Sunday, January 24, 2016

Como reglas federales trabajan en contra de proyectos urbanos

Edificios que ayudan al peatón en la escala de estas casas en hilera de tres pisos reciben poco apoyo federal y las versiones de mezclados usos con tiendas en el primer piso son dificiles de financiar por las reglas federales.  Foto: Asociación del Plan Regional.
Acabo de leer un informe excelente por Christopher Jones y Sarah Serpas de la Asociación del Plan Regional.  Las consequencias no previstas del financiamiento de alojamiento (2016) habla de como las reglas federales dan préstamos y garantías de préstamos principalmente a edificios de baja densidad que dependen de cocohes como casas separadas, lo hacen difícial financiar edificios bajos de mezclados usos, y han causado que los bancos ven edificios bajos de mezclados usos como un producto "inconforme," que hace que los bancos no quieren dar préstamos para este tipo de estructura.  Sin apoyo federal y con dificultades in el financiamiento privado, edificios bajos de mezclados usos son más difíciles construir, aunque más estadounidenses quieren vivir en vecindarios en que se puede caminar y estos tipos de edificio son más facil aprobar a nivel local que edificios más altos.  Esto daña la capacidad de caminar pero también es más difícil enfrentar la pobreza mientras los vecindarios con concentraciones de pobres no reciben inversiones suficientes.

Segun este informe, 81% de préstamos y garantías de préstamos federales apoyan a la propiedad de casas separadas.  Este forma de alojamiento de baja densidad lo hace difícil lograr una alta capacidad de caminar ya que difunde la población a través de una área grande que significa que los servicios comerciales no se pueden ubicar cercas de muchas personas.  Del 19% de los préstamos y garantías de préstamos federales que van al alojamiento multifamiliar (casas en hilera y departamentos) el espacio y ingreso comercial que reciben apoyo es de 10-25% del edifico máximo.  Esto quiere decir que es difícil o imposible recivir apoyo federal por un edificio de mezclados usos que tiene menos que cinco pisos.  En muchas comunidades, códigos de zona prohiben edificios de cinco pisos o más.  Edificios más bajos que son más fácil aprobar a nivel local no pueden recibir apoyo federal.  Reglas federales que no dan préstamos y garantías de préstamos federales implican que estos edificios tienen riesgos más altos, pero los autores encontraron que esto no es cierto, y de hecho el reisgo financiero es más bajo para proyectos en áreas de mezclados usos con capacidad de caminar que para proyectos en áreas de usos separados y baja densidad.  Muchos bancos no dan financiamiento a edificos "inconformes" como edificios bajos de mezclados usos.  Como resultado, estos proyectos son más difíciles y más caros financiar, y los usuarios de ese espacio pagan ese precio, si el edificio tiene la suerte de ser construido.

Típicamento enfoco en los obstáculos muy serios que códigos de zona locales ponen en la urbanización, pero los obstáculos que vienen del gobierno federal son muy serios también.  No es un accidente que los edificios bajos de mezclados usos, el tipo de edificio que puede ser el próximo paso en la capacidad de caminar para la mayoría de comunidades estadounidenses, son difíciles financiar y construir.  Las reglas en contra, de los locales a los federales vienen de una época anterior en que la ideología dominante fue separar los usos de tierra y fomentar un sistema de transporte basado en los coches.  Muchas personas ahora ven problemas en ese modelo orientado en coches, pero nuestras reglas federals todavía bloquean los tipos de edificios que pueden cambiar nuestros vecindarios.

Lee el informe (es solo ocho páginas) y escribe tus representantes federales y Presidente Obama diciéndoles que necesitamos más apoyo federal para alojamiento multifamiliar, que debemes subir los porcentajes de área comercial en edificios que pueden receibir apoyo federal y que debemos hacer un mercado secundario para préstamos para edificios de mezclados usos como el mercado secundario que hace más fácil financiar edificios "normales."

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