Wednesday, March 30, 2011

La tierra costosa es nuestra amiga

Imagenen dos edificios de departamentos que son iguales en todas maneras aparte de una. Edificio A tiene estacionamiento en un garage que está dentro del "pie" del edificio y Edificio B tiene estacionamiento en un aparcamiento del superficie. ¿Cual edificio tiene más densidad residencial (unidades de vivienda por hectárea)? Obviamente Edificio A. La densidad es importante para apoyar al transporte público y la conservación de hábitat.

Típicamente la decisión de construir o no estacionamiento fuera de la calle ya se ha hecho por el código de zona (tristemente). La manera en que es construido usualmente más tiene que ver con el cálculo beneficio-costo de los urbanizadores. Donde la tierra está barata (digamos en suburbia), es usualmente más ventajoso que un urbanizador construye un aparcamiento de superficie que un garage. Donde la tierra está costosa (digamos dentro de un centro urbano) el urbanizador típicamente gana más construir un garaje y no tener que comprar tanta tierra.

Esto es un punto importante sobre suburbia porque suburbia a menudo tiene departamentos, por sus áreas de estacionamiento más probablemente toman tierra además de la tierra del edificio. Esto quiere decir que sacas menos densidad de cada unidad de vivienda.

La moraleja del cuento es que la tierra costosa es una buena amiga a la vida urbana. Los ambientalistas siempre abogan por un precio en las emisiones de dióxodo de carbono para reducir el uso de energía de combustible fósil y promover alternativas limpias y renovables. También deben pensar en los efectos positivos que la tierra costosa puede tener en el diseño urbano. Cuando la tierra está costosa los urbanizadores la conservan en su búsqueda de ganancias máximas. Construyen casas de solar pequeño, casas en hilera, edificios de departamentos y garages de estacionamiento (cuando tienen el permiso) en vez de subdiviciones de casas de solar grande y océanos de estacionamiento del superficie. La clave es permitir más o menos la densidad y relajar los requísitos de estacionamiento donde la tierra está costosa para que podamos tener las ventajas de eficiencia de tierra costosa sin matar las posibilidades de tener vivienda alcanzable para los pobres y espacios alcanzables para las emprezas pequeñas.

Sunday, March 27, 2011

Expensive Land is Our Friend

Imagine two apartment buildings that are identical in every way except one. Building A has its parking in a garage that sits within the building's footprint and Building B has its parking in a surface lot. Which building has more residential density (dwelling units per hectare)? Clearly Building A. Density is important for supporting convenient transit and habitat conservation.

Usually the decision about whether to build off-street parking is a foregone conclusion, since most zoning codes require it (sadly). The way in which it's built is usually based more on the cost-benefit calculations of developers. Where land is cheap (say in the 'burbs), it's usually more advantageous for a developer to build a surface parking lot than a parking garage. Where land is expensive (say within an urban center) the developer usually comes out ahead building a garage and economizing on land.

This is an important point about suburbia, because suburbia often does have apartments in it, yet their parking areas are more likely to take up land in addition to the land the building sits on. This means you get less "bang for the unit" in terms of density.

The moral of the story is that expensive land is a friend to urban life. Environmentalists are always pushing for putting a price on carbon to get people to reduce the use of fossil fuel energy and promote sustainable alternatives. They should also think about the positive effects that expensive land can have on urban design. When land is expensive developers conserve it in their quest to maximize profits. They build small-lot houses, rowhouses, apartment buildings and parking garages (when allowed to) instead of large-lot ranch house subdivisions and oceans of surface parking. The key is to allow for some density and relax the parking requirements where land is expensive so that we can have the efficiency advantages of expensive land without killing off the prospects for affordable housing and affordable tenant spaces for small businesses.

Friday, March 25, 2011

Hacia un código de restricciónes de zona sencillo y urbano, parte 3

En Parte 1 y Parte 2 de esta serie avanzé unas ideas de como los códigos de restricciones de zona pueden hacer resultados mejores para nuestras ciudades. Por permitir más densidad y mezclas inteligentes de usos de tierra podemos reducir la conaminación, ahorrar dinero, hacer más ejercicio, ahorrar hábitat, gastar menos en gasolina y infraestructura, etc.

En esta parte hablaré de como "vender" esta idea al públco. Hay una literatura ancha en la planeación urbana partícipe y ni siquiera vendré cerca hacerlo justicia. Solo quiero hacer unas observaciones.

Planeando con la comunidad
1) Sepan donde está el poder de hacer la decisión - Esto será un poco diferente en diferentes lugares, pero típicamente con cambios en los códigos de zona hablamos de un ayuntamiento de ciudad o condado. Si los miembros del ayuntamiento tienen distritos probablemente tendran influencia fuerte dentro de sus distritos, aunque unos gobiernos locales tienen alcaldes fuertes y unos tienen alcaldes más fuertes que pueden avanzar una política más ancha. Unos gobiernos no tienen alcaldes elegidos por la población y usan un estilo de gobierno "ayuntamiento-gerente". Hay que saber quien tiene la legitimidad de hablar a estos políticos: sus electores. Si intentas hacer cambios en distrito A, no gasten todo su esfuerzo en organizar los electores del Distrito B, ni los de la ciudad/el condado entero. No gasten todo su tiempo en predicar a los que ya están convencidos. Encuentra la gente que necesita ser convencida. Encuentrala en cualquier manera que puedan: por internet, en conversación, en las páginas de opinión de los periódicos, lo que sea. Erren en el lado de intentar demasiado :)

2) Conecta cambios de zona a intereses concretos - Reduciendo emisiones de gases del efecto invernadero y millas viajadas por vehículos parecen metas abstractas y pertenecientes a los expertos en política para mucha gente. ¿Como mejora eso las vidas de la gente, particularmente ahora, en este tiempo de crisis económico? Habla de opciones de transporte ahorrando dinero y dando oportunidades de hacer ejercicio. Habla de opciones de vivienda como manera de prevenir la salida de los niños crecidos de una comunidad y haciéndolo más fácil pagar la renta/hipoteca. Muestra a la gente las razones por los que tienen un interés en esto, aun si nunca han pensado mucho de planeación ya.

3) No rebajen a la gente - La gente sabe sus vecindarios muy bien y tiene perspicacia real, aun si no está de acuerdo contigo. No sean condescendientes y no sean groseros con su lenguaje. ¿Por qué usar un término esotérico cuando puedes usar un término de Español sencillo? Debemos intentar ser entendidos. Al fin y al cabo un "modo de transporte" es solamente "una manera de ir de A a B".

Para ser justo debo admitir que hago mucho de tales errores también.

Acuerdos
Realmente escuchar y llegar a acuerdos son mañas valiosas en cualquier tipo de relación, incluso la de los ciudadanos en un municipio. No debemos rígidamente insistir en nuestras posiciones, sino, como Fisher y Ury dicen en Getting to Yes ("Llegando a Sí") enfocarse en los intereses que nos dirigen a esas posiciones. Aquí están solo unas maneras en que se puede hacer progreso paulatino por llegar a un acuerdo con mi código de reglas de zona:

1) Estacionamiento - En vez de eliminar los requísitos mínimos de estacionamiento, solo bájenlos. Es mejor que nada.
2) Zonas de mezclados usos - Quedense con zonas de usos distintos pero intenta mezclarlas más en la mapa de zonas.
3) Altura - Introduzcan más zonas para dar más control sobre la altura de los edificios.
4) Usos "Irritantes" -  En vez de LUCs para cantinas y cantinas de desnudez pueden ponerlos en una "Zona Comercial de Altos Impactos"
5) R-1 - Mantengan una zona R-1 pero permitan casas en hilera en vez de solamente casas separadas.

Lo más importante es que ninguna sola persona tiene un monopolio en las ideas buenas. Por planear con la comunidad puedes tomar lo mejor del pensamiento urbano y hacerlo realista políticamente, moviéndonos en la dirección correcta. Llegando a un acuerdo es, verdaderamente una experiencia muy agradable. Idealmente al fin todos se sienten escuchados y respetados, y tomamos unos pasos a una sociedad más posible sostener (y que merece ser sostenida) juntos.

Sunday, March 20, 2011

Towards a Simple Urbanist Zoning Code, Part 3

In Part 1 and Part 2 of this series I put out some ideas for how zoning codes could be reformed to produce better results for our cities. By allowing more density and smart mixtures of land uses we can cut pollution, save money, get more exercise, save habitat, spend less on gasoline and infrastructure, etc.

In this part I'll be talking about how to pitch this to the public. There is a broad academic literature in participatory urban planning out there and I'm not even going to come close to doing it justice. I just want to make a few observations.

Outreach
1) Know Where the Power to Make the Decision Is - This will vary slightly from place to place, but usually with rezoning we're talking about a City Council or County Board of Supervisors. If the councilmembers have districts they will likely have strong influence within their districts, although some local governments have weak mayors and some have stronger mayors that can push a broader policy. Some don't have independently elected mayors at all and use a council-manager style of government. You have to know who has legitimacy to speak to these decisionmakers: their constituents. If you're trying to influence things in District A, don't expend your energy mobilizing the voters in District B or the voters in the whole city/county. Don't spend all of your time preaching to the choir. Find the people who need to be convinced. Find them any way you can: on the internet, in conversation, at meetings you organize, in newspaper editorial pages, whatever. Err on the side of reaching out too much :)

2) Relate Rezoning to Concrete Interests - Reducing greenhouse gas emissions and vehicle miles traveled sound like abstract, wonky goals to a lot of people. How does that make people's lives better, particularly now, in this time of economic crisis? Talk about transportation options saving people money and giving people chances to exercise. Talk about housing options as a way of keeping children from moving away and making it easier to pay the rent/mortgage. Show people why they have a stake in this, even if they've never thought about planning much before.

3) Don't Talk Down to People - People know their neighborhoods well and have real insights to offer, even if they disagree with you. Don't be condescending and don't be a jerk with your language. Why use an esoteric term when you can use a plan-English term? We should make an effort to be understood. After all a "transportation mode" is just "a way of getting from A to B".

In fairness I make plenty of mistakes by these standards as well.
 
Compromises
Really listening and compromising are valuable life skills in any kind of relationship, including the relationship of citizens in a municipality. We shouldn't rigidly hold on to our positions, but instead, as Fisher and Ury say in Getting to Yes focus on the underlying interests that motivate us to take those positions. Here are just some of the ways you could make incremental progress by compromising my zoning code:

1) Parking - Instead of eliminating parking minimums, just reduce them. It's better than nothing.
2) Mixed Use Zones - Retain separate use zones but try to mix them up more on your zoning map.
3) Height - Introduce more zones to give people more control over building height.
4) "Obnoxious" Uses - Instead of CUPs for bars and strip clubs you could segregate them into a "High-Impact Commercial Zone"
5) R-1 - Keep an R-1 zone but allow rowhouses in it instead of just detached houses.

The most important point is that no one person has a monopoly on good ideas. By reaching out to the community you can take the best urbanist thought and morph it into something politically realistic that moves us in the right direction. Getting to a deal is actually a very satisfying experience. Ideally at the end everyone feels listened to and respected, and we take some strides towards a more sustainable society together.

Friday, March 18, 2011

Hacia un código de restricciónes de zona sencillo y urbano, parte 2

Última vez, declaré mi intención de bosquejar un código de restricciones de zona que haría más fácil lograr metas urbanistas, como apoyar al transporte públco y la capacidad de caminar, rediciendo los kilómetros viajados por vehículos, ahorrando espacio abierto, y tales cosas. Pues, permítanme hacerlo y explicar la idea de mis zonas en más detalle. Implícitamente usaré el código de zona de la Ciudad de Los Ángeles como punto de referencia en unos casos basado en este documento.

Zona de mezclados usos, baja densidad (MU-1)
Al principio permitanme explicar que tengo un concepto diferente de "baja densidad" que la mayoría de la gente. Las ciudades deben tener densidad suficiente, o por lo menos permitir densidad suficiente, para apoyar servicio de transporte públco conveniente a través de su territorio. Esto significa que la zona urbana con la más baja densidad tiene que permitir densidades más altas que las de un suburb típico del Sur de California (mi modelo mental para una forma urbana que no puede apoyar servicio conveniente de transporte públco, por lo menos sin subsidios masivos).


Quiero permitir edificios hasta tres pisos o aproximadamente 15 metros en esta zona, no incluyendo un piso de altura extra (aproximadamente 4 metros) añadido por un garage de estacionamiento. Retallos de enfrente y atrás serían establecidos, pero serían modestos, no más que tres metros en cada dirección. Retallos de los lados existirían para casas separadas (digamos un metro). Estableciría un tamaño mínimo bajo de solar: 200 metros cuadrados, permitiendo la construcción de casas en hilera y casitas separadas, que son más densas y económicas.

Con respecto a los usos residenciales, esta zona permitiría casas separadas, casas en hilera, edificios de departamentos, casas móviles, casas flotantes, básicamente cualquier tipo de alojamiento excepto una choza peligrosa por no ser bien construida. Usos comerciales también serían permitidos aquí: tiendas de menudeo, restaurantes, oficinas, y tales cosas. Usos industriales con bajos impactos también serían permitios. Estos pasarían a traves de un proceso de licensia de uso condicional (LUC) con el fin de asegurar que los impactos (como ruido y emisiones) son bajas. Otros usos pasando a través de un proceso de LUC serían cosas típicamente controveriales como cantinas de desnudez (negocios "adultos"), edificios que venden alcohol, o negocios que intentan mantener horas tardes (después de 10 de la noche y antes de 6 de la mañana).

Básicamente, podrías construir un suburb al estilo 1950 en esta zona si lo desees, pero también podrías constuir una "calle principal" con mezclados usos y no mucha altura, un gran paso adelante comparado con lo que puedes hacer en una zona típica R-1. Puedes tener tiendas mezcladas con casas y dar a la gente unas oportunidades caminar, y habría oportunidades de construir formas de alojamiento que pueden apoyar al servicio conveniente de transporte públco.

Zona de mezclados usos, mediana densidad (MU-2)
Esta sería una zona más permisiva que MU-1. Básicamente todo lo que di sobre MU-1 aplica aquí excepto puedes construir más alto. Pondría un límite de 20 metros de altura excepto dos pisos (8 metros) de altura adicional para un garage de estacionamiento. Esto quiere decir un edificio de aproximadamente seis pisos con tiendas en la planta baja como máximo.

Necesitarías unas reglas para permitir la entrada de luz para hileras de eidicios de departamentos que forman un pared de calle.

Zona de mezclados usos, alta densidad (MU-3)
Todo lo que di sobre MU-2 excepto que permitiría hasta un edifico de 10 pisos "por derecho" aquí. Por tanto, el límite de altura sería 32 metros para proyectos por derecho, más 12 metros adicionales para tres pisos de estacionamiento. Para edificios más que 32 metros en altura habría un proceso de LUC para que la gente pueda regular cosas como la cantidad de luz que alcanza la tierra.

Zona industrial de altos impactos (IA)
Creo que hay unos usos industriales cuyos efectos perjudiciales no pueden ser eliminados por reglas en la época actual y por tanto merecen separación automática en su propia zona. Lo que tengo en mente es cosas como una fábrica arrojando humo, una fábrica ruidosa, o un puerto marítimo grande. Si estas cosas serán permitidas, debe ser en esta zona. Cuestiones de justicia medioambiental se presentarán en donde poner estas zonas. Esta zona permitiría tiendas, restaurantes, y oficinas por LUC, por ningún tipo de vivienda.

Zona de parques, agricultura y conservación (PAC)
Como parece. Tierra sería dada un sub-categoría para clarificar su uso previsto. La intención aquí es que el municipio (si es posible dado las fronteras) preserva tierra de agricultura y hábitat natural no humana, establece parques urbanas y áreas de agricultura urbana. 5% de tierra de parque sería utilizable como jardín comunitario por derecho por una organización certificada por el municipio y abierta al público. Quizás un porcentaje más alto sería utilizable por LUC.

Estacionamiento
Según las ideas de Shoup requísitos mínimos de estacionamiento aumentan nuestra dependencia de coches, por tanto no existen en este sistema. En vez de eso, este sistema implícitamente favorece manejar el estacionamiento por precios. No quiero establecer un máximo tampoco, pero quiero impedir la construcción excesiva de estacionamiento por obligar un LUC por estacionamiento arriba de cierto nivel. Lo definiría por cobertura de solar. Si el estacionamiento toma más que 50% del solar en MU-1, 25% del solar en MU-2, 10% del solar en MU-3, o 5% del solar en PAC, necesitarías un LUC.


Requísitos de estacionamiento para bicicletas son un tema interesante en que no he hecho una decision menal final. Una manera de hacerlo sería requerir que 10% de cualquier área usado por estacionamiento en MU1-3 o PAC (probablemente un porcentaje más bajo en IA) sería usado por estacionamiento de bicis que tienen un diseño hecho en colaboración con activistas de bicis.

Parte 3
Pues, eso fue un bocado. Quiero seguir esto con una tercera parte, que se tratará de como pregonar las virtudes de esta idea al público. En muchas partes del mundo real sería difícil aprobar tales reglas, y la planeación mejor es dispuesto a colaborar, no dictatorial. Pues la próxima vez lucharé con la idea de como ganar la aprobación de la gente y como este puede ser el principio de un tipo de acuerdo.

Sunday, March 13, 2011

Towards A Simple Urbanist Zoning Code, Part 2

Last time, I declared my intention to outline a zoning code that would make it easier to fulfill urbanist goals like supporting transit and the ability to walk to things, reducing vehicle kilometers traveled, conserving open space, and so forth. So, allow me to follow through and explain the idea behind my zones in more detail. I will implicitly use the City of Los Angeles Code as a reference point in some cases based on this document.


Mixed Use Low Density Zone (MU-1)
Right off the bat let me explain that I have a different concept of "low density" than most people do. Cities should have enough density, or at least permit enough density, to support at a minimum convenient bus service throughout their territory. That means the lowest density zone has to allow densities greater than those of a typical southern California suburb (my baseline for an urban form that can't support convenient transit service, at least without massive subsidies).

I would like to permit buildings up to three stories or about 15 meters (1 meter = 3.3 feet) in this zone not including a story of additional height (about 4 meters) added by a parking garage. Front and rear setbacks would be established, but would be modest, not more than three meters in either direction. Side setbacks would be established for detached houses (say 1 meter). I would set a very low minimum lot size: 200 square meters (2,153 square feet) allowing for the construction of economical and denser small-lot detached housing and rowhouses.

With regard to residential uses, this zone would permit detached houses, rowhouses, apartment buildings, mobile homes, houseboats, you name it, basically any kind of housing except a structurally unsound shack. Commercial uses would be allowed here as well: retail stores, restaurants, offices and the like. Industrial uses with low impacts would also be allowed. These would pass through a conditional use permit (CUP) process to ensure that their impacts (like noise and emissions) are low. Other uses passing through a CUP process would include things that are typically controversial like strip clubs (adult oriented businesses), businesses that sell alcohol, or businesses that are trying to maintain night hours (past 10pm).

Basically, you would be allowed to build a 1950s suburb in this zone if you wanted to, but you would also be allowed to build a low-rise mixed use main street, a big step up from what typical R-1 zoning allows in most places. You could have shops sprinkled in with homes and give people a fighting chance to walk, and you could build housing types that could support frequent transit service.

Mixed Use Medium Density Zone (MU-2)
This would be a more permissive zone than MU-1. Basically everything I said about MU-1 applies here except that you can build taller. I would set the height limit at 20 meters not including two stories (8 meters) of additional height used for a parking garage. This translates roughly into a six story building with retail on the ground floor as a maximum.

You would need some traditional light-entry regulations here for apartment buildings that form a continuous street wall.

Mixed-Use High Density Zone (MU-3)
Everything I said about MU-2 except I want to permit up to a 10-story building by right here. Therefore the height limit would be 32 meters for by-right projects, plus 12 extra meters for three stories of parking. For buildings taller than 32 meters there would be a CUP process so that people could regulate things like the amount of light that gets to the ground.

High-Impact Industrial Zone (HI)
I think there are some industrial uses whose harmful effects can't be regulated away at the present time and hence deserve automatic separation into their own zone. What I have in mind is things like a smoke belching factory, a loud assembly plant, or a major seaport. To the extent that this stuff is allowed to exist at all it should be in this zone. Environmental justice issues will come up in terms of where you locate these zones. This zone would allow shops, restaurants, and offices by CUP, but not any type of housing.

Parks, Agriculture, and Conservation Zone (PAC)
What it sounds like. Land would be specified with a sub-category to clarify its intended use. The intent here is for the municipal entity (political boundaries permitting) to preserve farmland and non-human natural habitat, establish urban parks and urban farming areas. 5% of parkland would be permissible for use as a community garden by right by an organization certified by the municipal entity and open to public participation. Perhaps a higher percentage would be allowed by CUP.

Parking
Per Shoup's ideas minimum car parking requirements increase our car dependency, hence they don't exist in this system. Instead, this system implicitly favors managing parking through prices. I don't want to set a parking maximum either, but I do want to discourage the excessive construction of parking by forcing a CUP for parking above a given level. I would define this by lot coverage. If parking takes up more than 50% of the lot in MU-1, 25% of the lot in MU-2 or 10% of the lot in MU-3, or 5% of the lot in PAC, you would need to get a CUP.

Bike parking minimums are an interesting issue that I have not made up my mind on. One approach might be to require that 10% of any area used for parking in MU1-3 or PAC (probably a lower percentage for HI) be used for bike racks that meet performance criteria set in consultation with bike activists.


Part 3
Well, that was a mouthful. I actually want to follow this up with a third part, which will deal with pitching this idea to the public. In many parts of the real world this would be a tough sell, and the best planning is collaborative, not dictatorial. So, next time I will wrestle with the idea of how to win people over to this and how it could be the basis for some kind of compromise.

Friday, March 11, 2011

Hacia un código de restricciónes de zona sencillo y urbano, parte 1

Desde 1926, restricciones para edificar en un barrio de una ciudad, que llamaré restricciones de zona (zoning en Inglés estadounidense) han sido condieradas constitucionales según la suprema corte (Village of Euclid v Ambler Realty). Restricciones de zona refiere a reglas locales que dicen como la tierra puede ser usada. Típicamente incluye reglas de "uso" (p. ej. residencial, comercial, industrial, incluso reglas sobre dimensiones de edificos aparte de altura), altura de edificios, y a veces incluye areas especiales o "cubiertas" como areas de preservación histórica, donde hay extras restricciones y extra examinación para cambiar cosas.

Para ver un código de planeación y restricciones de zona haz clic aquí para el código de la Ciudad de Los Ángeles (o aquí para un resumen más fácil entender) (ambos en Inglés). Es grande y complejo. Dentro de una categoría de uso como residencial, hay sub-categorías de uso y densidad, como R-1, que solo permite cosas como casas separadas y parques, y muchos más, incluso zonas que permiten la construcción de casas en hilera y edificios de departamentos. Similarmente para usos comerciales e industriales, hay sub-categorías que son más o menos restrictivas. Lo que la mayoría de estas zonas tienen en común es que contienen la premisa de que los usos de tierra deben estar separadas. Construir un proyecto de mezclados usos, como departamentos arriba de tiendas, que permitiría la gente caminar a cosas fácilmente requiere tomar muchos pasos excepto en unas pocas zonas que no constituyen mucha de la  tierra de la ciudad.

Unas personas que aman las ciudades quieren hacer un "código de forma", en que la regulación de usos es completamente abandonado, y solo las dimensiones de edificios son regulados. Esto permitiría el máximo grado de mezclados usos de tierra.

Creo que esto es demasiado extremo. La solución al manejo excesivo y segregación de usos causadas por restricciones de zona tradicionales no debe ser abandonar completamente el control directo sobre uso. Debe ser introducir un código simplificado, que separa los usos más difíciles, pero que permite mezclas de todos los de más usos, con repaso especial (licencias de uso condicional) para ciertos usos que pueden ser problemáticos, y merecen repaso addicional, pero no separación automática.

Por tanto, la próxima vez, haré un bosquejo de un código basado en las siguientes cinco zonas. Será simplista, pero espero que llevará en si la semilla de un idea de como podemos mejorar las reglas actuales, que atrasan ciudades vigorosas y suburbs más cercas a lo que se puede sostener. No será fácil políticamente hacer algo así, pero, ¿no puede tener sueños un escritor?

MU-1 (mezcladas usos, densidad baja)
MU-2 (mezcladas usos, densidad mediana)
MU-3 (mezcladas usos, densidad alta)
IA (industrial de altos impactos)
PAC (parques, agricultura, y conservación)

+ No requisitos de mínimas cantidades de estacionamento de coche y licensias de uso condicional para estacionamiento alto de cierto nivel.

Es verdad. Toda tierra sería en uno de esas cinco zonas. Hasta la próxima :)

Sunday, March 6, 2011

Towards A Simple Urbanist Zoning Code, Part 1

Ever since 1926, zoning has been kosher in America according to the Supreme Court (Village of Euclid v Ambler Realty). Zoning refers to a set of local rules that specify how land can be used. It typically includes rules about "use" (e.g. residential, commercial, industrial, including rules about building dimensions besides height), building height, and may include special areas or "overlays" such as historic preservation areas, where there are extra restrictions and extra review for changing things.

To see a planing and zoning code click here for the City of Los Angeles' Code (or here for a more understandable summary). It's big and complex. Within a use category like Residential, there are subcategories of use and density, like R-1, which only allows things like detached houses and parks, and many others, including zones that permit the construction of row houses and apartment buildings. Similarly for commercial and industrial uses, there are subcategories that are more or less restrictive. What most of these zones have in common is that they are premised on the idea that land uses should be separate. Building a mixed-use project, like apartments over shops, which would allow people to walk to things easily, requires jumping through a lot of hoops, except in a few zones and overlays, which don't constitute much of the City's land.

Some people of urbanist inclination advocate for a so-called "form based code", where the regulation of land uses is entirely given up, and only the dimensions of buildings are regulated. This would allow for maximum mixture of land uses.

I think this is too extreme. The solution to the excessive micromanagement and use segregation caused by traditional zoning codes shouldn't be to abandon all direct control over use. It should be to introduce a simplified code, which separates out the most difficult land uses, but allows for mixtures of all the others, with special review (conditional use permits) for certain uses that may be problematic, and deserve extra scrutiny, but not automatic separation.

Hence next time I will outline a code based on the following five zones. It will be simplistic, but I hope that it will convey the germ of an idea of how we could cut through the current rules, which are holding back vibrant cities and more sustainable suburbs. It won't be politically easy to do something like this, but hey, can't a blogger dream?

MU-1 (mixed-use low density)
MU-2 (mixed-use medium density)
MU-3 (mixed-use high density)
HI (high-impact industrial)
PAC (park, agriculture, and conservation)

+ No parking minimums and conditional use permits for parking above a certain level.

That's right. All land would be in one of these five zones. Stay tuned :)

Friday, March 4, 2011

Guerra, desastre económico, y ¡protesta!

Tengo una noción radical, pero basada en la realidad para ti. Los Estados Unidos no tiene un Depratamento de Defensa. Tiene, en vez de eso, un Departamento de Guerra. El cambio de nombre oficial ("Guerra" a "Defensa") occurió en los años 1940 después de la Segunda Guerra Mundial. EE.UU. gasta una cantidad obscena en su Departamento de Guerra. Gasta tanto dinero que creo que no puede ser llamada creíblemente un "Departamento de Defensa", como es por casi todos en el país ahora. El propósito de gastar tanto dinero no es la defensa nacional, es el dominio del mundo, o si eso suena dificil creer, proyectar el poder estadounidense globalmente para promover los intereses de los ricos y bien conectados en nuestra sociedad.

En la propuesta de presupuesto más reciente de Presidente Obama para 2011. El Departamento de Guerra y las Guerras en Afganistán e Irak (estes dos últimos llamados, deprimentemente "Operaciones al Extranjero de Contingencia") tienen financiamiento de $549 mil millones (p. 64) y $164 mil millones (p. 140) respectivamente para un total de $713 mil millones de dólares. En 2009 EE.UU. hizo 46.5% del gasto militar mundial. El país en segundo lugar, China hizo solamente 6.6% del gasto militar mundial a pesar del hecho de que tiene más o menos cuatro veces la población de EE.UU., o menos que $100 mil millones.

Gente, esto es loco.

En mi estado, California, el desempleo es 12.5%. A nivel nacional, es 9.0%. La tasa de desempleo para los Afroamericanos es 15.7%. No hicimos estímulo económico suficiente para mejorar la situación mucho, y ahora la tendencia en Washington es tener miedo de los déficits. Pues, hay basicamente tres razones por que tenemos déficits grandes en mi opinión:

1) Gastamos demasiado en guerra y en nuestro Departamento de Guerra
2) Damos demasiadas reducciones en impuestos, especialmente para los ricos, que no las necesitan
3) Estamos en una economía débil, que baja los ingresos de impuestos, y tomamos unas acciones para enfrentar la situación (pero no suficientes)

La Coalición ANSWER, Los Ángeles tendrá una protesta anti-guerra en Hollywood, el 19 de Marzo. Este grupo ha organizado protestas anti-guerras desde inmediatamente después de 9/11, o en otras palabras, antes de que sintió seguro. En ese tiempo, honestamente, la gente anti-guerra se callamos demasiado por miedo.

No debemos tener miedo hablar en contra de esta locura. La violencia fomenta más violencia y es un disparate que estas guerras pararán el odio en contra de EE.UU. que motiva los terroristas. Esto es aun más claro diez años despues de 9/11 que fue entonces. Habla, o nuestro querido país se estrangulará en su propia ira y arrogancia. Esto no es una broma.

Sábado, 19 de Marzo
Mediodía
Calles Hollywood y Vine

No tienes excusa si esto es importante para ti, vives cerca de LA, y tienes el día libre. Aun está orientado al transporte público (esa es una parada de la Línea Roja). Si controlamos este gasto de guerra, quizás tendremos dinero para construir transporte público en este pais. Estos tópicos están ligados, íntimamente, y nosotos, los defensores de transporte público y las ciudades ignoramos esta conección por propia cuenta y riesgo.

¡Dinero para empleo y educación, no para guerra y ocupación!