Saturday, February 13, 2016

Manejando el diseño de departamentos bajo la influencia de reglas de zona

Este edificio de departamentos de escala modesta de dos pisos en la calle Scott en Whittier, CA no sería permisible debajo de muchos códigos de zona actuales.  Foto: Asesor de Impuestos del Condado de Los Ángeles.

El Condado de Los Ángeles está en medio de una crisis de alojamiento económico.  59.8% de los alquiladores y 50.5% de los dueños de hogares con una hipoteca pagan más que 30% de su sueldo en alojamiento [1].  Pagar más que 30% de su ingreso en alojamiento, en los ojos del Departamento de Alojamiento y Urbanización, hace una carga de costo que puede hacerlo difícil pagar otras necesidades como comida, cuidado de salud, transporte, etc. [2].  ¡Qué barbaridad!

Reglas de zona tienen un impacto profundo en donde o si se puede hacer alojamiento nuevo para satisfacer esta demanda.  A veces las reglas pueden matar un proyecto completamente.  Los más cínicos entre nosotros diríamos que las reglas de zona a veces son diseñados intencionalmente matar proyectos que son menos populares, como alojamiento multifamiliar (departamentos, casas en hilera, casas de dos viviendas, etc.).  Para unos, los departamentos tienen una conección con la pobreza, la gente de color, el crimen, el tráfico y la pérdida de carácter del vecindario y esos miedos forman parte de un cuento que intenta justificar la exclución de alojamiento multifamiliar de una comunidad.  Alojamiento multifamiliar es especialmente importante en lugares como el Condado de LA.  Ya que la tierra aquí es muy costosa, el costo de esa tierra tiene que ser dividido por muchas unidades de vivienda para que esas viviendas estén a la alcance de gente de bajos o medianos ingresos.

El edificio arriba puede ser usado para ilustrar como las reglas de zona pueden matar (o permitir) el alojamiento multifamiliar.  Según el sitio de internent del Asesor de Impuestos del Condado de Los Ángeles, el edificio tiene 10 unidades de vivienda y fue construido en 1958 [3].  El tamaño de la propiedad es 11,600 pies cuadrados, dando una densidad de 37.6 unidades por acre (o 92.8 unidades por hectárea para los partes métricos del mundo; por referencia casas separadas típicas de suburbia en EE.UU. tienen una densidad de entre 4 y 10 unidades por acre).  Fotos aéreos y Mapas Google Vista de Calle revelan que esta es una estructura de dos pisos con un aparcamiento atrás.  El aparcamiento tienen 11 espacios para coches.  Si estabas escribiendo un código de zona para permitir este tipo de edificio puedes decir algo como "se requiere un espacio por unidad más 10% para estacionamiento de huéspedes" o no tener un mínimo.  Muchos códigos de zona que existen hoy requieren más que un espacio por unidad para departamentos y casas en hilera.  De hecho, el Código Municipal de Whittier requiere dos espacios hoy (WMC Sección 10.25.070).  Piense en eso por un segundo.  Debajo del código actual, este edificio requerería por lo menos 20 espacios como un proyecto nuevo (quizás más, no soy un experto en este código).  Mira el foto aéreo.  ¿Como se puede poner nueve más espacios de estacionamiento allá?  No se puede.  No sin demoler el edificio y empezar de nuevo.  Probablemente tendrías que diseñar el edificio como una estructura de tres pisos con el primer piso dedicado a estacionamiento, así subiendo el costo de construcción muchíssimo, con la presunción que el código aun permite edificios de tal escala.  No debemos olvidar que unas personas viven solos (25.6% de hogares del Condado de LA) o no tienen vehículos disponibles (9.8% de hogares del Condado de LA) [4], pero sin embargo cada departamento nuevo necesita dos espacios fuera de la calle.  ¿Loco no?  No si a ti te importa más la posibilidad de la gente estacionandose el la calle que el alojamiento económico.  No puedo creer que estoy escribiendo esto, pero ¡teníamos reglas mucho más inteligentes en 1958!

Otra manera en que los códigos de zona pueden matar a los proyectos de departamentos es por requerir mucho espacio abierto.  Sé lo que piensas.  ¿No es espacio abierto una buena cosa?  Pues sí.  Pero si requieres cientos de pies cuadrados de espacio abierto en un proyecto multifamiliar, el efecto será reducir la cantidad de viviendas que se puede construir.  Un balcón normal es de más o menos 50 pies cuadrados.  Requerir mucho más que esto en espacio abierto puede causar problemas mientras los arquitectos luchan para poner edificios, espacios abiertos, estancionamiento, entradas de coches en un sitio finito.  ¿Porque no permitir que la gente decide cuanto espacio abierto necesita y permitir que el mercado responda a eso en vez de hacerlo a través de reglas de gobierno?

Estos son un par de ejemplos de como las reglas de zona bloquean alojamiento multifamiliar que se necesita mucho.  Solo cambiará si mucha gente despierta y insiste en algo mejor de sus políticos locales, ciudad por ciudad, a través del Condado de LA y el país.

-----
[1] 2010-2014 Encuesta de Comunidades Estadounidenses, Tabla DP04 por American FactFinder
[2] "Affordable Housing", Sitio de internet de HUD
[3] Sitio de internet del Asesor de Impuestosos del Condado de LA
[4] American FactFinder, Tablas S2501 y DP04

No comments:

Post a Comment