamente, estoy perdiendo paciencia con un sistema que excluye a gente de un vecindario por el alto costo y después la excluye en un sentido político.  Tienes una obligación moral, una obligación a los de más seres humanos y al futuro ser más inclusivo y sostenible.  Pues deja con las excusas y házlo.

Saturday, November 18, 2017

Long Beach, Sprinkle Some Urbanism into Your Suburbs

Hey Long Beach east side suburbs, listen up.  We need to have a talk.  As you know, we grew up together, so I'm just going to give it to you straight.  You've got some serious problems.  You're addicted to cars, which are cooking the climate and fouling up the air.  Your alternatives to driving aren't great.  The buses don't run very often, the walking distances between homes and shops are long, and when we try to give you protected bike lanes, you freak out.  The cost of living in you is out of control.  You practically have to be a lawyer married to a hedge fund manager to get into you these days.  You are not very inclusive of people who aren't rich and of people who aren't white.  I mean, my dad made it in, but let's be honest, he's the exception rather than the rule.

As you know, changes are proposed that would address some of these issues.  We could take a few of your shopping centers and allow apartments over shops, which would cut down on driving, address the cost of living, and open the neighborhood up to different people.  And let's be honest, even if we did that, it wouldn't change things that much.  The overwhelming majority of your land would stay the same: a vast sea of single-family homes punctuated by the occasional strip mall cluster and your iconic blue pyramid.

My sources in the neighborhood (thanks Mom) tell me that when these changes were proposed at a variety of recent public meetings you freaked out, acted like the world was going to end.  Your local newspaper columnist even called you out on it, and has had to make fun of you a bit.

Look, we all know change can be uncomfortable, but honestly, I'm losing patience with a system that prices people out of a neighborhood and then excludes them from making decisions about that neighborhood.  You have a moral obligation, an obligation to your fellow human beings and to the future, to be more inclusive and more sustainable.  So stop making excuses and do it already.

Jane Jacobs, Reina de Los NEMYDAs

Acabo de disfrutar Ciudadana Jane, Battalla por La Ciudad, que es una película sobre la autora pionera del urbanismo y activista de vecindario que escribió el libro clásico La Muerte y Vida de Grandes Ciudades Estadounidenses (1961).  Para mí, y para muchos otros planificadores, Muerte y Vida fue una introducción temprana a este campo de estudios y una inspiración.

Lo que me impresionó en particular sobre la película fue como mostró los cuentos de las batallas entre Jacobs y el gran corredor de poder de la Ciudad de Nueva York, Robert Moses, particularmente mientras intentó imponer la renovación urbana y projectos de calles en el vecindario de Jacobs, Grennwich Village.  En un tiempo en que encontrar resistencia eficaz en tales proyectos fue raro, particularmente desde las mujeres, Jacobs luchó y ganó batallas en contra de las fuerzas poderosas del statu quo.

En otras palabras fue una gran NEMYDA (no en mi yarda de atrás).

Pero también fue una gran NEMYDA pensativa.  Fue una observadora cortante que identificó aspectos de ciudades que las hacen más vivas, diversas y buenas.  Cuatro de los más importantes son la densidad, una mezcla de usos de tierra, cuadras cortas, y una mezcla de edades de edificios.  Ese último, una mezcla de edades de edificios, es muy importante en parte porque implica que las intervenciones mejoras en ciudades no intentan cambiar todo y hacer una utopía (que frequentemente se veulve una pesadilla).  Sino, hacen pequeños cambios a lo que está allí, construyendo sobre las fortalezas de un lugar y haciendo un cambio paulatino, en diáolgo con la gente en la tierra que tiene que vivir con los resultados.

A Jacobs no le gustó suburbia, pero no puedo no pensar en las unidades de alojamiento auxiliares (UAAs) aquí.  Las UAAs son un cambio muy gradual que involucra pequeños propietarios construyendo casitas en sus yardas de atrás.  Van en contra de la ortodoxia prevaleciente de reglas de zona R-1, una casa en cada propiedad.  Sin embargo, no destruyen lo que ya está allí y se hacen a la iniciativa de los pequeños dueños de propiedad.  Poco a poco se suman a algo: más oportunidades de alojamiento, mejor apoyo al transporte público, un sabor más urbano de los suburbios.  No sé si a ella le gustaría las UAAs, pero me dan felicidad en todo caso, y pienso que siguen su espíritu en una manera.

Friday, November 3, 2017

Jane Jacobs, Queen of the NIMBYs

I just had a chance to enjoy Citizen Jane, Battle for the City which is a film about the pioneering urbanist author and neighborhood activist who wrote the classic book The Death and Life of Great American Cities (1961).  For me, and for a lot of other planners, Death and Life was an early introduction to the field and an inspiration.

What stuck me in particular about the film was how it told the story of Jacobs' clashes with the great power broker of New York City, Robert Moses, particularly as he tried to impose urban renewal and road projects in Jacobs' own neighborhood of Greenwich Village.  At a time when getting effective resistance on projects was rare, particularly from women, Jacobs fought and won battles against the powerful forces of the status quo.

In other words, she was one hell of a NIMBY.

But she was also one hell of a thoughtful NIMBY.  She was a keen observer who identified features of cities that made them more vibrant, diverse and worthwhile.  Four of the most important are density, a mixture of land uses, short blocks and a mixture of building ages.  That last one, a mixture of building ages, is really important in part because it implies that the best interventions in cities don't try to sweep everything away and create a utopia (which frequently turns into a dystopia).  Instead they tweak what's there, build on the strengths of a place and move the needle gradually over time, in consultation with the people on the ground who have to live with the results.

Jacobs wasn't a huge fan of suburbia, but I can't help but thinking here about accessory dwelling units (ADUs).  ADUs are a super-incremental form of change that involves homeowners building little cottages in their back yards.  They go against the reigning orthodoxy of R-1 zoning, one house per lot.  However, they don't wipe out what's already there and they are done at the initiative of individual people.  Bit by bit, they add up to something: more housing opportunities, better support for transit service, a more urban flavor of suburbia.  I don't know if they would get her stamp of approval or not, but I take heart in them nonetheless, and I think they follow her spirit in a way.