Saturday, May 25, 2013

The Beautiful Incrementalism of Mixed-Use Parking Garages

Uptown Whittier's parking garage makes room for storefronts.
Photo: Google Maps Street View

My gut has been telling me that two hypotheses about urban planning and blogging are probably true. The first is, you get farther with honey than with vinegar. In other words, I'd rather find things I like and praise them, than find things I don't like and criticize them. Keeping things positive is good. It makes people think instead of feeling defensive. The second hypothesis is that prevailing attitudes make changing cities really hard in a lot of places and therefore, progress should be celebrated even when that progress is very small or incremental.

In that spirit, I'd like to celebrate the beautiful incrementalism of mixed-use parking garages. As Jeffrey Spivak noted in the May/June 2013 issue of Planning Magazine "more garages are incorporating mixed uses, by adding stores and restaurants, and developers don't want customers' first impressions to be of some ugly, generic facade" (p. 23). The beautiful thing about a mixed-use garage is that it's an improvement for people who are trying to get around on foot relative to a lot of conditions that are common today. First of all, a given amount of parking can be handled with relatively little land compared to a surface lot. That means destinations aren't as spread out and walking distances are shorter. Secondly, by adding storefronts to a garage, there is no interruption in the sequence of interesting things for people on foot to look at. In this way garages can fit more gracefully into an urban environment and avoid disrupting it.

As we strive towards a more sustainable future with less driving and more efficient land use, it's worth remembering that mixed-use garages can make a place better for both cars AND pedestrians. In a lot of contexts, that's real progress.

Mejorando la estación Norwalk de la Línea Verde

Una vista aérea de la estación Norwalk de la Línea Verde y sus dos aparcamientos.
Foto: Mapas Google.
En mi experiencia, hay una cosa que encontrarás si llegas a la estación Norwalk (California) de la Línea Verde por coche en medio de un dia de la semana: frustración. La estación es tan popular con los motoristas que quieren dejar sus coches y montar el tren que va en medio de la autopista 105 o subir a uno de los autobuses que reunen allá que todo de sus 1,502 espacios de estacionamiento para coches típicamente están llenas.

No tiene que ser así. El éxito de este aparcamiento debe ser aumentado en por lo menos dos maneras conectadas: cobrando por el estacionamiento y construyendo edificios de estacionamiento. Actualmente, la oferta entera de estacionamiento en la estación consiste en dos aparcaimentos connectados que están gratis. La primera razón por que cobrando por el estacionamiento es una buena idea es que ayudará en controlar la demanda. Hay pocas cosas más irritantes como motorista que tener que desperdiciar su tiempo y gasolina buscando un espacio que no existe. ¿Cuanto cobrar? No sé, pero sé que el precio correcto debe ser encontrado por la experimentación. Empieza bajo, digamos un dólar por el día y examina como eso afecta la demanda. Si el aparcamiento todavía no tiene espacios disponibles, aumenta el precio. Si el apacamiento llega a ser mitad vacío, baja el precio. Intenta llegar a un precio en que la mayoría de los espacios están llenos, pero hay espacios suficientes que la gente no llega en vano.

Ahora la fase segunda del plan: que hacer con todo ese dinero. Digo usarlo por bonos para construir dos edificios de esacionamiento. Típicamente estaría a favor de mezclando mucha urbanización orientada al transporte público, es decir, gente viviendo o trabajando al lado de la estación. Sin embargo, en este caso, esa estrategia sería problemático. En primer lugar, el sitio es directamente al lado de la autopista 605 significando que cualqueir alojamiento sería expuesto a mucho ruido y contaminación. Tiendas de menudeo no tendría la proximidad a calles arteriales que típicamente es deseado en el Condado de Los Ángeles, aunque creo que unas tienditas en los edificios de estacionameinto pueden sobrevivir por el tráfico de transporte público. Oficinas probablemente serían mejores que hogares, pero temo perder demasiados espacios de estacionementio en un aparcamiento tan popular. Cualquir edificio tendría que ser alto para usar la tierra en manera suficientemente eficiente, y el sitio está directamente al lado de casas separadas, cuyas residentes típicamente no quieren tales dramaticos cambios en altura.

Ubicaciones propuestas para los edificios de estacionamiento.

¿Por qué no construir dos edificios de aparcamiento, una tras otra? Constrúyelos en el lado oeste del aparcamiento más grande. Por evitar el lado este, los edificios serán puestos a una distancia de las casas y así no parecerán tan grandes. Eso bajará la oposición al proyecto y reducir los impactos visuales y de ruido en las casas. De hecho, poniendo los edificios allá quizás reducirá el ruido que viene de la autopista. Por construir un edificio tras otro, menos espacios de estacionamiento serán perdidas a la vez. Cuando el primer edificio es completo, probablemente habrá más espacios que antes aun con los espacios que pierdes cuando construyes el edifico dos. Ya que hemos empezado cobrando por el estacionamiento en esta situación, el precio puede ser aumentado para controlar la demanda cuando el estacionamiento es más escaso. Las estructuras aun pueden hacer una señal a los motoristas del 605: "¡salete de ese tráfico miserable y monta el transporte público!"

Debemos mejorar la estación Norwalk de la Línea Verde para ayudar que el transporte público en el sureste del Condado de Los Ángeles llegue a su potencial completo.