Friday, January 1, 2016

Santa Ana dice sí a los departamentos de abuela

¿Permitirá EE.UU. más casitas adorables para abuela . . . en los suburbios?
Derechos de autor, American Planning Association
Foto por Carolyn Torma, 2006

KPCC recientemente hizo un reporte sobre los esfuerzos de la Ciudad de Santa Ana reducir las restricciones en departamentos de abuela.  Me gustaría pasar unos minutos explicando que significa y porque es un asunto tan importante para nuestra sociedad y sus luchas con el costo de alojamiento y una población más vieja.  Como cualquier política de planificación urbana, esta es controvertida.

Las ciudades californianas tienen planos y códigos de zona que determinan cuales usos de tierra se permiten en cuales áreas y en que densidad.  Estos planos son la razón por que probablemente no vives cerca de una fábrica ruidosa y con mucha contaminación de aire como fue común en las ciudades industrales del siglo XIX.  Todavía estamos a menos que cien años de la decición Euclid (1926) en que la Suprema Corte dijo que las reglas de zona son bien con la Constitución.  Es justo decir que el primer siglo de reglas de zona en EE.UU. ha sido caractertizado por requísitos de separación de usos de tierra en zonas residenciales, comerciales e industriales y requísitos para áreas grandes de baja densidad.  En un contexto residencial, la densidad se mide en unidades por acre (o hectárea fuera de EE.UU).  Uno de los tipos más comunes de zonas residenciales se llama R-1 (residencial de una familia).  Una zona R-1 típicamente requiere que no haya más que una unidad de vivienda en un lote.  Por tanto los formas de alojameinto como casas en hilera y edificios de departamentos no se permiten en zonas R-1.

La crítica nuevourbanista de las reglas de zona es básicamente que esto es una correción demasiada extrema.  Si la ciudad industral del siglo XIX tuvo demasiado densidad y mezclas malas de usos, las ciudades contemporáneas de baja densidad, creadas por las reglas de zona, separa los usos demasido y hace demasiado difícil construir alojamiento económico para la gente de medianos y bajos ingresos.  No hay que vivir al lado de una fábrica, pero no se puede caminar a la tiendita del rincón, hay que manejar para casi cualquier viaje, y el alojamento está caro porque las formas de alojamiento de densidades más altas, que pueden dividir el costo de tierra por muchas unidades son ilegales construir.  Tierra costosa está bien si eres un dueño de tierra, pero no tanto si rentas y si eres un comprador de casa por primera vez.  El alojamiento costoso hace comunidades más exclusivas, menos diversos y por tanto menos interesantes y menos justas.

La idea de departamentos de abuela o "unidades de alojamento auxiliares" como se puede llamarlos en lenguaje más oficial, es tomar una propiedad con una casa y poner otra casita.  Esta estrategia tiene muchas ventajas desde una perspectiva urbanista.  Por ejemplo:
  • La población estadounidense se encuentra más vieja y alojameintos de abuela permiten que la gente de edad mediana cuiden a sus padres viejas (o hijos adultos) en su propiedad mientras todavia permitirlos un grado de privacidad y independencia.
  • Los departamentos de abuela se pueden introducir en un vecindario de suburbia sin cambiar la apariencia y sentido del lugar (p.ej. casitas de un piso en yardas de atrás).
  • Departamentos de abuela añaden alojamiento muy necesitado en lugares costos como Los Ángeles, aun para los que no son abuela.
  • Los departementos de abuela añaden la densidad, que hace más probable servicio de tranporte público más frequente y usa la infraestructura como veredas, calles, etc.  Si son planeados con inteligencia (es decir ubicado cerca de áreas comerciales), las unidades de abuela pueden aumentar la capacidad de caminar a tiendas, servicios y empleos, que es bueno para el medio ambiente (menos manejar) y bueno para la salud (más ejercicio).
Por el otro lado casitas de abuela no son amadas universalmente.  Argumentos en contra probablemente incluirían:
  • Miedo que causen más ruido
  • Miedo que causen falta de privacidad
  • Mideo que dificulten el estacinamiento en la calle
  • Miedo que introduzcan arrendatarios en el vecindario (que es visto por unos como algo negativo)
Como ciudades consideran si deben permitir departamentos de abuela, tendrán que considerar estos miedos.  En unos lugares, el argumento "no" será más fuerte políticalmente y prevenirá las casitas.  Creo que lo bueno de departementos de abuela es más grande que lo malo, pero tengo unos consejos para los que consideran cambios a las reglas de zona permitirlos:
  • Hay que hablar con la comunidad.  Debes presumir que unas personas no serán felices con departamentos de abuela y debes trabajar sus preocupaciones lo mejor que puedes.
  • Reglas de zona pueden enfrentar las preocupaciones.  Aunque no me gusta reglas que requieren una cantidad mínima de espacios de estacionamiento, requerir un espacio extra para una casita de abuela puede convencer a los de más que no habrá demasiados coches en la calle.  Reglas de zona también pueden tener distancias de líneas de propiedad, límites de altura y límites de área de suelo que pueden enfrentar preocupaciones de privacidad y ruido.
  • Requerir un permiso de uso condicional, aunque es demasido burocracia para mi gusto, puede asegurar que una reunión pública se hará para cada casita de abuela y que las estructuras pueden ser quitadas si no siguen condiciones razonables de aprobación.
  • Di cuentos sobre las personas que son ayudados por los departamentos de abuela.  La mayoria de personas no piensan en el cuidado de sus padres viejos hasta que estén en esa situación.  Una vez que la situación ocurra, puede ser una experiencia que cambia la vida.  Mucha gente que vive en suburbia son prácticos y quieren usar su propiedad para cuidar a sus amados.  Si no es abuela, es probablemente su hijo adulto que acaba de regresar de la universidad, intentando ser independiente financialmente.

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