Saturday, November 18, 2017

Long Beach, Sprinkle Some Urbanism into Your Suburbs

Hey Long Beach east side suburbs, listen up.  We need to have a talk.  As you know, we grew up together, so I'm just going to give it to you straight.  You've got some serious problems.  You're addicted to cars, which are cooking the climate and fouling up the air.  Your alternatives to driving aren't great.  The buses don't run very often, the walking distances between homes and shops are long, and when we try to give you protected bike lanes, you freak out.  The cost of living in you is out of control.  You practically have to be a lawyer married to a hedge fund manager to get into you these days.  You are not very inclusive of people who aren't rich and of people who aren't white.  I mean, my dad made it in, but let's be honest, he's the exception rather than the rule.

As you know, changes are proposed that would address some of these issues.  We could take a few of your shopping centers and allow apartments over shops, which would cut down on driving, address the cost of living, and open the neighborhood up to different people.  And let's be honest, even if we did that, it wouldn't change things that much.  The overwhelming majority of your land would stay the same: a vast sea of single-family homes punctuated by the occasional strip mall cluster and your iconic blue pyramid.

My sources in the neighborhood (thanks Mom) tell me that when these changes were proposed at a variety of recent public meetings you freaked out, acted like the world was going to end.  Your local newspaper columnist even called you out on it, and has had to make fun of you a bit.

Look, we all know change can be uncomfortable, but honestly, I'm losing patience with a system that prices people out of a neighborhood and then excludes them from making decisions about that neighborhood.  You have a moral obligation, an obligation to your fellow human beings and to the future, to be more inclusive and more sustainable.  So stop making excuses and do it already.

Jane Jacobs, Reina de Los NEMYDAs

Acabo de disfrutar Ciudadana Jane, Battalla por La Ciudad, que es una película sobre la autora pionera del urbanismo y activista de vecindario que escribió el libro clásico La Muerte y Vida de Grandes Ciudades Estadounidenses (1961).  Para mí, y para muchos otros planificadores, Muerte y Vida fue una introducción temprana a este campo de estudios y una inspiración.

Lo que me impresionó en particular sobre la película fue como mostró los cuentos de las batallas entre Jacobs y el gran corredor de poder de la Ciudad de Nueva York, Robert Moses, particularmente mientras intentó imponer la renovación urbana y projectos de calles en el vecindario de Jacobs, Grennwich Village.  En un tiempo en que encontrar resistencia eficaz en tales proyectos fue raro, particularmente desde las mujeres, Jacobs luchó y ganó batallas en contra de las fuerzas poderosas del statu quo.

En otras palabras fue una gran NEMYDA (no en mi yarda de atrás).

Pero también fue una gran NEMYDA pensativa.  Fue una observadora cortante que identificó aspectos de ciudades que las hacen más vivas, diversas y buenas.  Cuatro de los más importantes son la densidad, una mezcla de usos de tierra, cuadras cortas, y una mezcla de edades de edificios.  Ese último, una mezcla de edades de edificios, es muy importante en parte porque implica que las intervenciones mejoras en ciudades no intentan cambiar todo y hacer una utopía (que frequentemente se veulve una pesadilla).  Sino, hacen pequeños cambios a lo que está allí, construyendo sobre las fortalezas de un lugar y haciendo un cambio paulatino, en diáolgo con la gente en la tierra que tiene que vivir con los resultados.

A Jacobs no le gustó suburbia, pero no puedo no pensar en las unidades de alojamiento auxiliares (UAAs) aquí.  Las UAAs son un cambio muy gradual que involucra pequeños propietarios construyendo casitas en sus yardas de atrás.  Van en contra de la ortodoxia prevaleciente de reglas de zona R-1, una casa en cada propiedad.  Sin embargo, no destruyen lo que ya está allí y se hacen a la iniciativa de los pequeños dueños de propiedad.  Poco a poco se suman a algo: más oportunidades de alojamiento, mejor apoyo al transporte público, un sabor más urbano de los suburbios.  No sé si a ella le gustaría las UAAs, pero me dan felicidad en todo caso, y pienso que siguen su espíritu en una manera.

Friday, November 3, 2017

Jane Jacobs, Queen of the NIMBYs

I just had a chance to enjoy Citizen Jane, Battle for the City which is a film about the pioneering urbanist author and neighborhood activist who wrote the classic book The Death and Life of Great American Cities (1961).  For me, and for a lot of other planners, Death and Life was an early introduction to the field and an inspiration.

What stuck me in particular about the film was how it told the story of Jacobs' clashes with the great power broker of New York City, Robert Moses, particularly as he tried to impose urban renewal and road projects in Jacobs' own neighborhood of Greenwich Village.  At a time when getting effective resistance on projects was rare, particularly from women, Jacobs fought and won battles against the powerful forces of the status quo.

In other words, she was one hell of a NIMBY.

But she was also one hell of a thoughtful NIMBY.  She was a keen observer who identified features of cities that made them more vibrant, diverse and worthwhile.  Four of the most important are density, a mixture of land uses, short blocks and a mixture of building ages.  That last one, a mixture of building ages, is really important in part because it implies that the best interventions in cities don't try to sweep everything away and create a utopia (which frequently turns into a dystopia).  Instead they tweak what's there, build on the strengths of a place and move the needle gradually over time, in consultation with the people on the ground who have to live with the results.

Jacobs wasn't a huge fan of suburbia, but I can't help but thinking here about accessory dwelling units (ADUs).  ADUs are a super-incremental form of change that involves homeowners building little cottages in their back yards.  They go against the reigning orthodoxy of R-1 zoning, one house per lot.  However, they don't wipe out what's already there and they are done at the initiative of individual people.  Bit by bit, they add up to something: more housing opportunities, better support for transit service, a more urban flavor of suburbia.  I don't know if they would get her stamp of approval or not, but I take heart in them nonetheless, and I think they follow her spirit in a way.

Tres sentidos del carácter del vecindario

"Carácter del vecindario" es una frase que se usa mucho en debates de planificación y urbanización.  Típicamente se usa así:

"Este proyecto amenaza el carácter de nuestro vecindario."

Esta retórica es muy eficaz.  La palabra "carácter" tiene muchas connotaciones positivas.  Investigámonos.  Hay tres maneras en que podemos considerar el carácter del vecindario:

  1. Carácter físico - El tipo de edificios y la relación entre esos edificios y los espacios públicos.
  2. Carácter moral - Si nos comportamos en una manera ético o no.
  3. Personajes del veindario (que es un sentdio de la palabra character en inglés)
La retótica en contra de la urbanización en su nivel más literal intenta proteger al carácter físico.  Pero en una región como Los Ángeles, si se congela el carácter físico de un vecindario, haremos daño al nuestro carácter moral y causa la desaprición de los personajes del vecindario.

Nuestra ciudad es principalmente un suburbio al estilo estadounidense, con un predominio de casas separadas y galerias comerciales orientadas al coche, pero los empleos y los residentes siguen viniendo.  La gente debe tener la oportunidad de vivir cerca de su lugar de empleo, que en muchos lugares insinua que se necesita un nivel más alta de densidad de urbanización.  Las casas tienen que ser reemplazadas por casas en hilera y edificios de departamentos, paulatinamente, cuando propietarios individuales quieren hacerlo.  Por congelar el carácter físco de un vecindario, evitamos que eso pase.  La gente tiene que vivir en las afueras de la ciudad donde el alojamiento es más barato, y sufrir viajes largos a trabajar que son malos para su salud, us felicidad, el medio ambiente y el tráfico regional.  Si prefieres, la gente se encuentra en condiciones atestadas en alojamiento más cerca del centro que existe, reduciendo su calidad de vida.  Ironicamente, este es un aumento en la densidad de población, solo sin el alojamiento para hacerlo bien.

Parte de tener buen carácter moral significa apoyar la integración racial.  Actualmente en la área metropolitana Los Ángeles-Long Beach-Anaheim 51.5% de la población blanca vive en casas separadas, mientras que solo 37.2% de la población negra vive en casas separadas (2016 Encuesta de Comunidades Estadounidenses, estimaciones de un año, Cuadras 25032A & 25032B).  Si prohibimos el alojamiento multifamiliar, no exactamente estamos prohibiendo gente de color, pero hacemos menos probablemente que estarán en un vecindario, que es perturbador, dado la historia larga y afligida de injusticia racial de E.U.

Por fin, peinsa en los personajes del vecindario.  Los niños que crecen en un vecindario quizás encontrarán cuando se vuelven adultos que su vecindario ya no es asequible.  Eso es el caso con el vecindario en que crecí, y eso es a pesar del hecho de que my esposa y yo tenemos títulos universitarios avanzados y ingresos buenos.  La única manera sería heredar propiedad y eso se trata de la suerte, que unos tienen más que otros.  Si yo querría vivir allá no es el punto.  El punto es que hemos hecho un sistema en que nuestros propios niños no pueden estar en sus vecinarios de nacimiento, que es muy asombroso si pausas pensarlo.  Eso dificulta el cuidado familiar a través de las generaciones, mientras la gente de edad media hace juegos malabares con las demandas de cuidar a sus niños y sus padres.  También, un vecindario no es hecho realmente de edificios, sino personas.  Los edificios solamente son una manera de logar un fin.

Pues la próxima vez que alguien te echa "caracter de vecindario", desafiarlo pensar profundamente en que significaría congelar el cáracter físico para el carácter moral y los personajes del vecindario que no tienen la buena fortuna de tener el alojaimento asequible donde lo necesitan.

Saturday, September 30, 2017

Three Senses of Neighborhood Character

"Neighborhood character" is a phrase that gets thrown around a lot in planning and development debates.  Usually it is used like this:

"This development threatens the character of our neighborhood."

This is really effective rhetoric.  The word "character" has lots of positive connotations, after all.  Let's dig a bit deeper.  I think there are three ways we can think about neighborhood character:
  1. Physical Character - The type of buildings and the relationship of those buildings to public spaces.
  2. Moral Character - The degree to which a community acts in ways that are ethical.
  3. Neighborhood Characters - The people who inhabit a neighborhood.
Anti-development rhetoric at its most literal is trying to protect physical character.  But in a city like Greater Los Angeles, if we freeze a neighborhood's physical character, we will often harm our own moral character and displace neighborhood characters.

Our city is largely a suburban place, with a predominance of detached houses and strip malls, yet jobs and people keep moving in.  People should have a chance to live close to their jobs, which in many places implies that there has to be a higher density of development.  Houses have to give way to townhomes and apartments, gradually, when individual property owners are willing to do so.  By freezing the neighborhood's physical character, we prevent this from happening.  People are forced to live on the outskirts of the city, where housing is cheaper, and endure long commutes that are bad for their health, their happiness, the environment and regional traffic congestion.  Alternatively, people are forced to overcrowd into the close-in housing that does exist, reducing their quality of life.  Ironically, this is an increase in population density, just without the housing to accommodate it properly.

Part of having good moral character means supporting racial integration.  Currently in the Los Angeles-Long Beach-Anaheim Metropolitan Statistical Area 51.5% of the white population lives in detached houses whereas only 37.2% of the black population lives in detached houses (2016 American Community Survey, 1-Year Estimates, Tables 25032A & 25032B).  If we ban multifamily housing, we aren't exactly banning people of color, but we are making it less likely that they will be in a neighborhood, which is disturbing given America's long and troubled history of racial injustice.

Finally, think about neighborhood characters.  The children who grow up in a neighborhood may find out when they become adults that their neighborhood is not affordable to them.  This is the case with the neighborhood I grew up in, and that is despite the fact that my wife and I both have master's degrees and solid incomes.  Our only way in would be inheriting property and that's about luck, which some people are more likely to have than others.  Whether I would want to live there is not the point.  The point is we're gentrifying our own children out of our own neighborhoods, which is pretty shocking if you stop to think about it.  This disrupts the ability of families to take care of each other across generations, as middle-aged people juggle the demands of caring for their own children and their aging parents.  Access to opportunity should not be about inherited wealth.  It should be about hard work.  Also, a neighborhood isn't really made up of buildings; it's made up of people.  The buildings are just a means to an end.

So next time somebody throws "neighborhood character" at you, challenge them to think deeply about what freezing physical character could mean for our moral character and the neighborhood characters not fortunate enough to have affordable housing where they need it.

SB 35 ayudará en solucionar la crisis de alojamiento de California, pero no cambiará el partido profundamente

California está en medio de un cri-tastrofe-pocalipsis (crisis) de alojamiento por razones que son descritos muy bien en un editorial del 18 de Agosto de 2017 del San Francisco Chronicle ("Caliofornia debe encontrar la voluntad de enfrentar la crisis de alojamiento").

Una de las propuestas de ley que fue firmado ayer por Gobernador Brown fue la Propuesta de Ley del Senado 35 (SB 35) por el senador estatal Scott Wiener.  Entrará en vigor el primero de enero de 2018.  Wiener representa a la Ciudad de San Francisco y parte de la área al sur.   San Francisco es el centro de la crisis de alojameinto de California con un precio mediano de un hogar de $1,024,000 y una renta promedia de $1,784 (mantenido artificalmente bajo por el uso extendido de control de renta) según la Encuesta de Comunidades Estadounidenses 2016 (un año) que ahora es lamentablemente anticuado (es decir es peor ahora).  Las unicas personas que pueden vivir en San Francisco es la gente que compró hogares hace mucho tiempo, gente que ha vivido por mucho tiempo en unidades con control de renta por mucho tiempo y/o con muchos compañeros, gente que han ganado loterías recibir una de las pocas unidades de alojamiento subsidiado y trabajadores profesionales con sueldos altos, frequentemente simbolizado por trabajadores de tecnología.  El resto del estado se tambalea a esta situación triste cada día.  Llegamos a ser una comunidad de portón sin un portón literal.  ¿Quien necesita un portón cuando el alto costo de alojamiento puede alejar a los pobres y a la gente de color aun mejor, verdad?

¿Pues que hará SB 35 solucionarlo?  Hará un proceso de aprobación "por derecho" para ciertos proyectos de alojamiento.  Aprobación por derecho significa que si el proyecto cumple con ciertas reglas objetivas, será aprobado.  No vista pública de la causa, no estudios ambientales del Acto de la Calidad del Medio Ambiente de California (ACMAC).  También prohibirá o pondrá un límite en requísitos de estacionamiento fuera de la calle para proyectos racionalizados.  Por ejemplo, un proyecto racionalizado dentro de 0.5 milla (0.8 km) de una parada de transporte público no será sujeto a un requísito mínimo local de estacionamiento fuera de la calle.  Esto ayudará, ya que las aprobaciónes discrecionales, estudios ambientales, vistas públicas y requísitos de estacionamiento a menudo retrasan, hacen más pequeño, hacen más costoso o matan los proyectos basado en pretextos que esencialmente son "no en mi yarda de atrás."  El alojamiento es bueno quizás, pero no cerca de donde vivo.

Un problema con SB 35 es que calificar como un proyecto racionalizado tiene muchas condiciones.  El proyecto tiene que:

  • Estar en una área urbanizada.
  • Ser alojamiento multifamiliar.
  • Estar en un sitio cerca de edificios existentes.
  • Estar en un sitio con reglas de zona que permite alojamiento o mezclados usos de tierra (con al menos 75% del proyecto siendo residencial).
  • Alcanzar porcentajes y duraciones mínimas para unidades asequibles, si hay unas.
  • Estar en una área en que el gobierno local no ha alcanzado su meta estatal de producción de alojamiento.
  • Cumplir con las reaglas de zona objetivas.
  • No estar en ciertas áreas especiales incluyendo la zona coastal, tierra agricultural buena, hábitat para especies en peligro de extinción, etc., etc.
  • No estar en un sitio en que alojamiento ocupado por inquilinos ha existido durante los ultimos diez años o destruye una estructura histórica.
  • Pagar un "sueldo prevaleciente" (un sueldo mínimo especial para trabajadores de construcción que es más alto que el sueldo mínimo normal), a menos que el proyecto es una "obra pública" o, en ciertas situaciones, usar "obreros con mañas y enseñanza," que es un término legal con una definición específica.
  • No involucrar una subdivisión en la mayoría de casos.
  • No cambiar ciertas tierras como para hogares móviles y usos parecidos.
Me gusta esta ley porque da una opción a los urbanizadores.  Si vale la pena cumplir con los muchos, muchos, muchos requísitos, los urbanizadores pueden obtener sus permisos más rápidamente y construir con menos estacionamiento que en el proceso normal, así bajando los costos y haciendo alojamiento muy necesitado.  Por el otro lado, unos de los reqísitos son exesivos y harán la ley menos atractivo y utilizable.  Aquí hay unos problemas:

  • El requístos para "sueldo prevaleciente" aumentará el costo de alojamiento por aumentar el costo de construcción.  California ya tiene uno de los sueldos mínimos más altos del país, ahora $10.50 por hora por empleadores con al menos 26 empleados y subiendo a $15.00 por hora por 2022.  ¿Por qué necesitamos un sueldo mínimo especial para obreros de construcción, que en muchos casos ya hacen más que el mínimo?  Porque hace feliz a los sindicatos, y ayudaron matar una propuesta de ley parecida del Gobernador Brown en 2016.  Unos sindicatos han usado ACMAC para lograr sueldos más altos para sus miembros en proyectos.  Por tanto, no quieren apoyar aprobación por derecho a menos que reciben un beneficio para sus miembros.  Los sindicatos discutirán que sus miembros deben poder vivir en los proyectos que construyen, pero ¿qué pasará con los verdaderamente pobres que enfrentarán costos más altos para su alojameinto?
  • Aunque los otros requísitos son lógicos individualmente, juntos hacen la ley difícil usar.  También dan muchas armas a opositores de proyectos.  Si quieren combatir un proyecto racionalizao en corte, solo tendrán que mostrar que por lo menos uno de los requísitos no fue cumplido.
  • Los proyectos tienen que cumplir con las reglas de zona locales.  Los gobiernos locales tienen muchas razones no querer decir "sí" a más alojamiento y más densidad, especialmente: 1) presión política de los vecinos opuestos a la urbanización & 2) la urbanización residencial no sube mucho la base de impuestos dado que la Proposición 13 tiene límites en los impuestos de propiedad.  Racionalización causará que muchos gobiernos locales busquen maneras de permitir aun menos alojamiento que ahora, dado que perderán control local.
En balance, estoy feliz que SB 35 fue aprobado, pero no solucionará el problema de alojamiento costoso en California por si mismo.  Es solamente una herramienta en una caja de herramientas que tendrá que expandir si realmente queremos suministrar el alojamiento necesario y cumplir con nuestros ideales como una sociedad.  Tenemos que construir mucho más alojamiento, y a veces eso involucra deciciones difíciles.

Saturday, August 19, 2017

SB 35 Would Help Solve California's Housing Crisis, But it Won't be a Game-Changer

California is in a severe affordable housing cri-tastrophe-pocalypse-ageddon ("crisis") for reasons that are summed up well in an editorial in yesterday's San Francisco Chronicle ("California must summon the will to meet housing crisis").

One of the proposals in the state legislature this year to deal with that crisis is Senate Bill 35 by State Senator Scott Wiener, who represents the City of San Francisco and some of the surrounding area to the south.  San Francisco is ground zero for California's housing crisis with a median home price of $1,024,000 and a median rent of $1,784 (kept artificially low thanks to widespread rent control) according to the now woefully out-of-date 2016 American Community Survey, one year estimates (i.e. it's worse now).  The only people who can afford to live in San Francisco are people who bought in a long time ago, people who have lived in rent-controlled units for a long time and/or have lots of roommates, people who have won lotteries to get into one of the handful of subsidized affordable homes and highly-paid professional workers, often symbolized by tech workers.  The rest of the state is lurching towards this housing dystopia more and more each day.  We're becoming an increasingly exclusive gated community with no literal gate.  Who needs a gate when high housing costs can keep out the poor and people of color just as well, right?

So, what would SB 35 do about it?  It would create a by-right approval process for certain housing developments.  By-right approval means that as long as a project meets certain objective standards, it will be approved.  No public hearings, and no need to prepare the typical environmental studies under the California Environmental Quality Act (CEQA).  It would also prohibit or cap minimum off-street parking requirements for streamlined developments.  For example, a streamlined development within half a mile of public transit would not be subject to local minimum off-street parking requirements.  This is helpful, since discretionary approvals, environmental studies, public hearings and parking requirements often delay, scale back, increase costs for or kill housing projects based on pretexts that essentially boil down to NIMBYism: housing is fine, perhaps, just not near me.

The problem with SB 35 is that in order to qualify for this streamlining, there is a long list of conditions that have to be met.  The development has to:
  • Be in an urbanized area or urban cluster.
  • Be multifamily housing.
  • Be on an infill site.
  • Be on a site zoned for residential or mixed-use (with at least 75% of square footage proposed being residential).
  • Meet minimum percentages and durations for any affordable (below market rate) units.
  • Be in an area where the local government is seeing housing production at less than it's state target (RHNA).
  • Comply with objective local zoning standards.
  • Not be located in special areas including the coastal zone, prime farmland, endangered species habitat, etc., etc.
  • Not be on a site where tenant-occupied housing has existed within the last ten years, or demolish a historic structure.
  • Pay prevailing wages (a special minimum wage for construction workers that is higher than the regular minimum wage), unless it is a "public work" or, in some situations, use a "skilled and trained workforce," which is a technical term with a specific legal definition.
  • Not involve a subdivision in most cases.
  • Not mess with certain lands used for mobile home parks, and similar uses.

I like this bill because it gives developers a choice.  If it's worthwhile to meet the many, many, many eligibility criteria, developers can get permits faster and build with less parking than would otherwise be the case, lowering costs and providing badly-needed housing supply.  On the other hand, some of the eligibility criteria are excessive and will discourage people from using streamlining.  Here are some problems:
  • The prevailing wage requirement will increase the cost of housing by increasing the cost of construction.  California already has one of the nation's highest minimum wages, currently $10.50 per hour for employers with at least 26 employees and rising to $15 per hour by 2022.  Why do we need a special minimum wage for construction workers, who in many cases probably make more than minimum anyway?  Because that's what unions like, and they helped kill Governor Brown's streamlining bill last year.  Some unions have used CEQA lawsuits as leverage to get concessions for their members on projects, so they don't want to support by-right approvals unless they can see a benefit for their members in terms of higher wages.  Unions will argue their workers should be able to afford to live in the projects they build, but what about the truly down-and-out, unskilled workers making minimum wage who will pay the price for higher construction costs?
  • Although most of the rest of the eligibility requirements make sense individually, collectively, they add up to make the law intimidating and hard to use.  They also give project opponents plenty of potential arguments.  If they want to challenge a streamlined project in court, they'll just have to show that at least one of the eligibility criteria was not met.
  • Projects have to comply with objective local zoning standards.  Local governments have multiple disincentives to approve housing and allow higher densities, especially: 1) political pressure from local NIMBYs & 2) residential development doesn't raise much money for cities due to Proposition 13's limits on property taxes.  Streamlining will make many local governments look hard for ways to zone for even less housing than they do now, since they would be losing local control.

On balance, I'd rather have SB 35 than not, but it's not going to solve the affordable housing problem by itself.  It's just a tool in a toolbox that will have to keep expanding if we're really serious about making sure people have a roof over their heads and living up to our highest ideals as a society.  We have to build a lot more housing, and sometimes that involves tough trade-offs.

[Update: SB 35 was signed into law on September 29th, 2017 and will go into effect on January 1st, 2018.]