Sunday, January 30, 2011

Don't Trash Affordable Housing in the Name of TOD

Southeast corner of Wilshire and Vermont, site for the proposed development. Note the two apartment buildings and all of the empty space. (Google Maps)

Via the LA Times and Curbed LA, a developer has proposed a 464-unit apartment complex for the southeast corner of Wilshire Blvd. and Vermont Ave in the City of Los Angeles (click those links for renderings). The site is currently mostly a large vacant lot, with a couple of four-story apartment buildings from the 1920s.

This is near and dear to my heart, because that's my former neighborhood (Koreatwon) and because I've been using the building on the opposite (northeast) corner of that intersection, Wilshire-Vermont Station, as the icon for my comments on this blog. It's supposed to represent the potential for transit oriented development (TOD): dense, mixed-use buildings close to and supporting good transit, with less emphasis on cars (and a cool design, I think).

This intersection is a junction point for LA's only heavy rail subway line. Wilshire and Vermont is where the Red Line branches north to North Hollywood and the Purple Line branches west to terminate prematurely at Wilshire and Western 1.6 km to the west. LA Metro's signature transit project for the next three decades will extend that subway 14 km west of there to the VA Hospital in West LA, thus fulfilling the dreams of many an LA transit advocate, including myself, and many a real estate developer.

In short, this is one of the best places in Los Angeles to build high-density housing.

I have a comment though and I think it's very important. It's not just about how the City of LA should remove it's minimum off-street parking requirements here to support transit and avoid excessive traffic and environmental damage (it should). This development could easily lead to the demolition of the two pre-existing buildings on the site. That would be a terrible mistake. These buildings are filled with relatively low-rent apartments. They are occupied by-and-large by people of modest means, who often overcrowd themselves into the tiny units because they have to. They also have no parking spaces (unlike the development that might replace them). The buildings are four stories, but they are denser than they look because people pack themselves in and the units are small. That won't be the case with the new one- and two-bedroom apartments, which will rent for between $1,800 and $3,000 a month according to Curbed.

Demolishing these old buildings means the people in them will be out of luck, out of their community, and severely set back in their quest for a better life. The relatively more affluent people that replace them will have a higher per capita rate of car use and more parking space at their disposal (sadly). There is plenty of vacant land on the site to build on, and hopefully the developer will follow that path. Don't trash the affordable housing! Yuppies and others can coexist! Cities need mixtures of newer and older buildings!

The person to contact with your views on this is LA City Councilmember Herb Wesson (District 10), especially if you live in his district.

Thursday, January 27, 2011

No digas "mejora" a menos que realmente es

Traducido: "Miembros de la delegación de reurbanización de Los Ángeles acordaron el Jueves gastar hasta $52 millones de dólares para construir estacionamiento y otras 'mejoras' alrededor del planeado museo de arte del billonario Eli Broad en el centro de la ciudad"

Community Redevelopment Agency Panel fast tracks new Broad museum parking plan
Los Angeles Times - 21 de Enero de 2011

El contexto aquí es dado las dificultades épicas del presupuesto de California, nuestro gobernador nuevo, Jerry Brown, ha sugerido eliminar las agencias de reurbanización. Como resultado, estas agencias están ocupadas en entregar tanto dinero posible en contractos para que tedrán algo que hacer por los años que vienen a pesar de lo que Sacramento hace a ellos.

Pero no estoy aquí para hablarte de eso (aunque creo que es interesante). Estoy aquí para hablarte de la palabra "m" en el párrafo citado arriba: "mejora".

"Mejora" es un vocablo de planeadores e ingenieros que quiere decir cualquira cosa que tal persona desea para una ciudad. Pero si añadir un nuevo garage de estacionamiento a un centro de ciudad en que se puede caminar cerca de una parada de Metro y otros garages de estacionamiento, verdaderamente es una "mejora" debe ser discutido.

El artículo del LA Times repite, no críticamente, la palabra "m", y es nuestra pérdida ya que debemos ser críticos sobre la cuestión de cuanto estacionamiento necesita el centro de LA, especialmiente allí. De cualquier manera, solamente un recuerdo no caer en la trampa de llamar cualquir cosa una "mejora" a pesar del contexto, y los efectos.

Cambiando tópicos un poco tengo algo que llamaría una mejora: el primer bulevar de bicis en Long Beach. Está en la calle Vista entre las avenidas Temple y Nieto.


Mapa más grande

El concepto es es una de las calles ubicuas estrechas y residenciales del Sur de California (dos vias de manejar y dos de estacionarse). Para mejor en todo lo posible la calle para bicicletas, se han instalado círculos de tráfico en las cruces cada dos manzanas más o menos. Estas cruces se vuelven lugares en que hay que ceder el paso en cuatro direcciones y como manejador hay que ir lentamente y mirar por todos lados para no pegar algo, que hace que manejas en una manera más lenta y cuidadosa. También hay "sharrows" en la calle para fomentar uso de bicis en la manera más segura (en la misma dirección del tráfico y no demasiado cerca a las puertas de coches estacionados).

Este diseño nuevo, por 2.6 km fue construido por menos que $1 millión, o una fracción muy pequeña del dinero que la agencia de reurbanización quiere tirar en más estacionamiento en el centro de LA.

Algo que pensar . . .

Sunday, January 23, 2011

Don't Say "Improvement" Unless It Really Is

"Los Angeles redevelopment commissioners agreed Thursday to spend up to $52 million to build parking and other improvements around billionaire Eli Broad's planned downtown art museum"

Community Redevelopment Agency Panel fast tracks new Broad museum parking plan
Los Angeles Times - 21 January 2011

The context here is because of California's epic budget woes, our new governor, Jerry Brown, has proposed eliminating redevelopment agencies. As a result, these agencies are busy committing as much money as possible to contracts so they'll have something to do for the next several years regardless of what Sacramento does to them.

I'm not here to talk to you about that though (although I think it's interesting). I'm here to talk to you about the i-word in the quoted paragraph above: "improvement".

"Improvement" is planner/engineer speak for any professionally desired change to a city. But whether or not adding a parking garage to a walkable downtown  right next to a subway stop, and other pre-existing parking garages, actually constitutes improvement should be up for debate.

The LA Times article uncritically parrots the i-word, and it's really our loss, because we should think critically about how much parking Downtown LA really needs, especially right there. Anyway, just a reminder not the fall into the trap of automatically calling anything an "improvement" regardless of context, or effects.

Switching gears a bit I have something that I really would call an improvement: Long Beach's first bike boulevard. It's located on Vista St. between Temple and Nieto Avenues.


View Larger Map

The concept is it's one of Southern California's ubiquitous narrow residential streets (two lanes each of driving and parking). To optimize the street for bikes instead of cars, traffic circles have been installed in the intersections every two blocks or so. These intersections become four-way yields and as a driver you have to slow down and look around to avoid striking something, which makes you drive more slowly and carefully. There are also sharrow markings on the asphault to encourage cycling in the right direction and out of the door zone of parked cars. This 2.6 km street retrofit was constructed for under $1 million, or just a tiny fraction of the money the CRA wants to dump into more downtown parking.

Food for thought . . .

Friday, January 21, 2011

¿Cuánto se debe respetar opiniones diferentes? + Bulevar obesidad

Una tensión grande que siento es la entre abogar por lo que creo es bueno, y simpatizar con otra gente. Si yo fuera completamente en el lado de abogar estaría aquí con mi nombre verdadero, por ejemplo. Tengo que interactuar con gente cada día que están radicalmente fuera de acuerdo conmigo sobre diseño urbano, y lo bueno de las ciudades en general. Ya que estas interacciones son muy importantes para mi provecho personal, me siento como tengo que usar moderación en ciertas situaciones. Verdaderamente, ya he decidido no escribir directamente sobre lo que describo.

Sin embargo, es posible tomar todo esto demasiado lejos. De simpatizar solo para simpatizar. De fingir acuerdo solo por el dinero, por la aprobación social o lo que sea que compite por espacio en tu alma con tu idealismo. Dado el estado devastado de nuesta economía y particularmente la falta de empleo, este tópico es quizás más importante que nunca.

Creo que debo respetar las opiniones diferentes tanto que puedo, por lo menos a veces, decir que son reales, que unos son serias, y que quizás podemos aprender algo de ellas, pero no tanto que tengo que dejar burlandose de ellas :)

Y ahora, permiteme mostrarte lo que iba a escribir solo:

Creo que suburbia debe tener nobres de calle que reflejan su naturaleza verdadera. Quizás funcionarían como advertencia o algo así. No sé si estos nombres realmente existan, pero en un mundo más chistoso quizás si, y me siento batallador ahorita:

Calle homogeneidad
Vía desasociego
Ruta falta de transporte públco
Senda muchas emisiones por cabeza
Bulevar aburrimiento
Avenida galería comerical strip
Vía R-1
Senda césped industrial
Ruta era naturaleza
Bulevar Detroit
Carretera no te atrevas montar bici por mi
Calle exactamente como la calle que acabas de pasar

Y un más, actualmente . . .

Calle completa

Ya que siempre hay esperanza, aun en suburbia :)

Sunday, January 16, 2011

How Much Should One Respect Differing Opinions? + Obesity Blvd.

A big tension I feel is the tension between advocating for what I believe in and getting along with other people. If I were totally on the advocacy side I'd be out here writing with my real name, for example. I have to interact with people on a daily basis who disagree radically with my ideas on urban design, on the merits of cities in general. Because these interactions fulfill vital personal interests that I have, I feel like I have to use restraint in certain situations. Indeed, I have already "recused" myself from talking about them directly.

However, there is such a thing as taking restraint too far. Of going along just to get along. Of nodding your head in agreement for the money, for the social acceptance, or whatever it is that competes for space in your soul with your idealism. Given the devastated state of our economy and particularly the scarcity of jobs, this issue is perhaps more urgent than ever.

I think I should respect the opinions of those who disagree with me enough so that I can at least occasionally acknowledge that they are real, that some of them are serious, and that we might just be able to learn something from them, but not so much that I have to stop making fun of them :)

And so, let me show you what I was originally going to post all by itself:

I think suburbs should have street names that reflect their true nature. They might function as a warning label or something. I don't know if any of these street names actually exist, but in a more hilarious world they might, and I'm in a pugnacious mood:

Homogeneity Street
Anomie Road
Infrequent Transit Way
High Per Capita Emissions Lane
Boredom Boulevard
Strip Mall Avenue
R-1 Road
Industrial Lawn Lane
Used to Be Nature Way
Detroit Boulevard
I Dare You to Bike on Me Highway
Just Like the Street You Just Passed Street

And one more, actually . . .

Complete Street

Because there's always some hope, even in suburbia :)

Friday, January 14, 2011

Primeras impresiones del sistema LEED de calificación de vecindarios verdes

Recientemente tuve la oportunidad leer (traducido) "LEED-ND: lo que dicen los escépticos" en la edición diciembre 2010 de la revista Planning (planeación). Eso me puso a pensar en el hecho de que fui molestamente no familiarizado con LEED-ND, el nuevo sistema de calificar vecindarios más amables con respecto al medio ambiente del US Green Building Council, (Consejo de constuir verde de EE.UU.), pues decidí corregir eso y descargar un documento de 148 páginas que lo describe (disponible aquí en Inglés).

Eché una ojeda al documento, y particularmente el resumen del sistema de calificación en páginas vii-viii, y eso me ha permitido hacer unas observaciones preliminares.

Lo que es LEED-ND
Hay cinco categorías de cosas para las que puedes ganar puntos para un total de 100 puntos "base" más 10 puntos extras (traducido):

Ubicación y eslabonamiento inteligentes (27 puntos posibles)
Modelo y diseño del vecindario (44 puntos posibles)
Infraestructura y edificios verdes (29 puntos posibles)

Innovación y proceso de diseño (6 puntos posibles)
Crédito de prioridad regional (4 puntos posibles)


Para ganar puntos en una categoría hay que reunir los requísistos previos que no necesariamente tienen puntos en si mismos sino desencadenan los puntos de la categoría. Por ejemplo, la categoría de modelo y diseño del vecindario tiene tres requísitos previos: "calles en que se puede caminar", "urbanización compacta", y "comunidad conectada y abierta".

Hay cuatro niveles de calificación: calificado (40-49 puntos), plata (50-59), oro (60-79), y platino (80 y arriba).

Reacción de vientre
Pues, ahora para unas observaciones. Primero, parece muy fácil calificar un proyecto. Solo necesitas 40 de 110 puntos posibles (¿no es 36% fracaso en la escuela?). Por el otro lado, ya que hay que reunir los requísitos previos para abrir las categorías, quizás esto no es tan mal que parece. Además, puede ser lógico no hacerlo demasiado difícil para que los lugares con desafíos políticos tengan un motivo intentar.


Las bicicletas no parecen ser muy importantes en el sistema. Veo la palabra "bicicleta" una vez en el resumen de puntos para "red y almacenamiento de bicicletas". Hacer eso te gana un gigantesco solo punto. Sin embargo, otras condiciones pueden hacerlo más fácil montar la bicicleta como "lugares con menos dependencia del coche", "proximidad de alojamiento y trabajo" y "manejo de la demanda para transporte". Similarmente con respeto a transporte público, solo hay un punto explícito que lo menciona. Sin embargo tenemos "urbanización compacta" (que apoya al tranporte públco otras cosas iguales), "lugares con menos dependencia del coche", etc.


Para resumir, LEED-ND es interesante, hay mucho que aprender, y todavía estoy apriendiendo :)

Sunday, January 9, 2011

First Impressions of the LEED Green Neighborhood Rating System

I recently had a chance to read "LEED-ND What the Skeptics Say" in the December 2010 issue of Planning magazine. This got me thinking that I was embarrassingly unfamiliar with LEED-ND, the new rating system for environmentally friendlier neighborhoods from the US Green Building Council, so I decided to correct that and download a 148 page document that describes it (available here).

My half-assed skimming of this document, and particularly the summary of the rating system on pages vii-viii has allowed me to make a few preliminary observations.

What LEED-ND Is
There are five categories of things for which you can get points for a total of 100 possible "base" points plus 10 extra points:

Smart Location and Linkage (27 possible points)
Neighborhood Pattern and Design (44 possible points)
Green Infrastructure and Buildings (29 possible points)

Innovation and Design Process (6 possible points)
Regional Priority Credit (4 possible points)

To qualify for any points in a category you have to meet prerequisite conditions that aren't necessarily worth any points themselves, but instead unlock the category's points. For example, the Neighborhood Plan and Design category has three prerequisites: "walkable streets", "compact development", and "connected and open community".

There are four levels of certification: certified (40-49 points), silver (50-59), gold (60-79), and platinum (80 and above).

Gut Reaction
Okay so now some observations. First off, the bar seems pretty low for getting certified. You only need 40 out of 110 possible points (isn't 36% an F in school?). Then again, since you have to meet the prerequisites to open up the categories, maybe this isn't as bad as it seems. Also, it could make sense to set the bar a little low so that people in politically-challenged communities have an incentive to try.

Bicycles seem to be pretty unimportant in the system. I see the word "bicycle" once in the summary of points for "bicycle network and storage". Satisfying this condition earns you a whopping 1 point. However, some other conditions may make it easier to bike, such as "locations with reduced automobile dependence", "housing and jobs proximity" and "transportation demand management". Similarly with transit, there is only a single explicit point that mentions transit: "transit facilities". Yet we also have "compact development" (which supports transit, other things equal), "locations with reduced automobile dependence", etc.

So, in sum, LEED-ND is interesting, there's a lot to learn about it, and I'm still learning :)

Friday, January 7, 2011

Centro de Burbank: dulce

Blvd. San Fernando y Ave. Palm, Burbank, CA. Fuente: Mapas Google.

Recientemente tuve la oportunidad ver el centro de Burbank, y tengo que decir que mi inspección superficial de pie me puso muy contento.

Llegando
La área está 18 kilómetros al norte del centro de Los Ángeles. Si puedes llegar a la estación de tren subterráneo "Civic Center", sal y agarra el autobus Metro Rápido 794 en la calle Hill. Tiene servicio frequente, así que no tendrás que esperar mucho. Esto va arriba por el bulevar San Fernando hasta que los edificios después de Glendale se vuelven altos. Puedes agarrar el Metrolink también, pero probablemente será más caro y tomar más tiempo que el autobús. Supongo que también puedes manejar, pero no haré eso más fácil. ¿¿¿Podemos tener un poco de tren ligero aquí por favor???

Pasmosidad de mezclados usos y calles bien diseñadasEl foco del centro pareció ser el bulevar San Fernando. Aquí es estrecho para coches y amplio para peatones con jardinería ornamental y bancos, y proyecciones de vereda en medio cuadra que hacen fácil el acto de cruzar la calle. Las tiendas llegan a la vereda y el estacionamiento se pone eficientemente en garages o en el bordillo. Unos de los edificios comerciales tienen departamentos arriba (unos de ellos se rentaban por $1,000 al mes, no la peor renta jamás por LA). También hubo unos departamentos justo atrás de la calle, que significa que la área tiene un base residencial para apoyar las tiendas sin tener que traer muchos coches. La calle termina en una galería comerical tradicional. Aun esto no es un catástrofe ecológico total porque hay unos edificios altos de departamentos en el otro lado, haciendo más oportunidades para caminar. Aun hubo unos carriles de bicicletas, y veredas por todas partes (un requisito previo para la civilización urbana) :)


Calle de peatones solamente
Una calle perpendicular, Avenida Palm, tuvo postes para hacerlo peatones solamente. Un lado fue un edificio de departaments con tiendas a nivel de la calle, y el otro lado fue un teatro de películas. Hubo un árbol artificial(¿?) de navidad encima de que podías caminar. ¡Divertido! A propósito, hubo mucha gente, aunque no lo ves en la foto arriba.

Comida y conocimiento Después de comer un burrito vegetariano fui a casa. En el autobús he tenido la oportunidad de empezar (traducido) Reinventando Los Ángeles: Naturaleza y Comunidad en la Ciudad Global, que hasta la fecha es interesante. Quizás más sobre eso más tarde.

Sunday, January 2, 2011

Downtown Burbank: Sweet

San Fernando Blvd. and Palm Ave., Burbank, CA. Source: Google Maps.

I recently had a chance to check out Downtown Burbank, and I've got to say my cursory foot survey made me pretty happy.

Getting There
The area is about 18km north of Downtown LA. If you can get to the Civic Center subway station, get off and catch the 794 Metro Rapid bus on Hill St. It has frequent service, so you won't have to wait long. This takes you up San Fernando Boulevard until the post-Glendale buildings get tall. You can also use Metrolink, but it'll probably be more expensive and take longer than the bus. I guess you could also drive, but I won't facilitate that. Can we get some light rail up here please???

Mixed Use and Good Street Design Awesomeness
The centerpiece of downtown seemed to be San Fernando Boulevard. It was narrow for cars and wide for pedestrians with nice landscaping and benches, and mid-block bump outs that make it easy to cross the street. The stores go up to the sidewalk and parking is handled efficiently in garages or at the curb. Some of the commercial buildings had apartments over them (some of which were renting for $1,000 a month, not the most terrible rent ever by LA standards). There were also some apartments just back from the street, meaning the area has a residential base to support the stores without having to bring in a ton of cars. The street dead ends at a traditional mall. Even this isn't a total ecological disaster because there are some tall apartment buildings nearby on the reverse side, creating more walking opportunities. There were even some bike lanes, and sidewalks everywhere of course (a prerequisite of urban civilization) :)


Pedestrian Only Street
One perpendicular street, Palm Avenue, had bollards so that is was pedestrians only. One side was an apartment building with ground level shops, the other side was a movie theater. There was an artificial(?) Christmas tree that you could walk through and it was lit up on the inside. Fun! There were lots of people out by the way, although it doesn't show up in the photo above.

Food and Knowledge
After fueling up with a veggie burrito I headed home. In transit I've had the chance to start Reinventing Los Angeles: Nature and Community in the Global City, which is pretty interesting so far. Maybe more on that later.