Sunday, January 22, 2012

A New Project: SurveyLA

Source: SurveyLA Blog

Something very interesting has happened to me. Because of this thing, I've decided to put this blog on hold, and start writing for another one.

I've been hired to work part-time for SurveyLA, the City of Los Angeles Historic Resources Survey. The concept is, for the first time ever, to go out to all of the buildings (and some things that aren't best described as buildings) in the City of Los Angeles to document what is there. This will give community stakeholders a sense of the historic assets in an area when they are evaluating development projects or making land-use and historic preservation plans. Buildings are being assessed both for architectural significance as well as for their associations with significant people and events.

A lot of the job will focus on maintaining SurveyLA's social media presence. There is the SurveyLA blog, a Facebook page, a Twitter account (@surveyla), and a MindMixer site. The idea here is to reach out to people who are interested in historic preservation (or don't yet know that they are interested) but who might not be willing or able to attend one of SurveyLA's in-person meetings.

SurveyLA strikes me as very exciting to write about. You don't have to spend much time in Los Angeles, or be an architect, to get a gut feeling that it is brimming with distinctive buildings. When I lived in Koreatown I wondered at the brick tenements from the Roaring Twenties, gothic cathedrals like Immanuel Presbetyrian Church, the newest mixed-use buildings at Metro stops, and art deco gems like the Bullocks Wilshire. These buildings were not just cool to look at, they made the neighborhood a more interesting place to be. They weren't just significant to me as works of architecture. They were also an impetus to reflection about the past.

Anyway, the whole topic of what is significant architecturally and historically will probably be one of the most important themes to wrestle with. Pluralistic society that we are, we will doubtless find many different reasons to want to preserve the past, and attach varying levels of significance to different buildings. At the same time, expert opinion and historic preservation law strive to create a sense of objectivity in a field that can sometimes feel quite subjective. All the more reason to involve as many people as possible in trying to figure out what is significant!

Another important theme is that Los Angeles is a dynamic place that will inevitably continue to change in the future. Indeed, I have argued here that we need to make changes to our urban form to become more sustainable. Historic preservation, at its best, provides us with physical links to our past, enhances our sense of place, and connects us to our shared social and cultural history, without attempting to choke off all change. It is a delicate and important balance to strike.

As for this blog, my new position is grant funded and lasts no longer than September 2012, so I may come back to it in the future. Putting Straight Outta Suburbia on hold will allow me to focus on SurveyLA and avoid any apparent conflict of interest (i.e. praising or criticizing Los Angeles while I work for Los Angeles). Just in case this is the end and I just can't accept it yet, let me just say that I have enjoyed immensely advocating for New Urbanism and alternatives to our car-based transportation system here. I am convinced that these ideas are important tools (though certainly not the only ones) in the effort to tackle a number of critical social challenges from climate change, to habitat loss, to the lack of affordable housing, to the obesity crisis.

In this new position I will probably have to strike a more objective tone and appreciate historic buildings of all types, including detached houses, of which Los Angeles has many fine examples. The tension between suburban and urban visions for Los Angeles' future of course is an important theme as well, not just in historic preservation, but in planning generally. Regardless of the path we choose, we should beware of an arrogance that would lead us to sweep away all of what has been built before in the name of "progress". We certainly made that mistake repeatedly during the "urban renewal" and interstate highway era of the 1950s and 60s.

Thank you for reading and PLEASE PLEASE PLEASE check out the SurveyLA blog (and leave comments!). I hope to have new SurveyLA content up by the end of next week.

Saturday, January 21, 2012

Un proyecto nuevo: SurveyLA

Fuente: Blog de SurveyLA

Algo muy interesante me ha pasado. Por esta cosa, he decidido pausar este blog y empezar escribiendo otro.

He sido contratado trabajar medio tiempo para SurveyLA, la inspección de recursos históricos de la Ciudad de Los Ángeles. El concepto es, por primera vez, ir a todos los edificios (y unas cosas que no son mejor descritos como edificios) en la Ciudad de Los Ángeles para notar que hay. Esto dará a las comunidades un entendimiento de las posesiones históricas en una área cuando consideran proyectos de urbanización o cuando hacen planes de uso de tierra y preservación histórica. Los edificios son analizados por su importancia arquitectónica y por sus conexiones con gente y eventos importantes.

Mucho del trabajo enfocará en mantener la presencia de SurveyLA en los medios de comunicación social. Hay el Blog de SurveyLA, una página de Facebook, una cuenta de Twitter (@surveyla), y un sitio MindMixer. La idea es comunicarse con personas que están interesados en la preservación histórica (o que todavía no saben que están interesados) pero que no tienen la voluntad o capacidad de asistir a una de las reuniones de SurveyLA.

SurveyLA me parece un tópico de escritura muy interesante. No tiene que pasar mucho tiempo en Los Ángeles, o ser un architecto, tener un sentido en el vientre que está lleno de edificios notables. Cuando vivía en Koreatown me asombraron los departamentos de ladrillos desde los años veintes, catedrales góticas como Immanuel Presbetyrian Church, los nuevos edificios de mezclados usos de tierra en las paradas del Metro, y joyas de art deco como el Bullocks Wilshire. Estes edificios no solo fueron chidos mirar, sino también hicieron el vecindario un lugar más interesante. No solo fueron importantes para mí como obras de arquitectura. Además fueron un impulso de reflecionar sobre el pasado.

Pues, el tópico de que es importante arquitectónicamente e históricamente probablemente será uno de los más importantes temas con que luchar. Sociedad pluralista que somos, sin lugar a dudas encontraremos razones diferentes de querer preservar el pasado, y vincular diferentes nivels de importancia a edificios diferentes. Al mismo tiempo las opiniones de expertos y las leyes de preservación histórica intentan hacer un sentido de objetividad en un campo que a veces puede parecer muy subjetivo. ¡Entonces que importante involucrar al la mayor cantidad de personas posible!

Otra tema importante es que Los Ángeles es un lugar dinámico que inevitablemente segirá cambiando en el futuro. De hecho, he discutido aquí que necesitamos hacer cambios en nuestra forma urbana para hacerla más sostenible. La preservación histórica, en su mejor forma, nos suministra con vínculos al pasado, aumenta nuestro sentido de lugar, y nos connecta a nuestra compartida historia social y cultural, sin intentar bloquear todo cambio. Es un equilibrio delicado y importante encontrar.

Con respecto a este blog, mi puesto nuevo tiene su fuente de dinero en una donación y dura no más que a Septiembre de 2012, pues quizás regresaré en el futuro. Poneindo Saliendo de las Afueras en pausa me permitirá enfocar en SurveyLA y evitar un aparente conflicto de interés (es decir dando alabanza o crítica a Los Ángeles mientras trabajo por Los Ángeles). En caso de que esto sea el fin y todavía no puedo aceptarlo, déjenme decir que he disfrutado mucho defendiendo el Urbanismo Nuevo y alternativas a nuestro sistema de transporte basado en el coche aquí. Estoy convencido que estas ideas son herramientas importantes (pero sin dudas no las únicas) en el esfuerzo de combatir muchas importantes problemas sociales del cambio climático, a la pérdida de hábitat, a la falta de alojamiento alcanzable para los de bajos ingresos, a la crisis de la obesidad.

En este puesto nuevo probablemente tendré que escribir en una manera más objetiva y apreciar edificios históricos de todos tipos, incluso casas separadas, de que Los Ángeles tiene muchos ejemplos buenos. La tensión entre las visiones suburban y urbanas del futuro de Los Ángeles por supuesto es un tema importante también, no sólo en la preservación histórica, sino también en la planificación urbana en general. De todos modos debemos tener cuidado no tener una arrogancia que nos conduciría a borrar todo lo que ha sido construido en el nombre de "progreso". Seguramente hicimos ese error durante la época de la "renovación urbana" y el sistema de carreteras nacionales en los años 1950s y 60s.

Gracias por leer y POR POR POR FAVOR vaya al Blog de SurveyLA (¡y deje comentarios!). Espero que tenga contenido nuevo dentro de una semana.

Friday, January 20, 2012

Tren gratis en el oeste de Los Ángeles . . . en serio

Hay un tren gratis en el oeste de Los Ángeles. Verdad. No hablo de líneas que abrirán en el futuro como la Línea Expo. Ni hablo de una realidad alternativa en que a Los Angeles le importa el transporte púlico tanto que lo da subsidios hasta el punto de hacerlo gratis. Hablo del mundo real como está ahora.

Haciendo la situación aun más contra-intuitivo este tren gratis es pagado por el sector privado y se localiza en Brentwood. ¿Todavía no sabe de que hablo? Pues, aquí hay una sugerencia: ¿que está a la cabeza de una colina, tiene mucha arte, y lleva el nombre de un magnate de petróleo / filántropo?

Si dijo el Museo J. Paul Getty, tuvo razón, y el tren de que hablo es como llega al museo, por lo menos, desde el garaje de estacionamiento al pie de la colina.

Llamámonos esta la "Línea G". Foto del autor.

Los aficionados angelinos de arte quizás intentarán corregirme por decir que la Linea G no es gratis porque hay que pagar por el estacionamiento allá, pero no estoy de acuerdo. Es cierto que hay que pagar por el estacionamiento, pero no es cierto que hay que manejar para llegar al Getty. Afortunadamente la línea de Metro 761 para cerca. El museo mismo es gratis.

¿La moraleja del cuento? Los Ángeles es un lugar asombroso, verdaderamente lleno de sorpresas. Yo no lo tendría de otra manera.

Sunday, January 15, 2012

Free Train In West LA . . . Seriously

There is a free light rail line [hover-train, see comments, (awesome!)] in West Los Angeles. I'm not kidding. I'm not talking about lines that are planned to open in the future like the Expo Line. I'm also not talking about an alternate reality where Los Angeles values public transportation enough to subsidize it to the point of making it free. I'm talking about the real world as it is now.

To make matters even more counter-intuitive, this free light rail line is financed by the private sector and it's in Brentwood. Still don't know what I'm talking about? Okay, here's a hint: what's on top of a hill, has lots of art, and is named after an oil magnate/philanthropist?

If you said the J. Paul Getty Museum, you were correct. And the light rail line I'm talking about is how you get to that museum, at least, from the parking garage at the bottom of the hill.

Let's call this the "G Line". Author's photo.

Los Angeles art aficionados may try to correct me by saying the G Line isn't free because you have to pay to park in the Getty's parking garage, but I beg to differ. It is true that you have to pay to park in the Getty's garage, but it is not true that you have to drive to get to the Getty. Luckily, Metro line 761 stops nearby. The museum itself is free.

The moral of the story? Los Angeles is an amazing place, truly full of surprises. I wouldn't have it any other way.

Saturday, January 14, 2012

Paul Krugman en el valor de un desembolso inicial

Contrario a una creencia que unos tienen, las urbanistas no necesariamente estamos en contra de ser dueño de un hogar. Solo preferirímos si más pasara en una manera compatible con el uso eficiente de la tierra, la capacidad de caminar, y la capacidad de apoyar servicio frequente de transporte público (específicamente condominios, casas en hilera o casas de lote pequeño en vez de casas de lote grande). Además no menospreciamos a la gente que hace la decisión de rentar. Por esa razón algo en La regresa de la economía de la depresión por Paul Krugman capturó mi atención.


Él Nota que los desembolsos iniciales en hogares son más que una manera de probar la capacidad financiera de pagar la hipoteca y reducir la cantidad de interés pagado en el préstamo. También dan una protección muy importante al comprador en caso de que el hogar baje en valor.

Tomámonos un ejemplo. Digamos que Ud. quiere comprar un condominio de precio mediano en el Condado de Los Ángeles. El precio mediano de Noviembre 2011 por un condominio en el Condado de LA fue más o menos $275,000. Pues, suponiendo que hace el desembolso inicial tradicional de 20%, eso sería $55,000. Eso quiere decir que necesitaría una hipoteca para lo que resta: $220,000.

Ahora digamos que, a pesar de sus esperanzas más ardientes, el precio de su condominio baja. Digamos que baja 10% en un año por una crisis económica. Ahora su condominio vale $247,500. Sin embargo, si ha hecho sus pagos hipotecarias, ahora queda un poco menos de $220,000 de deuda. Si no hubiera hecho ningún desembolso inicial, probablemente estaría "debajo de la agua", adeudando más en la hipoteca que vale el condominio. Estar debajo de la agua no es una problema pequeña en la economia actual estadounidense. Puede hacerlo difícil trasladarse para tomar un empleo nuevo y puede bajar la confianza de los compradores. Más que 10 millones de estadounidenses están debajo de la agua ahorita.

Espero que sea obvio ahora que durante el auge de viviendas los creadores de hipotecas hicieron muchos préstamos sospechosos a la gente. Hicieron prestamos a gente que no podía hacer los pagos y hicieron préstamos con no o baja desembolso inicial. Vendieron los prestamos a inversionistas y lavaron sus manos de todo. A los creadores no les importaron pecuniariamente si los préstamos fueron sostenibles en el largo plazo. Todo pareció bueno a muchos cuando los precios de hogares subían. Sería bueno recordar que los hogares son un bien, y como cualquier bien pueden subir o bajar en precio según las condiciones del mercado. No hay un pacto con Dios que su hogar siembre suba en valor.

Pues solo recuerde ahorrar por ese desembolso inicial si quiere ser dueño de un hogar. Y por por por por por favor recuerede que no debe hacer un contrato de hipoteca a menos que puede hacer los pagos y tiene unos ahorros de emergencia disponibles. Si más personas habrían hecho esto no estaramos en la peor economía desde la Gran Depresión

Sunday, January 8, 2012

Paul Krugman on the Value of a Down Payment

Contrary to a belief held by some, urbanists are not necessarily against home ownership. We just would prefer it if more home ownership happened in a way that were compatible with the efficient use of land, walkability and the ability to support convenient transit service (i.e. condos, townhomes or small lot homes instead of large-lot homes). We also don't disparage people who choose to rent. That's one reason why something in The Return of Depression Economics by Paul Krugman caught my eye.

He points out that down payments on homes are more than just a way to demonstrate the financial ability to pay the mortgage and reduce the total interest paid on the loan. They also provide a critical protection to the home buyer in case the value of the home drops.

Let's take an example. Say you want to buy a median priced condo in Los Angeles County. The November 2011 median price for LA County condos was about $275,000. So assuming you put the traditional 20% down, your down payment is $55,000. That means you have to take out a mortgage for the remainder: $220,000.

Now let's say, despite your highest homeownerish hopes, the price of your condo then falls. Say it falls by 10% in one year because of an economic crisis. Now your condo is worth $247,500. However, if you have been making your mortgage payments, you now owe a bit less than $220,000 on it. If you had put no money down, you would likely be underwater, owing more on the mortgage than the condo is worth. Being underwater is not a trivial problem in the current US economy. It can make it hard to move to chase a new job and it can sap consumer confidence. More than ten million Americans are currently underwater on their mortgages.

I hope it's obvious to everyone by now that during the housing boom mortgage originators made lots of questionable loans to people. They loaned to people who couldn't afford the payments and they loaned with low or no down payment. Then they sold the loans to investors and washed their hands of the whole business. It didn't matter to the originators financially whether the mortgages were solid in the long run. It all seemed fine to many when housing prices were rising. We would do well to remember that housing is a good, and like any other good it can go up or down in price based on market conditions. There is no covenant with God that your home will always rise in value.

So just remember to save for that down payment if you want to be a homeowner. And please please please please please remember that you shouldn't sign up for a mortgage unless you can afford the payments and have some emergency savings available. If more people had done that we wouldn't be in the worst economic slump since the Great Depression.

Saturday, January 7, 2012

Oportunidades urbanas: Long Beach Town Center


El Long Beach Town Center es un centro comercial grande y orientado al coche (un "centro de estilo de vida" en el lenguaje de la industria) en el rincón noreste de la Ciudad de Long Beach, situado entre la carretera 605, Carson, una calle ancha, el cauce del Rio San Gabriel y el parque El Dorado seguramente bloqueado con una cerca al sur.

Aquí hay una mapa de las reglas de zona. La parte oeste está en la zona "CHW": distrito comercial regional de carretera. La parte este está en la zona "CCA" el (este es el nombre verdadero) distrito orientado al coche de la comunidad. En ambas zonas los usos residenciales son severamente restringidos. Casas y departamentos no son permitidos pero parece que puede construir un "taller de artista con residencia" con algo llamado un permiso de uso administrativo.

Note que en la mapa viva de Google arriba hay un solar vacío al sur de Carson y al oeste de Town Center Drive. Al nivel de la calle está claro que esto no es un parque. Es un campo de pasto. Aunque puedo estar incorrecto, esta parte parece estar en la zona CHW. Mi idea es muy sencillo. Cambie las reglas de zona en esta sección pequeña para permitir la construcción de alojamiento por derecho. Esta tierra puede llenarse de casas en hilera o departamentos y la gente que vivirían en ellos podría caminar a las tiendas del Town Center, y las tiendas al otro lado de Carson.

Si esta es una idea mala, no habrá un mercado por las viviendas y nada cambiará. Ahorita, la barrera real a cambiar esa tierra a algo útil es las reglas de zona. Este concepto se llama mezclando usos de tierra. Es una manera maravillosa de hacer que la gente usa coches menos. La idea no requiere tocando ningun espacio de estacionamiento (todos sabemos que el mundo parece que terminará condo eso pasa). Solo puede ser bueno para los negocios allá, ya que tendría una base de clientes naturales viviendo allá. Además parte de la tierra podría ser convertido en un parque verdadero.

¡Hágalo Long Beach! ¿Que es un "centro de estilo de vida" sin gente viviendo allá?

Sunday, January 1, 2012

Urbantunities: Long Beach Town Center


Yes, "urbantunity" means "urban opportunity". Now, on to the opportunity. The Long Beach Town Center is a large automobile oriented shopping center (a "lifestyle center" in industry parlance) in the northeast corner of the City of Long Beach, nestled between the 605 freeway, Carson, a wide arterial street, the San Gabriel River channel (complete with bike path) and El Dorado Park, safely fenced off to the south.

Here's a zoning map. The western part of the site is zoned "CHW": commercial, Regional Highway District. The eastern part of the site is zoned "CCA" the (this is the real name) Community Automobile Oriented District. In both of these zones residential uses are severely restricted. Houses and apartments are out, but apparently you can build an "artist studio with residence" with something called an administrative use permit.

Notice in the live Google map above that there is a large empty lot south of Carson and west of Town Center Drive. At street level it's clear that this is not a park. It's just a big grassy field. Although I could be mistaken, this area seems to be within the CHW zone. My idea is really simple. Change the zoning of this one little section and allow for the construction of housing by right. That area could fill up with townhouses or apartments and the people who lived in them could walk to all the stores in the Town Center, as well as the shops across Carson.

If this is a bad idea, there will be no market for the housing and nothing will change. Right now, the real barrier to turning the vacant lot into something useful is regulatory: the zoning. This concept is called mixing land uses. It's a wonderful way to get people to drive less. The idea doesn't require touching any of the existing parking (we all know the world seems to end when that happens). It can only benefit the nearby businesses, since they would have a built-in customer base. Part of the site could be turned into a real park to boot.

Do it Long Beach! What's a "lifestyle center" without people living in it?