Saturday, December 8, 2012

Una oda a las casas en hilera

Una serie de tres casas en hilera.
Rockefeller Lane, Redondo Beach, CA
Mapas Google, vista de calle

Las casas en hilera son una obsesión extraña mía. Desde que vi por primera vez la ciudad de Philadelphia, me han interesado mucho estas casas estrechas de dos o tres pisos que usualmente comparten paredes con sus vecinos. En los Estados Unidos usualmente pensamos en el alojamiento en términos de casas separadas en contra de departamentos. Cada grupo está llena con associaciones culturales. Las casas separadas representan, para muchos, el sueño americano de suburbia, el individualismo vigoroso hecho carne. Departamentos, por el otro lado, supestamente son los cubículos deprimentes en que el pueblo plebeyo sin logros en la vida reune juntos en desesperación. Bromeo, por supuesto (vivo en un departamento, muy felizmente de hecho).

¿Pero que significan las casas en hilera en nuestra cultura? En mi zona son muy raras. En el Condado de Los Ángeles las unidades de alojamiento son solo 6.6% casas en hilera ("1-unidad conectada") segun la Encuesta de Comunidades Estadounidense 2011 de un año. De hecho, hasta muy recientemente, lo mejor que puedo recordar, ni siquiera yo había estado encima de una.

Felizmente, he podido lograr esa meta de mi vida. Busqué muy duramente en el internet para casas abiertas (¡gracias homefinder.com!) y después de unos esfuerzos que fracasaron, encontré el éxito, en Redondo Beach. Más que $550,000, el precio pedido fue mucho más que puedo pagar (y mucho más que el precio mediano del Condado, $411,000). Odio dar esperanza falsa a los corredores de fincas pero sentí mi misión demasiado importante parar.

Una vista del aire de tres casas en hilera, con un edificio parecido a la derecha y un parque a la izquierda.
Fuente y medidas: ArcGIS Exporer Online

Encontré una casa en medio de tres. Estas están en una parcela que mide más o menos 730 metros cuadrados (apróximadamente 7,800 pies cuadrados). Eso da una densidad de 41 unidades de alojamiento por hectárea (casi 17 unidades por acre) medida hasta las líneas de parcela. Esta parcela es más o menos tres veces más profundo (hasta el centro de la cuadra que ancho y las casas son vueltos "al lado". Es decir las puertas no enfrentan la vereda. Hay un camino de entrada a un lado desde que los coches y peatones entran.

Desde una perspectiva nuevaurbanista la densidad de las casas en hilera es buena. Son una terrena media entre casas separadas y departamentos. Tienen densidad suficiente de apoyar al transporte público y prevenir el consumo ineficiente de tierra, pero no son tan densas, ni altas de enojar demasiado al público (por lo menos lo esperaría). Desde la perspectiva de alguien que quiere un día ser dueño de su propio hogar en el condado de Los Ángeles, las casas en hilera son un rayo de esperanza. Aunque el ejemplo que pude ver es costoso, la cantidad pequeña de tierra que usan estas casas es una buena cosa en lugares en que la tierra es muy costosa.

Pues, ¿como fue la casa encima? Muy interesante. La mayoría de la acción estaba en el segundo piso, incluso la alcoba principal, cocina, la sala de estar y un balcón. La planta baja fue dominado por el garaje y una alcoba o dos. Considera que aunque esta casa tiene un garaje de dos coches la casa tiene espacio para la mitad de los coches que una casa separada parecida porque no hay sepacio estacionarse en el camino de entrada (reduciendo el énfasis en coches, otra meta nuevaurbanista). He visto planes de casas en hilera en que el garage está atrás de la casa entrada por un callejón, aun casos en que el plan es callejón - garaje - patio - casa (¡brillante!). Estos planes parecen ofrecer una planta baja menos desordenado que incluye más del espacio de vivir con recámaras arriba, pero yo no sabría con certidumbre porque nunca he estado encima de uno de esos (¡maldición!).

Doy gracias a la corredor de fincas y los dueños de esa casa en hilera. Los espero bien y mucha suerte y felicidad al próximo dueño. También espero más casas en hilera en el condado de Los Ángeles. La demanda para este tipo de alojamiento demasiado raro y muy interesante probablemente existe si las reglas de zona permitan que sea construida. ¿Que significan las casas en hilera en nuestra cultura? Espero que la respuesta es, o puede ser, alojamiento urbano de familias a la alcance del presupuesto.

Saturday, December 1, 2012

An Ode to Townhomes

A row of three townhomes.
Rockefeller Lane, Redondo Beach, CA
Google Maps Street View

Townhomes (a.k.a. "townhouses", "rowhomes", "rowhouses" & sometimes "condos") are a strange obsession of mine. Ever since I first saw the City of Philadelphia, I've been fascinated by these two- or three-story, narrow homes that usually share walls with their neighbors. In America we usually think of housing in terms of "single family" versus "apartments". Each of these camps is replete with cultural associations. Detached, single-family houses represent for many the middle-class suburban dream, American rugged individualism made flesh. Apartments on the other hand are presumably the depressing cubbyholes where the unwashed underachieving masses huddle together in despair. I kid, of course (I live in an apartment, quite happily in fact).

But what are townhomes supposed to mean in our culture? In my neck of the woods they are exceedingly rare. Los Angeles County's housing units are only 6.6% townhomes ("1-unit, attached") according to the 2011 1-year American Community Survey. In fact, until very recently, to the best of my recollection, I had never even been inside of one.

Happily, I checked that goal off my life's to-do list. I scoured the internet for listings of open houses (thanks homefinder.com!) and after a couple of efforts that failed to get me inside of a townhome, I found success, in Redondo Beach. At over $550,000 The house's asking price was well out of my price range (and well above the LA County median of about $411,000). I hate giving false hope to realtors but I felt my mission too important to turn back.

An aerial view of the three townhomes, with a similar building to the right and a park to the left.
Source and measurements: ArcGIS Exporer Online

I found a house in the middle of a row of three. These were set into a lot that measures about 730 square meters (about 7,800 square feet). This gives a density of about 41 housing units per hectare (about 17 units per acre) measured to the parcel lines. The lot is about three times as deep (into the block) as it is wide and the houses are turned "to the side". That is to say, their entrances don't face the sidewalk. There is a driveway to one side from which cars and people enter. 

From a New Urbanist perspective, the density of townhomes is appealing. They are a middle-ground between detached houses and apartments. Dense enough to support transit and to prevent the inefficient consumption of land, but not so dense, and not so tall as to arouse an excessive amount of ire in the public (at least, one would hope). From the perspective of someone who aspires to someday own his own home in LA County, townhomes are a ray of hope. Although the example I actually got a chance to see was pricey, the small amount of land that these houses sit on bodes well for their relative affordability in places where land is very expensive.

So what was that townhome actually like on the inside? Quite a sight actually. Most of the action was on the upper story, including the master bedroom, kitchen, living room and a balcony. The ground floor was dominated by the garage and a bedroom or two. By the way, consider that although this house has a two-car garage, it parks half as many cars as a typical detached house with the same garage because there is no room to park in the driveway (reducing the emphasis on cars, another New Urbanist goal). I've seen townhouse floor plans where the garage is in the rear of the house off an alley, even cases where  the plan goes alley - garage - small yard - house (brilliant!). These plans seem to allow for a less-cluttered first floor that includes more of the living space, with bedrooms above, but I wouldn't know for sure because I've never been inside one of those (damn!).

I give thanks to the realtor and the owners of that townhome. I wish them well and much luck and happiness to the new owner. I also hope for more townhomes in LA County. The demand for this too-rare and fascinating type of housing is probably there, if only the zoning will allow it to be built. What do townhomes mean in our culture? I hope the answer is, or could be, affordable, urban family housing.

Wednesday, September 12, 2012

El seis de noviembre

Nuevo votante  

Lo básico
Primero, habrá una elección presidencial el martes seis de noviembre. Esta es la olimpiada de elecciones: la más importante en cuatro años. En California hay que inscribirse para votar no más tarde que una marca postal del 22 de octubre para votar en esta elección. Probablemente querrás asegurar que tienes una tarjeta de identificacón estatal contigo cuando vas a votar, para ser seguro.

La parte superior de la papeleta
Para mí, la decisión para Presidente es entre el candidato Demócrata Barack Obama y la candidata del Partido Verde Doctora Jill Stein. El candidato Republicano Mitt Romney es demasiado lejos de mis principios por su deseo de recortar los gastos del gobierno y alejarnos de los impuestos progresivos. Su posición en el medio ambiente (olvídalo y perfora) también es deprimente. Su postura militarista en la política exterior no me cae bien tampoco. Ya hemos entrado en guerras suficientes. El candidato Libertariano Gary Johnson, como es típico con Libertarianos, me cae bien en la política exterior (sólo lucha cuando necesario y reduce el tamaño del gasto militar) y me cae muy mal en la política doméstica (un gobierno tan pequeño que hace casi nada).

Eso me trae de nuevo a Obama y Stein. El error más grande de Barack Obama como presidente fue que su paquete de estímulo económico fue demasiado pequeño para destruir la recesión y regresarnos al empleo pleno. Ayudó terminar la recesión (2007-09) y ayudó bajar la tasa de desempleo de su cumbre reciente de 10.0% (ajustado por las temporadas) en Octubre de 2009 a 8.1% hoy. El cuento es parecido pero más serio en California, con la tasa de desempleo estando en su máximo altura en 12.4% en medio de 2010 y actualmente en 10.7%.

No es necesario decir que 8.1% y 10.7% desempleo son figuras bastante patéticas. 5% o menos es más normal en una economía saludable. No quiero quitar la culpa de los Republicanos en el Congreso, ya que están en contra de cualquier gasto gubernamental o, casí sin posibilidades de explicar, aun bajas en impuestos sugeridos por Obama, para ayudar la economía. Soy escéptico de la eliminación de regulaciones como panacea dado que si cualquier cosa causó la burjuja de alojamiento y el colapso del sector bancario, fue la falta de regulaciones fuertes e inteligentes en esas industrias. Obama también ha fracasado en su abraso de la "lógica" de reducir el déficit ahora. Los recortes en gasto gubernamental o aumentos en impuestos necesarios hacerlo pondría en peligro la frágil recuperación económica y quizás causarían otra recesión si llevados demasiado lejos. Necesitamos más estímulo, y entonces enfrentar el déficit en el mediano y largo plazo. El abrazo de austeridad por Obama (i.e. usando recortes en gasto gubernamental o aumentos en impuestos aun cuando la economía está herida) muestra que está de acuerdo con Romney y los Republicanos, con la excepción que ellos quieren evitar cualquier aumento en los impuestos, aun por los ricos. Así los dos partidos discuten la manera correcta hacer la cosa incorrecta (la austeridad y reducción del déficit) para la economía y los desempleados.

Obama también ha causado desilusión en la política exterior. Ha reducido la marcha de la Guerra en Irak (aunque probablemente tendrémos bases militares allí hasta el fin del tiempo) pero ha seguido en Afganistán, la guerra más larga en la historia estadounidense. Nos ha involucrado en el conflicto en Libia sin el consentimiento del Congreso, sentando un precedente muy peligroso. Sus aeroplanos de control remoto tienen dominio libre sobre muchos paises, matando con mínimo supervisión del Congreso, y los poblaciones civiles han pagado un precio muy caro por nuestros ataques "de precisión". Ha prometido no sacar ninguna opción de consideración (por ejemplo, la guerra) frente al programa nuclear de Irán.

Doctora Stein es el candidato de mi partido. Sus opiniones son más cercas a mis propias. Apoya un programa robusto de empleo gubernamento para terminar con el débil economía e invertir en proyectos buenos para el medio amiente (el "Acuerdo Nuevo Verde"). Está en contra de nuestra violenta política exterior que probablemente hace por lo menos tantos enemigos que mata. También está a favor de cobertura de salud universal "un pagador" (que no parecido a Obamacare cubriría a toda la población y en una manera más eficiente). Dra. Stein es la candidata para que mi lado idealista quiere votar. Su valor y visión me hacen sentir la esperanza y me recuerda que todavía hay gente rebelde en el mundo que se atreven decir la verdad al poder, que en mí opinión es la única fuente verdadera del cambio positivo. Votando por la candidata Verde es un acto puro de protesta y rebelión. Siente muy bien, pero requiere valor.

Obama es el candidato para que mi lado pragmático quiere votar. Sin embargo, si voto por Obama será con disgusto no pequeño y con un entendimiento completo que se necesitará presíon pública constante e intensa para empujar su administración en una dirección buena. Me cae mal que los argumentos mejores que me occuren para Obama de hecho son manifestaciones de mi miedo de lo que los Republicanos podrían hacer con el poder (es decir, que de hecho son argumentos en contra de los Republicanos). Los Demócratas tienen una ventaja grande en inscripción de votantes en California, pues es probable que todos los votos electorales de nuestro estado irán a Obama. Como sabes, el voto popular no importa excepto para decidir la asignación de votos electorales, y la mayoría de estados son "gandador toma todo".

A pesar de tu ideología política, por favor recuerda que hay más que dos candidatos presidenciales. Nosotros Estadounidnes y nuestros dos partidos grandes hemos traido este país a una situación económica terrible, y si hay una crítica válida de nuestro sistema político, es que a pesar de los facasos obvios de los Republicanos de Demócratas, desafiar su control del poder es tan difícil que nunca. Sin embargo, creo fuertemente que el único voto desperdiciado, es el voto no hecho. Por favor, recuerda también que no solo eres un ciudadano en el dia de la elección. Tienes que luchar constantemente por las políticas que quieres por comunicando, dando dinero a grupos con quienes estás de acuerdo, etc. Votando es solo una herramienta en la caja de una "activista ciudadana".

Propuestas de ley
Si estás en California como yo, también habrán 11 propuestas de ley en la papeleta electoral. Hay unos que especialmente me gustan:

Prop 30 es un aumento en impuestos de tiempo limitado para pagar la educación y otros servicios públios. Para mí esto es un voto "sí" fácil. Nuestros servicios públicos estan heridas. El costo de asistir a las univeridades públicas ha subido muchísimo y la educación K-12 es amenazado con mas recortes dolorosos. Ayuda para los pobres, los ancianos, y los descapacitados ha sido golpeado gravemente también. Es tiempo de parar la hemmoragia.

Prop 34 terminaría la pena de muerte en California y lo reemplazaría con vida sin posibilidades de libertad como la pena criminal más seria en el estado. Estoy completamente de acuerdo con esto. La pena de muerte es problemático por muchas razones. Por ejemplo, no puedes repararlo si encuentras evidencia de inocencia más tarde, es más frequentemente aplicado a gente de color, y no es lógio matar para enseñar que uno no debe matar.

Prop 36 reformaría la ley de "tres golpes" por requerir que el tercer delito mayor sea seria o violenta para causar una pena de vida en la cárcel automática. Estoy a favor de esto. Nuestros cárceles son llenos a punto de violar los derechos constitucionales según la Corte Suprema. Han pasado casos de penas de muerte por delitos que parecen no tan serios. El castigo debe corresponder al delito. Construémonos una sociedad en que la gente tiene opciones mejores a una vida de delito en vez de usar las cárceles para reslover todos nuestros problemas.

Prop 38 es otra que subiría los impuestos, más que Prop 30, y destinaría los fondos más directamente a la educación. Estoy de acuerdo con Brown que tener esto en la papeleta probablemente baja las posibilidades de Prop 30, que ha salido mejor en las encuestas. Pero honestamente, probablemente votaré "sí" a pesar de eso porque creo que necesitamos pagar la educación en este estado una manera u otra.

Sunday, September 9, 2012

November 6th


Because you probably won't see this anywhere else . . .

The Basics
First of all, there will be a Presidential election Tuesday, November 6th. This is the Olympics of elections: the most important election we will have for four years. In California you have to register to vote no later than a postmark of October 22nd to vote in this election. You'll probably want to make sure you have a state-issued ID card with you when you go to vote as well, just to be on the safe side.

Top of the Ballot
For me, the choice for President is between the Democratic nominee Barack Obama and the Green Party nominee Dr. Jill Stein. The Republican nominee Mitt Romney is too far away from my values in terms of his willingness to cut government spending and move away from progressive taxation. His stance on the environment (i.e. screw it, drill baby drill) is also depressing. His hawkishness on foreign affairs doesn't strike me well. We've gotten ourselves into more than enough wars already. The Libertarian nominee, Gary Johnson, as is typical with Libertarians, strikes me well on foreign policy (only fight when necessary and shrink the military) and strikes me extremely poorly on domestic policy (a government so small it does almost nothing).

That brings me back to Obama and Stein. Obama's biggest mistake as president was that his stimulus package was too small to crush the recession and return us to full employment. It did help to end the recession (2007-09) and to bring the national unemployment rate down from its recent peak of 10.0% (seasonally adjusted) in October 2009 to 8.1% today. The story is similar but more serious in California, with unemployment peaking at 12.4% in mid-2010 and currently at 10.7%.

It goes without saying that 8.1% and 10.7% unemployment are pretty pathetic figures. 5% or less is more characteristic of a healthy economy. I don't want to let congressional Republicans off the hook here, since they are ideologically opposed to government spending or, almost inexplicably, even tax cuts proposed by Obama, to help the economy. I'm skeptical of deregulation as a panacea, given that if anything, the housing bubble and banking collapse were possible because of the absence of strong and intelligent regulations in those industries.  Obama has also come up short in his embrace of the "logic" of cutting the deficit now. The cuts in government spending or tax hikes necessary to do that would endanger the fragile economic recovery and risk another recession if carried too far. We need more stimulus, then to tackle the deficit in the medium to long run. Obama's embrace of austerity (i.e. using spending cuts or tax increases to reduce the deficit, even while the economy is still reeling) shows that he is in substantial agreement with Romney and the Republicans, except that they want to avoid any tax increases, even for the rich. The two parties are thus arguing about the right way to do the wrong thing (austerity and deficit reduction) for the economy and the unemployed.

Obama has also disappointed on foreign policy. He has wound down the War in Iraq (although we'll probably have bases there until the end of time) but he has continued and even surged in Afghanistan, the longest war in American history. He engaged us in the Libyan conflict with no approval from Congress, setting a dangerous precedent. His drones have free reign over many countries, killing with minimal oversight, and innocent civilians have paid a heavy price for our "precision" strikes. He has promised to take no options (e.g. war) off the table in confronting Iran's nuclear program.

Dr. Stein is my party's candidate. Her views match my own most closely in terms of her support for a robust government jobs program to end the economic slump and invest in environmentally sound projects (the "Green New Deal"), her antipathy to our violent foreign policy, which probably creates at least as many enemies as it kills, and her embrace of single-payer universal healthcare (which unlike Obamacare would cover everyone and more efficiently to boot). Dr. Stein is the candidate my idealistic side tells me to vote for. Her spunk and vision truly make me feel hopeful and remind me that there are still rebellious people out there who dare to speak truth to power, which in my opinion is the only true genesis of positive change. Voting for the Green candidate is a pure act of protest and rebellion. It feels great, but it takes courage.

Obama is the candidate my pragmatic side tells me to vote for. However, if I vote for Obama it will be with no small reluctance and with a full understanding that it will take constant and intense public pressure to push his administration in a constructive direction. I find it disheartening that the best arguments that occur to me for Obama are actually just manifestations of my fear of what Republicans could do with power (i.e. they are really arguments against Republicans). Democrats have a large voter registration edge in California (43% of registered voters versus 30% for Republicans) so it is likely that all of our state's electoral votes will go to Obama. As you know, the popular vote doesn't matter in the vote for president except to decide the allocation of electoral votes, and most states are winner take all.

Regardless of your political ideology, please remember that there are more than two presidential candidates. We Americans and our two major parties have brought this country to a terrible economic situation, and if there is any valid critique of our political system, it is that despite the obvious failings of the Republicans and Democrats, challenging their grip on power is as difficult as ever. Yet, I still firmly believe the only wasted vote is the one not cast. Please also remember that you're not just a citizen on election day. You have to constantly fight for the policies you want by communicating, giving money to groups you agree with, etc. Voting is only one part of the toolkit of a citizen activist.

Ballot Measures
If you're in California like me, there are also 11 ballot measures to vote on. There are a few I especially like:

Prop 30 is Governor Brown's temporary tax hike to fund education and other public services. For me this is a definite "yes" vote. Our public services are hurting. The fees at our public universities have skyrocketed and K-12 education is threatened with more painful cuts. Aid for the poor, elderly and disabled has taken a serious hit. It's time to stop the bleeding.

Prop 34 would end the death penalty in California and replace it with life without parole as the most serious criminal penalty in the state. I'm in full support of this measure. The death penalty is problematic for a number of reasons. For example, you can't take it back if you find exculpatory evidence later, it is more often applied to people of color, and it doesn't make sense to kill people to show that killing is wrong.

Prop 36 would reform three strikes by requiring that the third felony be serious or violent to trigger an automatic life sentence. I support this measure. Our prisons are unconstitutionally overcrowded according to the Supreme Court. There have been cases of life sentences being imposed for felonies that seem laughably minor. The punishment needs to fit the crime. Let's built a society where people have better options than a life of crime instead of turning to jails to solve all of our problems.

Prop 38 is another tax measure that raises more revenue than Prop 30 and earmarks the money more specifically for education. I agree with Brown that having this on the ballot lowers the chances for Prop 30, which has been polling better. But honestly, I'll probably vote for it as well because I think we need to fund education in this state one way or another.

Thursday, September 6, 2012

Uptown de Whittier: ¡Chido!


Mirando hacia el norte en la Avenida Greenleaf. Fuente: Mapas Google.

Pues, mucho me ha pasado durante los últimos meses, incluso mucho trabajo por medios sociales de SurveyLA y una mudanza a Whittier. Ahora vivo en un vecindario llamado "Uptown" ("parte de arriba"), que es el centro histórico de esta ciudad a 30 kilómetros este-suroeste del Centro de Los Ángeles. Mi residencia humilde es un departamento en una caja de estuco con un falso techo mansarda.

A pesar de crecer en el Condado de Los Ángeles, no he tropezado con esta área hasta muy recientemente. Uptown encarna mucas cosas que me gustan desde una perspectiva urbanista. Los usos de tierra son mezclados: tiendas y aun fábricas viejas son tejidas con casitas en lotes pequeños (unos protejidos en distritos históricos), pequeños edificios de departamentos y aun unas casas en hilera. La Universidad de Whittier está sentada al este dando el vecindario una población de adultos jóvenes durante la mayoría del año. Hay una calle norte-sur que se llama Avenida Greenleaf que es estrecha (que recuce la marcha del tráfico) y tiene tienditas orientadas a la vereda (que hace más interesante los caminos). Muchas de las tiendas son de las marcas de granes empresas. El estacionamiento está en la calle o en varios aparamientos y un garaje públicos. El área tiene una frequencia buena de servicio de transporte público gracias a las líneas de autobús de Montebello y la Línea Dorada quizás llegará con el tiempo. Un sendero de ferrocarril viejo ha sido convertio a un sendero de bicicletas y peatones con plantas que necesitan poca agua llamado el Sendero Verde de Whittier. Hay unos fantásticos edificios viejos en Greenleaf, incluso un edificio de departamentos por personas de la tercera edad con tiendas en el nivel de calle y un edificio de oficinas de albañilería con grabados en la fachada y una cornisa embellecida construida en 1923. Mi favorito personal es Los Teatros del Puebo de Whittier, que tiene un precio antes de mediodía tan increible que ni siquiera me creerías si yo te lo contara. Hay vida aquí durante el día y la noche.

Pues sí, hay unos bordes ásperos, de que el periódico principal local queja a veces. Hay tiendas y lotes vacías. Puedes encontrar gente sin hogar si buscas. ¿Pero sabes qué? Digo que Uptown tiene huesos muy buenos, y espero apoyarlo en mi manera pequeña por un rato.

Sunday, September 2, 2012

Uptown Whittier: Neat!


Looking north on Greenleaf Ave. Source: Google Maps.

So a lot has happened over the past several months, including lots of work on SurveyLA social media and a move to Whittier. I now live in a neighborhood called Uptown, which is the historic core of this municipality about 30 km east-southeast of Downtown Los Angeles. My humble abode is an apartment in a stucco box with a fake mansard roof.

Despite growing up in LA County, I hadn't stumbled upon this area until quite recently. Uptown embodies a lot of things that I appreciate from an urbanist's perspective. Land uses are mixed: stores and even some old factories are woven in with small-lot houses (some of which are protected in historic districts), small apartment buildings and even some townhouses. Whittier College sits to the east, infusing a population of young adults most of the year. There is a north-south main street called Greenleaf Avenue that is narrow (which slows traffic) and has sidewalk oriented shops (which makes for more interesting walking). Many of the shops are of the mom and pop variety. Parking is handled on-street or in several public lots and a public garage. The area has has a decent frequency of bus service thanks to the Montebello Bus Lines and the Gold Line might get here eventually. An old railroad right of way has been converted to a bike and pedestrian path with drought tolerant landscaping called the Whittier Greenway Trail. There are couple of amazing old buildings on Greenleaf, including an apartment building for seniors with ground-level shops and a masonry office building with engravings on the facade and an embellished cornice built in 1923. My personal favorite is the Whittier Village Cinemas, which has a pre-noon matinee price so amazing you probably wouldn't even believe me if I told you about it. There's vibrancy here day and night.

Sure, there are some rough edges, which the main local paper whines about from time to time. There are vacant stores and empty lots. You can find some people who are homeless if you look. But you know what? I say Uptown has very good bones, and I hope to support it in my little way for a while.

Friday, May 11, 2012

Oye California: ¡no se olvide votar el 5 de junio!

Hay que ser registrado para votar. Fuente: sitio de internet del Ministro de Estado de California

Pues aquí hay el primero en un rato :) Tuve que decir algo sobre la elección californiana el 5 de junio. ¡No se olvide registrarse y votar! Lo que sigue son unos pensamientos míos sobre unos tópicos en la boleta.

Prop 28 - Cambia un poco los límites del plazo en oficinas legislativas
Esto es un cambio bastante pequeño que reduce el tiempo total que se puede pasar en la Legislatura Californiana de 14 años a 12 para legisladores elegidos en el futuro pero con la posibilidad de que ese servico pase en una cámara (ahora los límites son 8 años en el Senado y 6 en la Asemblea).

Esto es un cambio bastante pequeño que hace las cosas más restringidas en un sentido y menos en otro. No me gustan los límites de plazo para la Legislatura. Debemos poder elegir a alguien que hace un trabajo bueno a pesar del tiempo que ha pasado en el puesto. Si no hace un trabajo bueno hay una solución sencilla: echarlo de su oficina en la próxima elección o hacer una revocación. Los límites de plazo vienen de una vista cínica de la Legislatura que la ve como incurablemente incapaz y corrupta. Yo veo mucha de las problemas en el Estado como resultado de iniciativas malas que no funcionan en harmonía. Mientras siempre hay espacio para un cinismo saludable en la política, nuestras límites de plazo son demasiados. Además hay un caso del Estado entero decidiendo por gente local quien debe representar una área. Con límites de plazo tenemos legisladores sin experiencia suficiente manejar nuestras complejas problemas y leyes. Pues, no me gusta como esta propuesta reduce el tiempo uno puede tener un puesto, pero me gusta como da más flexibilidad por poder pasar el tiempo en una cámara.

Al fin y al cabo: todavía no sé como voy a votar

Prop 29 - Aumento en los impuestos en cigarrillos
Esta propuesta aumentaría los impuestos en cigarrillos por un dólar por cajetilla, trayendo el impuesto total de cigarrillo por cajetilla a un poco menos que dos dólares. El dinero del impuesto se usaría por investigaciones del cáncer.

Esto parece bien. Poner impuestos en un producto que causa el cáncer para pagar investigaciones de cáncer. Debe reducir la cantidad de fumar por hacerlo más caro y hacer más saludable la sociedad como resultado. Por el otro lado, en un tiempo en que el Estado está quebrado y haciendo recortes tristes a la educación, la ayuda a los pobres, el transporte y la reurbanización ¿es una buena idea gastar nuevo dinero muy difícil subir (require un voto de 2/3) en algo completamente nuevo? También me pregunto cuantos impuestos en los cigarrillos son suficientes. No fumo y no creo que nadie debe ya que hemos conocido por décadas que destruye la salud. Por el otro lado, tenemos advertencias y impuestos de pecado en los cigarrillos ya. En una sociedad libre, ¿no debemos poder decidir fumar aun si es una decisión mala? ¿A que punto eliminamos esta libertad por los impuestos? Además ya tenemos maneras de enfrentar el cáncer, y mucho de lo importante es detectarlo temprano y tener accesso al cuidado médico (que esta propuesta no aumentaría). Para mí habría sido mejor un aumento más pequeño (digamos 50 centavos por cajetilla) con por lo menos una parte del dinero yiendo a los gastos generales del Estado. Esto reduciría el fumar y ayudaría a resolver el problema más grande del Estado: la crisis del presupuesto.

Al fin y al cabo: todavía no sé como voy a votar

Jueces de bajo nivel en la boleta
Rápidamente, ¿a alguien le gusta votar por estes jueces? A mí no me gusta. ¿Por qué es útil hacerlo cuando hay tan poca información con que hacer una decisión inteligente, aun en el internet? ¡Permite que la Legisltura lo hace! Por lo menos pueden hacer audiencias y estudiar los candidatos para escoger de manera informada. Esa proposición tendría mi apoyo completo.

¡No se olvide votar en noviembre!
¡La olimpiada de elecciones, la Elección General pasará el 6 de noviembre! Esta será la elección más importante en cuatro años, en que votamos en el Presidente, muchos puestos federales y estatales, y muchas propuestas de ley que serán francamente más emocionantes e importantes que los en la boleta del 5 de junio. Estas probablemente incluirán la subida de impuestos de Jerry Brown para pagar la educación y otros servicios públicos muy dañados, bajas en las pensiones de empleados públicos y un voto nuevo en el tren bala de California, entre otras.

Thursday, May 10, 2012

Hey California: Don't Forget to Vote June 5th!

Don't make the democracy fairy cry! Source: CA Secretary of State's website

Well, here's the first post in a while :) I just had to say something about the upcoming California Presidential Primary Election on June 5th. Don't forget to register and vote! What follows are my thoughts on a few of the issues on the ballot.

Prop 28 - Tweaks Term Limits
This measure would reduce the total time one can serve in the California Legislature from 14 years to 12 years for newly elected lawmakers but allow that service to be carried out completely in one house (currently the limits are 8 years in the Senate and 6 in the Assembly).

This is a pretty minor change that makes things more restrictive in one sense but less restrictive in another. I'm not a fan of term limits for the Legislature. We should be able to re-elect someone who is doing a good job regardless of how long they have served. If they aren't doing a good job, there's a simple solution: throw 'em out of office at the next election or recall them. Term limits come from a cynical view of the Legislature that sees it as hopelessly incompetent and corrupt. I tend to view a lot of California's dysfunction as the result of poorly conceived ballot initiatives that are considered separately and don't always harmonize well. While there is always room for some healthy cynicism when it comes to politics, our existing term limits go too far. They are also a case of the whole state pre-empting what should be a local decision about who should represent an area. With term limits we don't get legislators with enough experience to manage our complex affairs and laws. So, I don't like how this initiative reduces the total time one can serve, but I do like the flexibility of being able to serve it all in one house.

Bottom line: I could go either way on this one

Prop 29 - Cigarette Tax Hike
This measure would raise cigarette taxes by one dollar per pack, bringing to total cigarette tax per pack to just under two dollars. The money raised would be used to fund cancer research.

This seems to be good. Tax a cancer-causing product to fund cancer research. It should reduce smoking by making it more expensive and make society healthier as a result. On the other hand, at a time when the state is broke and making heartbreaking cuts to education, the safety net for the poor, transportation and redevelopment does it really make sense to take hard-won new tax revenue (which requires a 2/3 vote in California) and spend it on something completely new? I also wonder how much taxation on cigarettes is too much. I don't smoke and I don't advise anyone to, since we've known for decades that it destroys your health. On the other hand, we have warning labels and a sin tax on smokes already. In a free society, shouldn't we be able to choose to smoke, even if it's a bad choice? At some point don't we effectively tax that freedom away? Also, we have cancer treatments, and a lot of the trick there is early detection and having access to health care (which this initiative does nothing to increase). I really wish this tax hike had been more modest (say 50 cents per pack) and given over at least in part to the general fund. That would still reduce smoking and help solve the biggest problem in the state: the budget crisis.

Bottom line: I could go either way on this one

Low-Level Judges on the Ballot
Just a quick rant here. Does anyone like voting on these offices? I don't. Why is it valuable to vote on this when there is so little access to meaningful information that would allow for an intelligent choice among candidates, even on the Internet? Let the Legislature do it! At least they can hold hearings and make a semblance of an informed choice. That's a proposition I'd be in full support of.

Don't Forget about November!
The Olympics of elections, the General Election will be held this November 6th! This will be the most important election in four years, where we vote on the President, a ton of other Federal and California offices, and lots of ballot initiatives that will be frankly more exciting and more important than the ones on the June 5th Primary Election ballot. These will probably include Governor Brown's tax hike to help pay for education and other devastated public services, reductions in public employee pensions and a re-vote on California High Speed Rail, among others.

Sunday, January 22, 2012

A New Project: SurveyLA

Source: SurveyLA Blog

Something very interesting has happened to me. Because of this thing, I've decided to put this blog on hold, and start writing for another one.

I've been hired to work part-time for SurveyLA, the City of Los Angeles Historic Resources Survey. The concept is, for the first time ever, to go out to all of the buildings (and some things that aren't best described as buildings) in the City of Los Angeles to document what is there. This will give community stakeholders a sense of the historic assets in an area when they are evaluating development projects or making land-use and historic preservation plans. Buildings are being assessed both for architectural significance as well as for their associations with significant people and events.

A lot of the job will focus on maintaining SurveyLA's social media presence. There is the SurveyLA blog, a Facebook page, a Twitter account (@surveyla), and a MindMixer site. The idea here is to reach out to people who are interested in historic preservation (or don't yet know that they are interested) but who might not be willing or able to attend one of SurveyLA's in-person meetings.

SurveyLA strikes me as very exciting to write about. You don't have to spend much time in Los Angeles, or be an architect, to get a gut feeling that it is brimming with distinctive buildings. When I lived in Koreatown I wondered at the brick tenements from the Roaring Twenties, gothic cathedrals like Immanuel Presbetyrian Church, the newest mixed-use buildings at Metro stops, and art deco gems like the Bullocks Wilshire. These buildings were not just cool to look at, they made the neighborhood a more interesting place to be. They weren't just significant to me as works of architecture. They were also an impetus to reflection about the past.

Anyway, the whole topic of what is significant architecturally and historically will probably be one of the most important themes to wrestle with. Pluralistic society that we are, we will doubtless find many different reasons to want to preserve the past, and attach varying levels of significance to different buildings. At the same time, expert opinion and historic preservation law strive to create a sense of objectivity in a field that can sometimes feel quite subjective. All the more reason to involve as many people as possible in trying to figure out what is significant!

Another important theme is that Los Angeles is a dynamic place that will inevitably continue to change in the future. Indeed, I have argued here that we need to make changes to our urban form to become more sustainable. Historic preservation, at its best, provides us with physical links to our past, enhances our sense of place, and connects us to our shared social and cultural history, without attempting to choke off all change. It is a delicate and important balance to strike.

As for this blog, my new position is grant funded and lasts no longer than September 2012, so I may come back to it in the future. Putting Straight Outta Suburbia on hold will allow me to focus on SurveyLA and avoid any apparent conflict of interest (i.e. praising or criticizing Los Angeles while I work for Los Angeles). Just in case this is the end and I just can't accept it yet, let me just say that I have enjoyed immensely advocating for New Urbanism and alternatives to our car-based transportation system here. I am convinced that these ideas are important tools (though certainly not the only ones) in the effort to tackle a number of critical social challenges from climate change, to habitat loss, to the lack of affordable housing, to the obesity crisis.

In this new position I will probably have to strike a more objective tone and appreciate historic buildings of all types, including detached houses, of which Los Angeles has many fine examples. The tension between suburban and urban visions for Los Angeles' future of course is an important theme as well, not just in historic preservation, but in planning generally. Regardless of the path we choose, we should beware of an arrogance that would lead us to sweep away all of what has been built before in the name of "progress". We certainly made that mistake repeatedly during the "urban renewal" and interstate highway era of the 1950s and 60s.

Thank you for reading and PLEASE PLEASE PLEASE check out the SurveyLA blog (and leave comments!). I hope to have new SurveyLA content up by the end of next week.

Saturday, January 21, 2012

Un proyecto nuevo: SurveyLA

Fuente: Blog de SurveyLA

Algo muy interesante me ha pasado. Por esta cosa, he decidido pausar este blog y empezar escribiendo otro.

He sido contratado trabajar medio tiempo para SurveyLA, la inspección de recursos históricos de la Ciudad de Los Ángeles. El concepto es, por primera vez, ir a todos los edificios (y unas cosas que no son mejor descritos como edificios) en la Ciudad de Los Ángeles para notar que hay. Esto dará a las comunidades un entendimiento de las posesiones históricas en una área cuando consideran proyectos de urbanización o cuando hacen planes de uso de tierra y preservación histórica. Los edificios son analizados por su importancia arquitectónica y por sus conexiones con gente y eventos importantes.

Mucho del trabajo enfocará en mantener la presencia de SurveyLA en los medios de comunicación social. Hay el Blog de SurveyLA, una página de Facebook, una cuenta de Twitter (@surveyla), y un sitio MindMixer. La idea es comunicarse con personas que están interesados en la preservación histórica (o que todavía no saben que están interesados) pero que no tienen la voluntad o capacidad de asistir a una de las reuniones de SurveyLA.

SurveyLA me parece un tópico de escritura muy interesante. No tiene que pasar mucho tiempo en Los Ángeles, o ser un architecto, tener un sentido en el vientre que está lleno de edificios notables. Cuando vivía en Koreatown me asombraron los departamentos de ladrillos desde los años veintes, catedrales góticas como Immanuel Presbetyrian Church, los nuevos edificios de mezclados usos de tierra en las paradas del Metro, y joyas de art deco como el Bullocks Wilshire. Estes edificios no solo fueron chidos mirar, sino también hicieron el vecindario un lugar más interesante. No solo fueron importantes para mí como obras de arquitectura. Además fueron un impulso de reflecionar sobre el pasado.

Pues, el tópico de que es importante arquitectónicamente e históricamente probablemente será uno de los más importantes temas con que luchar. Sociedad pluralista que somos, sin lugar a dudas encontraremos razones diferentes de querer preservar el pasado, y vincular diferentes nivels de importancia a edificios diferentes. Al mismo tiempo las opiniones de expertos y las leyes de preservación histórica intentan hacer un sentido de objetividad en un campo que a veces puede parecer muy subjetivo. ¡Entonces que importante involucrar al la mayor cantidad de personas posible!

Otra tema importante es que Los Ángeles es un lugar dinámico que inevitablemente segirá cambiando en el futuro. De hecho, he discutido aquí que necesitamos hacer cambios en nuestra forma urbana para hacerla más sostenible. La preservación histórica, en su mejor forma, nos suministra con vínculos al pasado, aumenta nuestro sentido de lugar, y nos connecta a nuestra compartida historia social y cultural, sin intentar bloquear todo cambio. Es un equilibrio delicado y importante encontrar.

Con respecto a este blog, mi puesto nuevo tiene su fuente de dinero en una donación y dura no más que a Septiembre de 2012, pues quizás regresaré en el futuro. Poneindo Saliendo de las Afueras en pausa me permitirá enfocar en SurveyLA y evitar un aparente conflicto de interés (es decir dando alabanza o crítica a Los Ángeles mientras trabajo por Los Ángeles). En caso de que esto sea el fin y todavía no puedo aceptarlo, déjenme decir que he disfrutado mucho defendiendo el Urbanismo Nuevo y alternativas a nuestro sistema de transporte basado en el coche aquí. Estoy convencido que estas ideas son herramientas importantes (pero sin dudas no las únicas) en el esfuerzo de combatir muchas importantes problemas sociales del cambio climático, a la pérdida de hábitat, a la falta de alojamiento alcanzable para los de bajos ingresos, a la crisis de la obesidad.

En este puesto nuevo probablemente tendré que escribir en una manera más objetiva y apreciar edificios históricos de todos tipos, incluso casas separadas, de que Los Ángeles tiene muchos ejemplos buenos. La tensión entre las visiones suburban y urbanas del futuro de Los Ángeles por supuesto es un tema importante también, no sólo en la preservación histórica, sino también en la planificación urbana en general. De todos modos debemos tener cuidado no tener una arrogancia que nos conduciría a borrar todo lo que ha sido construido en el nombre de "progreso". Seguramente hicimos ese error durante la época de la "renovación urbana" y el sistema de carreteras nacionales en los años 1950s y 60s.

Gracias por leer y POR POR POR FAVOR vaya al Blog de SurveyLA (¡y deje comentarios!). Espero que tenga contenido nuevo dentro de una semana.

Friday, January 20, 2012

Tren gratis en el oeste de Los Ángeles . . . en serio

Hay un tren gratis en el oeste de Los Ángeles. Verdad. No hablo de líneas que abrirán en el futuro como la Línea Expo. Ni hablo de una realidad alternativa en que a Los Angeles le importa el transporte púlico tanto que lo da subsidios hasta el punto de hacerlo gratis. Hablo del mundo real como está ahora.

Haciendo la situación aun más contra-intuitivo este tren gratis es pagado por el sector privado y se localiza en Brentwood. ¿Todavía no sabe de que hablo? Pues, aquí hay una sugerencia: ¿que está a la cabeza de una colina, tiene mucha arte, y lleva el nombre de un magnate de petróleo / filántropo?

Si dijo el Museo J. Paul Getty, tuvo razón, y el tren de que hablo es como llega al museo, por lo menos, desde el garaje de estacionamiento al pie de la colina.

Llamámonos esta la "Línea G". Foto del autor.

Los aficionados angelinos de arte quizás intentarán corregirme por decir que la Linea G no es gratis porque hay que pagar por el estacionamiento allá, pero no estoy de acuerdo. Es cierto que hay que pagar por el estacionamiento, pero no es cierto que hay que manejar para llegar al Getty. Afortunadamente la línea de Metro 761 para cerca. El museo mismo es gratis.

¿La moraleja del cuento? Los Ángeles es un lugar asombroso, verdaderamente lleno de sorpresas. Yo no lo tendría de otra manera.

Sunday, January 15, 2012

Free Train In West LA . . . Seriously

There is a free light rail line [hover-train, see comments, (awesome!)] in West Los Angeles. I'm not kidding. I'm not talking about lines that are planned to open in the future like the Expo Line. I'm also not talking about an alternate reality where Los Angeles values public transportation enough to subsidize it to the point of making it free. I'm talking about the real world as it is now.

To make matters even more counter-intuitive, this free light rail line is financed by the private sector and it's in Brentwood. Still don't know what I'm talking about? Okay, here's a hint: what's on top of a hill, has lots of art, and is named after an oil magnate/philanthropist?

If you said the J. Paul Getty Museum, you were correct. And the light rail line I'm talking about is how you get to that museum, at least, from the parking garage at the bottom of the hill.

Let's call this the "G Line". Author's photo.

Los Angeles art aficionados may try to correct me by saying the G Line isn't free because you have to pay to park in the Getty's parking garage, but I beg to differ. It is true that you have to pay to park in the Getty's garage, but it is not true that you have to drive to get to the Getty. Luckily, Metro line 761 stops nearby. The museum itself is free.

The moral of the story? Los Angeles is an amazing place, truly full of surprises. I wouldn't have it any other way.

Saturday, January 14, 2012

Paul Krugman en el valor de un desembolso inicial

Contrario a una creencia que unos tienen, las urbanistas no necesariamente estamos en contra de ser dueño de un hogar. Solo preferirímos si más pasara en una manera compatible con el uso eficiente de la tierra, la capacidad de caminar, y la capacidad de apoyar servicio frequente de transporte público (específicamente condominios, casas en hilera o casas de lote pequeño en vez de casas de lote grande). Además no menospreciamos a la gente que hace la decisión de rentar. Por esa razón algo en La regresa de la economía de la depresión por Paul Krugman capturó mi atención.


Él Nota que los desembolsos iniciales en hogares son más que una manera de probar la capacidad financiera de pagar la hipoteca y reducir la cantidad de interés pagado en el préstamo. También dan una protección muy importante al comprador en caso de que el hogar baje en valor.

Tomámonos un ejemplo. Digamos que Ud. quiere comprar un condominio de precio mediano en el Condado de Los Ángeles. El precio mediano de Noviembre 2011 por un condominio en el Condado de LA fue más o menos $275,000. Pues, suponiendo que hace el desembolso inicial tradicional de 20%, eso sería $55,000. Eso quiere decir que necesitaría una hipoteca para lo que resta: $220,000.

Ahora digamos que, a pesar de sus esperanzas más ardientes, el precio de su condominio baja. Digamos que baja 10% en un año por una crisis económica. Ahora su condominio vale $247,500. Sin embargo, si ha hecho sus pagos hipotecarias, ahora queda un poco menos de $220,000 de deuda. Si no hubiera hecho ningún desembolso inicial, probablemente estaría "debajo de la agua", adeudando más en la hipoteca que vale el condominio. Estar debajo de la agua no es una problema pequeña en la economia actual estadounidense. Puede hacerlo difícil trasladarse para tomar un empleo nuevo y puede bajar la confianza de los compradores. Más que 10 millones de estadounidenses están debajo de la agua ahorita.

Espero que sea obvio ahora que durante el auge de viviendas los creadores de hipotecas hicieron muchos préstamos sospechosos a la gente. Hicieron prestamos a gente que no podía hacer los pagos y hicieron préstamos con no o baja desembolso inicial. Vendieron los prestamos a inversionistas y lavaron sus manos de todo. A los creadores no les importaron pecuniariamente si los préstamos fueron sostenibles en el largo plazo. Todo pareció bueno a muchos cuando los precios de hogares subían. Sería bueno recordar que los hogares son un bien, y como cualquier bien pueden subir o bajar en precio según las condiciones del mercado. No hay un pacto con Dios que su hogar siembre suba en valor.

Pues solo recuerde ahorrar por ese desembolso inicial si quiere ser dueño de un hogar. Y por por por por por favor recuerede que no debe hacer un contrato de hipoteca a menos que puede hacer los pagos y tiene unos ahorros de emergencia disponibles. Si más personas habrían hecho esto no estaramos en la peor economía desde la Gran Depresión

Sunday, January 8, 2012

Paul Krugman on the Value of a Down Payment

Contrary to a belief held by some, urbanists are not necessarily against home ownership. We just would prefer it if more home ownership happened in a way that were compatible with the efficient use of land, walkability and the ability to support convenient transit service (i.e. condos, townhomes or small lot homes instead of large-lot homes). We also don't disparage people who choose to rent. That's one reason why something in The Return of Depression Economics by Paul Krugman caught my eye.

He points out that down payments on homes are more than just a way to demonstrate the financial ability to pay the mortgage and reduce the total interest paid on the loan. They also provide a critical protection to the home buyer in case the value of the home drops.

Let's take an example. Say you want to buy a median priced condo in Los Angeles County. The November 2011 median price for LA County condos was about $275,000. So assuming you put the traditional 20% down, your down payment is $55,000. That means you have to take out a mortgage for the remainder: $220,000.

Now let's say, despite your highest homeownerish hopes, the price of your condo then falls. Say it falls by 10% in one year because of an economic crisis. Now your condo is worth $247,500. However, if you have been making your mortgage payments, you now owe a bit less than $220,000 on it. If you had put no money down, you would likely be underwater, owing more on the mortgage than the condo is worth. Being underwater is not a trivial problem in the current US economy. It can make it hard to move to chase a new job and it can sap consumer confidence. More than ten million Americans are currently underwater on their mortgages.

I hope it's obvious to everyone by now that during the housing boom mortgage originators made lots of questionable loans to people. They loaned to people who couldn't afford the payments and they loaned with low or no down payment. Then they sold the loans to investors and washed their hands of the whole business. It didn't matter to the originators financially whether the mortgages were solid in the long run. It all seemed fine to many when housing prices were rising. We would do well to remember that housing is a good, and like any other good it can go up or down in price based on market conditions. There is no covenant with God that your home will always rise in value.

So just remember to save for that down payment if you want to be a homeowner. And please please please please please remember that you shouldn't sign up for a mortgage unless you can afford the payments and have some emergency savings available. If more people had done that we wouldn't be in the worst economic slump since the Great Depression.

Saturday, January 7, 2012

Oportunidades urbanas: Long Beach Town Center


El Long Beach Town Center es un centro comercial grande y orientado al coche (un "centro de estilo de vida" en el lenguaje de la industria) en el rincón noreste de la Ciudad de Long Beach, situado entre la carretera 605, Carson, una calle ancha, el cauce del Rio San Gabriel y el parque El Dorado seguramente bloqueado con una cerca al sur.

Aquí hay una mapa de las reglas de zona. La parte oeste está en la zona "CHW": distrito comercial regional de carretera. La parte este está en la zona "CCA" el (este es el nombre verdadero) distrito orientado al coche de la comunidad. En ambas zonas los usos residenciales son severamente restringidos. Casas y departamentos no son permitidos pero parece que puede construir un "taller de artista con residencia" con algo llamado un permiso de uso administrativo.

Note que en la mapa viva de Google arriba hay un solar vacío al sur de Carson y al oeste de Town Center Drive. Al nivel de la calle está claro que esto no es un parque. Es un campo de pasto. Aunque puedo estar incorrecto, esta parte parece estar en la zona CHW. Mi idea es muy sencillo. Cambie las reglas de zona en esta sección pequeña para permitir la construcción de alojamiento por derecho. Esta tierra puede llenarse de casas en hilera o departamentos y la gente que vivirían en ellos podría caminar a las tiendas del Town Center, y las tiendas al otro lado de Carson.

Si esta es una idea mala, no habrá un mercado por las viviendas y nada cambiará. Ahorita, la barrera real a cambiar esa tierra a algo útil es las reglas de zona. Este concepto se llama mezclando usos de tierra. Es una manera maravillosa de hacer que la gente usa coches menos. La idea no requiere tocando ningun espacio de estacionamiento (todos sabemos que el mundo parece que terminará condo eso pasa). Solo puede ser bueno para los negocios allá, ya que tendría una base de clientes naturales viviendo allá. Además parte de la tierra podría ser convertido en un parque verdadero.

¡Hágalo Long Beach! ¿Que es un "centro de estilo de vida" sin gente viviendo allá?

Sunday, January 1, 2012

Urbantunities: Long Beach Town Center


Yes, "urbantunity" means "urban opportunity". Now, on to the opportunity. The Long Beach Town Center is a large automobile oriented shopping center (a "lifestyle center" in industry parlance) in the northeast corner of the City of Long Beach, nestled between the 605 freeway, Carson, a wide arterial street, the San Gabriel River channel (complete with bike path) and El Dorado Park, safely fenced off to the south.

Here's a zoning map. The western part of the site is zoned "CHW": commercial, Regional Highway District. The eastern part of the site is zoned "CCA" the (this is the real name) Community Automobile Oriented District. In both of these zones residential uses are severely restricted. Houses and apartments are out, but apparently you can build an "artist studio with residence" with something called an administrative use permit.

Notice in the live Google map above that there is a large empty lot south of Carson and west of Town Center Drive. At street level it's clear that this is not a park. It's just a big grassy field. Although I could be mistaken, this area seems to be within the CHW zone. My idea is really simple. Change the zoning of this one little section and allow for the construction of housing by right. That area could fill up with townhouses or apartments and the people who lived in them could walk to all the stores in the Town Center, as well as the shops across Carson.

If this is a bad idea, there will be no market for the housing and nothing will change. Right now, the real barrier to turning the vacant lot into something useful is regulatory: the zoning. This concept is called mixing land uses. It's a wonderful way to get people to drive less. The idea doesn't require touching any of the existing parking (we all know the world seems to end when that happens). It can only benefit the nearby businesses, since they would have a built-in customer base. Part of the site could be turned into a real park to boot.

Do it Long Beach! What's a "lifestyle center" without people living in it?