Wednesday, July 4, 2018

California's Accessory Dwelling Unit (ADU) War Continues

California's legislature and Governor Brown have made one thing abundantly clear since 2016: they think accessory dwelling units (ADUs) are a key strategy for solving California's affordable housing cri-tastrophe-pocalypse-ageddon.  ADUs (also known as granny flats, casitas, mother in law quarters, etc.) are secondary, smaller homes that can be built on lots with detached homes under certain conditions, thanks to California Government Code Section 65852.2.  Many cities in California think ADUs are the devil and are basically telling Sacramento "you can pry our suburbs out of our cold dead hands."  How you see the housing market in California tends to vary with your housing tenure.  Renters and first-time home buyers are getting clobbered with high housing costs, while existing homeowners enjoy basically fixed housing costs (including Prop 13's cap on property tax increases) and get to watch our homes massively increase in value due to lots of demand for housing meeting not enough supply.

This year Sacramento is at it again.  Noticing that many cities are implementing the ADU laws with extreme reluctance, the idea is to close loopholes and beef up the rights of homeowners who want to build ADUs.

One such effort, SB 831 (Wieckowski), by the author of the original ADU bill from 2016, died on June 27th in the Assembly Committee on Local Government after passing through the Senate.  This development was lamented by urbanists who see the potential of ADUs to get some badly-needed housing supply on the market.  But when one soldier in the ADU war falls, another rises to take its place.  In this case, that legislative commando is AB 2890 (Ting), which has passed the Assembly and is working its way through committees in the Senate.

AB 2890 would do a number of significant things to make it easier to build an ADU.  It expands the rights under subdivision (e), which applies whether the local government has a compliant ADU ordinance or not, to allow "one accessory dwelling unit and one junior accessory dwelling unit [JADU] per lot with a single-family dwelling" under certain conditions, whereas now, the JADUs are at the local government's discretion.  That means you could go from one home on a single-family lot to three homes: a house, an ADU and a JADU.  It creates a similar by-right ADU allowance for multiple ADUs on multifamily residential properties.  Under subdivision (a), ADUs which can be regulated by local ordinances, AB 2890 would require local governments to allow detached ADUs of at least 800 square feet, whereas now locals only have to allow them up to the size of a studio unit, which can be much smaller.  The local government's timetable for ministerial review of an ADU is shortened from 120 to 60 days.  Also worth noting is that the bill would take JADUs from something voluntary for local governments and make their ministerial approval mandatory by essentially saying you may pass an ordinance to allow JADUs within certain parameters, but if you don't, you have to approve them per the state standards.

Are ADUs the answer to California's housing woes?  Will they overload our infrastructure and destroy neighborhood character?  Who gets to decide, and in whose interests will the decision be made?  That, dear California citizen, is up to you and your elected representatives.  In my opinion, we've ignored the housing needs of the poor for too long.  Requiring local governments to approve ADUs is a bold step, but what's more bold, tweaking suburban neighborhoods, or forcing the poor and middle class into long, environmentally-damaging commutes or out of our state entirely?

Monday, May 28, 2018

Escándalo y política de alojamiento en el Distrito 32 del Senado Estatal de California

El Distrito 32 del Senado de California incluye partes del sureste del Condado de Los Ángeles y el noroeste del Condado de Orange.  Fuente: Sitio de internet DS 32.  Haz clic en el imagen para ampliar.

Lo primero primero.  Hay una elección en California el Martes 5 de Junio de 2018.  ¡Investiga, piensa, vota!

Vivo en el Distrito 32 del Senado de California (que llamaré DS 32).  Este distrito más recientemente fue representado por Tony Mendoza, un Demócrata que resignó este Febrero ya que enfrentó probable expulsión del Senado relacionado a una investigación en acusaciones de mala conducta sexual.  Señor Mendoza niega las acusaciones.  Revelación completa: voté por Mendoza la última vez, antes de que estas acusaciones surgieron a la luz.  Es importante que tomemos estas acusasiones en serio mientras que respetamos los derechos del acusado, siempre un balance difícil.  Como resultado de esta situación, SD 32 no ha tenido representación por meses.

Decidí tomar una vista al récord de Tony Mendoza en cuanto a un asunto de alojamiento muy importante para mí: las unidades de alojamiento auxiliares (UAAs).  UAAs son hogares secundarios y más pequeños construidos en la misma propiedad de una casa separada (en el caso típico).  Las leyes californianas históricas de UAAs (SB 1069 y AB 2299 de 2016) tomaron efecto al principo de 2017.  Han causado un poco de construcción de aljamiento muy necesario, mientras haciendo un desafío audaz pero también sutil del statu quo de planificación de suburbios que reina en la mayoría de California.  ¿Cómo votó Sr. Mendoza en SB 1069?  Voto "no."  ¡Ay, Tony, dime que no es verdad!

La buena noticia es, hay muchos candidatos buenos intentando llenar el asiento de DS 32.  Mi favorita es Vanessa Delgado, una Demócrata, el alcalde actual de la Ciudad de Montebello y una urbanizadora en su trabajo.  Parece que ella quiere hacer políticas progresistas, incluso políticas para causar la construcción de más alojamiento y tiene la experiencia en los sectores público y privado hacerlo.  Si ella gana, estaré mirando para ver como hace su trabajo.

Saturday, May 19, 2018

Scandal and Housing Policy in California's 32nd State Senate District

California's 32nd Senate District includes parts of southeast Los Angeles County and northwest Orange County.  Source: SD 32 Website.  Click the image to enlarge.

First things first.  There's a California election coming up on Tuesday June 5th, 2018.  To vote in this election you have to be registered by May 21, 2018.  Research, think, vote!

I live in California's 32nd State Senate District (which I'll be calling SD 32).  This district was most recently represented by Tony Mendoza, a Democrat who resigned this February in the face of likely expulsion from the Legislature stemming from an investigation into allegations of sexual misconduct.  Mr. Mendoza denies the allegations.  Full disclosure: I voted for Tony Mendoza last time around, before these allegations came to light.  It's important to take these allegations seriously while also respecting the due process rights of the accused, always a difficult balance to strike.  As a result of this situation, SD 32 has been without representation for months.

I decided to take a look at Tony Mendoza's record on a housing issue near and dear to my heart: accessory dwelling units (ADUs).  ADUs are secondary, smaller homes built on the same lot as a detached house (in the typical case).  California's landmark ADU laws (SB 1069 and AB 2299 of 2016) went into effect at the beginning of 2017 and have spurred some badly-needed housing construction, while presenting a bold but subtle challenge to the suburban status quo of land use planning that reigns in most California communities.  How did Mr. Mendoza vote on SB 1069?  He voted no.  Ugh, Tony, say it ain't so.

The good news is, there are a lot of promising candidates running to fill the SD 32 seat.  My favorite is Vanessa Delgado, a Democrat, the current Mayor of the City of Montebello, and a real estate developer.  She seems committed to a progressive agenda, including policies to get more housing built, and has the experience in both the public and private sectors to be effective.  If she wins, I'll be watching to see how she does.

Plan de uso de tierra de Long Beach, mueva audazmente al statu quo

En 2012, este blog preguntó retóricamente "¿Qué es un centro de estilo de vida sin gente vida sin gente viviendo allá?" en referencia al Centro de la Aldea de Long Beach.  El "Centro de la Aldea," que no debe ser confundido con el Centro de Long Beach, mejor se puede describir como un aparcamiento grande con unos edificios comerciales añadidos, en el rincón suroeste de la Calle Carson y la Auotpista 605, en el Distrito 5 del Ayuntamiento de Long Beach.

El Ayuntamiento de Long Beach recientemente votó dirigir los empleados hacer estudios mediambientales en un nuevo Elemento de Uso de Tierra, parte del Plan General, después de una reunión pública que duró siete horas y con muchas enmiendas que reducieron la altura permisible de edificios y los usos de tierra permitidos en comparación con lo que originalmente fue propuesto por los empleados y la Comisión de Planificación.  Según el Press Telegram, las fuerzas "no en mi yarda de atrás" de Long Beach llegaron en fuerza para mantener el estatu quo contra conceptos radicales como asegurar que hay alojamiento suficiente para controlar los precios y permitir que la gente viva cerca de tiendas para no tener que manejar tanto.

Cuando los políticos terminaron, uno de los lugares heridos fue el Centro de la Aldea.  Propuestas iniciales permitieron una mezcla de usos residenciales y comerciales, y una altura máxima de cinco pisoso.  En vez de eso, el Ayuntameinto aprobó una clasificación solo comercial y una altura máxima de dos pisos, esencialmente reforzando el estatu quo de lo que hay en el sitio hoy.  A través de los suburbios del este de Long Beach, el lugar en que pasé mí juventud, cualquier cambio que habría, aun un poquito, cambiado el estatu quo fue matado.

Esto es muy bueno para los políticos, que pueden ir a su gente con una esperanza realística de ser elegidos de nuevo.  No es bueno para los arrendatarios y compradores de hogares de primera vez que perderán oportunidades de alojamiento muy necesarias.  No es bueno para arreglar el modelo de segregación en Long Beach basado en raza y clase económico, que sigue fuertemente en efecto de facto.  No es bueno para la clima global, que llenamos con gases del efecto invernadero en una manera que no puede ser sostenida.  Pensarías que en una ciudad progresiva como Long Beach, la gente pudiera entender estas cosas, pero quizás no.

No quiero ser todo melancólico.  Hay otros partes de Long Beach donde la urbanización densa y con mezclados usos de tierra se permite y eso es muy bueno.  Todavía, hay algo perturbador que sale de mucha gente cuando el tópico es uso de tierra.  Debemos mirarlo en el ojo y organizar un movimiento fuerte de "sí en mí yarda de atrás" para combatirlo en cada ciudad de California de desde Sacramento.

Saturday, March 24, 2018

Long Beach Land Use Plan Moves Boldly Into the Status Quo

Back in 2012, this blog posed the rhetorical question "What's a 'lifestyle center' without people living in it?" in reference to the Long Beach Town Center.  The "Town Center," not to be confused with Downtown Long Beach, can best be described as a large parking lot with some retail buildings thrown in, at the southwest corner of Carson Street and the 605 Freeway, in the Fifth Council District.

The Long Beach City Council just voted to direct staff to do environmental review on a new Land Use Element of the General Plan, after a seven-hour public hearing and many amendments that reduced height and allowable uses versus what had originally been proposed by staff and the Planning Commission.  According to the Press Telegram, Long Beach's NIMBYs came out in force to preserve the status quo against radical concepts like building enough housing to get prices under control and allowing people to live close to shops so that they won't have to drive as much.

When the politicians were done, one of the casualties was the Town Center.  Initial proposals would have allowed a mixture of residential and commercial use, and a maximum height of five stories.  Instead, the Council approved an all-commercial designation and a maximum height of two stories, essentially reinforcing that status quo of what is built on the site today.  All across Long Beach's eastern suburbs, the place where I grew up, any changes that would have even minimally altered the suburban status quo were struck down.

This is great for elected officials, who can go to their constituents with a realistic hope of being re-elected.  It's not great for renters and first-time homebuyers who will miss out on badly-needed housing opportunities.  It's not great for remedying Long Beach's pattern of income and race-based segregation, which remains firmly entrenched de facto.  It's not great for the global climate, which we are filling with greenhouse gases in a manner which is completely unsustainable.  You would think people in a progressive city like Long Beach might be capable of understanding these things, but maybe not.

I don't mean to be all gloom and doom.  There are other parts of Long Beach where denser, mixed-use development will be allowed, and that's very welcome.  Still, there's something disturbing that emerges from many people when it comes to land use.  We should look it square in the eye and organize a muscular YIMBY coalition to fight back in every city in California and from Sacramento.

Una estructura de cinco partes para un clima estable

Pensando en el calentamiento global recientemente, me di cuenta de que básicamente hay cinco tipos de cosas que tenemos que hacer para reducir las emisiones de gases del efecto invernadero y tener un clima estable para las generaciones futuras.  Aquí hay un poco de información en las emisiones de tales gases por secor desde la Junta de Recursos de Aire de California.

1. Limpia la red de electricidad
Tenemos que parar el uso de combustibles fósiles como carbón y gas natural en la generación de electricidad tener cualquier esperanza parar el calentamiento global.  Afortundadamente, tenemos altenativas como la energía del viento y la energía solar.  Aun más afortunadamente, es posible usar sistemas de almacenamiento de energía como gruopos de pilas, volantes y bombeando agua arriba atrás de una represa para que podemos usar fuentes de energía que se generan a veces, en cualquier momento.  California ya ha hecho mucho progreso, con 25% de la elecricidad estatal viniendo de fuentes renovables en 2016 (este porcentaje excluye "represas grandes" que dan otro 10% de la electricidad estatal).  La ley estatal requiere que esto sube a 50% por 2030, y no pararemos allí si el clima política se mantiene.  El promedio de Estados Unidos es solo 15% (que incluye todas las represas).  Todavía estoy esperando para El Que No Será Nombrado, hacer E.U. muy bueno y grande en cuanto al liderazgo del medio ambiente (sarcasmo).

2. Limpia el sistema de transporte
Dios mío, esto será difícil.  Todos los vehículos tienen que dejar de tomar su energía de combustibles fósiles refinados como gasolina y diesel.  En vez de eso, los vehiculos tienen que tomar su energía de electricidad y hidrógeno.  Afortunadamente, los coches eléctricos han llegado a ser mucho mejor y más barato receintemente.  Por supuesto, no debemos aceptar la situación actual en que el coche es el rey del transporte porque los coches usan mucha energía, matan a mucha gente y tienen otros impactos negativos en ciudades como haciendo las cosas menos agradable para la gente a pie.  A través del urbanismo, un enfoque principal de este blog, podemos poner los destinos de la gente más cerca de donde vive y hacerlo más fácil mover con transporte muy verde como caminar, montar bicicleta y transporte público eléctrico.  No sólo hablo de vehículos de tierra.  Los barcos y aviones tambén tendrán que convertir a energía verdaderamente limpia.

3. Deja de usar gas natural en edificios
El gas natural es una fuente importante de combustible para centrales eléctricas, pero también es una fuente importante de combustible para calentar los hogares y negocios.  Piensa en todas las estufas, calentadores de agua, y calentadores de espacio que usan gas en nuestros hogares, negocios y procesos de fabricar.  Estos tienen que ser convertidos a esa energía limpia y renovable decribido en Parte 1, o en fuentes de energía sacadas de tales fuentes limpias y renovables, como hidrógeno. 

4. Limpia la agricultura
Claro, mientras tenemos miles de millones de personas en la planeta, necesitaremos la agricultura, pero lo que comemos tiene un impacto profundo en el problema de cambio climático.  El consumo de carne es particularmente problemático, especialmente el consumo de animales ruminantes como vacas y ovejas, cuyos emisiones de metáno los hacen los "Hummers" de comida.  Los animales a menudo comen cosas que pueden ser comidos por personas directamente, y las convirten de manera no muy eficiente en calorías comestibles, que usa más energía, agua y tierra.  Pues, si vamos a bajar nuestros emisiones de gases del efecto invernadero, tendremos que comer menos carne, y particularmente menos hamburguesas y bistecs que ahora.  Cuando hay más personas en la planeta, esto es más difícil.  No creo que todos nosotros tenemos que ser vegetarianos y veganos para lograr esto, pero tendremos que comer menos carne a veces.

5. Para la pérdida de hábitat
Las áreas naturales están llenas de sumideros de carbono, como árboles y otras plantas que absorben gases del efecto invernadero.  Nosotros seres humanos son muy adeptos en destruir hábitat, si para agricultura, minería o urbanización.  El urbanismo puede ayudar aquí, con su promoción de la densidad (que, por definición, usa menos tierra que los suburbios típicos de E.U.).  Como descrito en Parte 4, la agricultura es necesaria, pues para salvar tierra tendremos que comer menos carne, estabilizar la población humana, o tener granjas verticales en edificios.  Usando menos recursos de la tierra puede ser logrado por reciclar más para no tener que cortar tantos arboles o minar tantos minerales.

Pues eso es lo que tenemos que hacer.  Una discución detallada de como hacerlo es un sujeto para otro día.  No será fácil, pero como usual, ayuda prestar atención y intentar hacer algo, en vez de creer que esto no está pasando.  Todo lo que hacemos como individuos y juntos, en todos los niveles de organización social y gubernamental, es importante.

Thursday, December 28, 2017

A Five-Part Framework for a Stable Climate

Thinking about global warming recently, it occurred to me that there are basically five kinds of things that we have to do to reduce greenhouse gas emissions and have a stable climate for future generations to enjoy.  Here's some information on California's greenhouse gas emissions by sector from the California Air Resources Board.

1. Green the Electrical Grid
We have to stop the use of fossil fuels such as coal and natural gas in the generation of electricity to have any hope of stopping global warming.  Luckily, we have alternatives such as wind and solar.  Even more luckily, it is possible to deploy energy storage systems such as lots of batteries, flywheels and pumping water up behind dams so that we can use energy sources that are generated intermittently whenever we need them.  California has already made significant progress, getting 25% of its electricity from renewables in 2016 (this percentage excludes "large hydroelectric" which accounts for another 10% of California's electricity supply).  State law requires this to increase to 50% by 2030, and we won't stop there if the current political climate holds.  The U.S. average is lagging behind at 15% (which includes all hydroelectric power).  I'm still waiting for He Who Shall Not Be Named to make America great again on environmental leadership (sarcasm).

2. Green the Transportation System
Oh boy, this one's going to be hard.  All vehicles have to not be powered by refined fossil fuels such as gasoline and diesel.  Instead, vehicles need to be powered by electricity and hydrogen.  Luckily, electric cars have been getting much better and cheaper recently.  Of course, we shouldn't just accept our car-drenched status quo because cars are still very energy intensive, kill a lot of people, and have other unfortunate impacts on our cities like making things less pleasant for people walking.  Through urbanism, a major focus of this blog, we can put people's destinations closer to where they live and make it easier to get around using super-green transportation such as walking, bicycling and electrified public transit.  I'm not just talking about land vehicles, by the way, ships and aircraft also have to convert to truly clean energy.

3. Phase Out Natural Gas Use in Buildings
Natural gas is a major source of fuel for power plants that generate electricity, but it is also a major source of fuel for heating things up in homes and businesses.  Think of all of the stoves, water heaters and space heaters that are powered by gas in our homes, businesses and manufacturing processes.  These need to be converted to run on that clean, renewable electricity described in Part 1, or on energy sources derived from said clean, renewable electricity, such as hydrogen.

4. Green Agriculture
Of course, as long as there are billions of people on Earth, we're going to need agriculture, but what we eat has a profound carbon footprint.  Meat consumption is particularly problematic, particularly the consumption of ruminant animals such as cows and sheep, whose methane emissions make them the Hummers of food.  Animals often eat food products that could be consumed by humans directly, and convert them inefficiently into edible calories, which uses more energy, water and land.  So if we're going to get our greenhouse gas emissions down, we're going to have to eat less meat, and particularly fewer burgers and steaks than we do now.  The more people there are on Earth, the harder this will be to accomplish.  I don't think we all have to be vegetarians or vegans to pull this off, but we're going to have to at least be half-assed vegetarians sometimes.

5. Stop Habitat Loss
Natural habitats are filled with carbon sinks, such as trees and other plants that absorb greenhouse gases.  Yet, we humans have a knack for destroying habitat, whether for agriculture, resource extraction or urbanization.  Urbanism can play a helpful role here, with its advocacy of denser settlement patterns (which, by definition, use less land than typical American suburbia).  As discussed in Part 4, agriculture is necessary, so to save land we're either going to have to eat less meat, stabilize the human population, or have vertical farms in buildings.  Extracting fewer resources could be accomplished by more efforts at recycling so that we don't have to chop down as many trees or mine as many minerals.

So that's what we have to do.  A detailed discussion of how to do it is a subject for another day.  It won't be easy, but as usual, it helps to actually pay attention and try to do something, instead of pretending like this isn't happening.  Everything we do individually and collectively, at every level of social and governmental organization, matters.