Sunday, September 18, 2016

Destino de dos atrevidos propuestas de ley de casitas de abuela en manos de Gobernador Brown

He seguido con mucha atención dos proposestas de ley que acabaron de ser aprobadas por la Legislatura de California y que Gobernador Brown está considerando: SB 1069 (Wieckowski) y AB 2299 (Bloom).  El destino de estas propuestas de ley será decidido por el Gobernador antes del fin de Septiembre.  Cualquier decición que hace tendrá un efecto significativo en la crisis de alojamentio asequible del estado.  De hecho, "crisis" no da justicia a la situación.  Quzás más bien "cri-pocalipsis-ástrofe" sería más correcto.  En nuestro estado, 57.2% de los arrendatarios gastan más que 30% de sus ingresos en el alojameinto y 45.7% de los dueños de casa con una hipoteca gastan más que 30% de sus ingresos en el alojamiento (2010-2014 Encuesta de Comunidades Estadounidenses, "Características de Alojamiento Escogidas").  ¡30% es lo máximo considerado económico por el Departamento Federal de Alojamiento y Urbanización!

Estas propuestas de ley son muy significativos ya que requerirían los gobiernos locales decir "sí" a "unidades de alojamiento auxiliares" que son propuestas para un espacio que ya existe en una casa o una estructura auxiliar (por ejemplo un garaje separado de la casa), siempre y cuando que esas unidades pasan por el típico proceso de comprobación de planos estructurales (para mostrar que reunen los reqísitos del código de construcción para espacio habitable) y obtener permisos e inspecciones.  Estas propuestas de ley también pondrían un máximo en cualquier local requísito de estacionamiento fuera de la calle (máximo de un espacio por unidad o un espacio por recámara).  La otra cosa muy importante es que las propuestas de ley permiterían que estacionamiento en tándem en la entrada de coches satisface el reqísito (significando que la mayoría de casas en los suburbios fácilmente podrían cumplir.  Pero espera, hay más, ya que las propuestas de ley proíben requísitos mínimos de estacionamiento fuera de la calle para las unidades de alojamiento auxiliares en muchos casos, incluso cuando la propied se ubica dentro de 0.5 milla (0.8 km) de transporte público o cuando la unidad es parte del espacio de una casa o una estructura auxiliar que ya existe.

Para tomar un ejemplo, digamos que tienes una casa unifamiliar con un garage separado en su yarda de atrás.  Sus padres se vuelven más viejos y tienen problemas vivir solos.  Te gustaría cuidarlos, pero tenerlos viviendo en su casa reduciría su privacidad y sentido de dignidad.  Los asilos de ancianos son costosos, y quizás te sientes que son impersonales.  Tu garage está lleno de basura y nunca lo usas para estacionar coches.  Decides que quieres convertirlo a una casita de abuela.

Vas a la ciudad en que vives y hablas con un planificador para entender como empezar.  El planificador te dice que convertir el garage no se permite.  Tu propiedad esta en una zona de casas unifamiliares.  El código de reglas de zona requiere un garage de dos coches para su propiedad.  El código también prohíbe tener más que una unidad de alojameinto en la propiedad.  Ya que eres muy bien informado, preguntas "¿Pero no tiene California ya una ley que permite unidades segundas?"  El planificador responde "Sí, pero esa ley permite que las ciudades pasan una ordenanza decidiendo donde se permiten esas unidades.  Nuestra ordenanza particular no permite tales unidades en su propiedad.  Regresas a casa más que un poco enojado, y empiezas planeando mandar tus padres a ese asilo de ancianos.

Si SB 1069 y AB 2299 pasan, esa conversación será muy diferente.

Vas a la ciudad en que vives y hablas con un planificador para entender como empezar.  El planificador te dice que gracias a cambios recientes en la ley estatal, tu idea de convertir el garage a una casita de abuela puede ser aprobada, y que no se requiere más estacionamiento.  Solo necesitas preparar planos para mostrar como vas a convertir el garage a espacio habitable, ganar la aprobación del Departamento de Construcción, obtener permisos, construir la conversión y llamar para inspecciones.  Vas a través del proceso, y el garage que antés fue tu basurero grande es ahora una casita modesta que suministra alojamiento a tus padres en una manera segura y con dignidad.  Tus padres, ellos que te cuidaron desde pequeño y ahora necesitan tu cuidado en el crepúsculo de sus vidas.

Mira, yo sé que hay otro lado de este argumento.  Estas propuestas de ley serían un cambio significativo desde las condiciones que ya existen.  El otro lado discutirá que reducir la autoridad local para regular las unidades auxiliares causará demasiado gente estacionando en la calle, más ruido y pérdida de privaciadad.  Este argumento básicamente es el deseo de preservar el estilo de vida en los suburbios: una casa en cada propiedad y mucho estacionamiento gratis en la calle.  La gente trabaja duramente para comprar sus casas, entonces ¿por qué tendrían que soportar condiciones más urbanas en su vecindario de los suburbios?  Cuando abuela fallece, ¿no irá esa "casa de abuela" a cualquier inquilino que no tuvo la capacidad de entrar el vecindario en la manera correcta?  ¿No dañaría eso el tejido social de la comunidad?  ¿No aumentaría el riesgo de crimen?  ¿No han tenido los gobiernos locales el poder de decidir lo mejor para sus comunidades?  ¿Por qué las elitistas en Sacramento intentan alimentarnos con "crecimeinto inteligente" por fuerza?  Estes argumentos han sido hechos por la Liga de Ciudades de California.  Aun el Capítulo de California de la Asociación Americana de Planificación ha cabildeado preservar más de la autoridad local tradicional para imponer requísitos de estacionamietno.

Creo que la crisis de alojamiento asequible en California ha llegado a ser tan malo que la Legislatura empieza quitar partes de la autoridad de regular uso de tierra que tradicionalmente ha dado a gobiernos locales.  Veo esas propuestas de ley como una continuación de esa tendencia.  Al final del día, se trata de los valores.  ¿Crees que aumentar las oportunidades de alojamiento es más importante que preservar la concepción "tradicional" de la vida de los suburbios?  Es proteger la tierra natural de la urbanización tan importante que permitirás más densidad en las áreas ya urbanizadas?

Las casitas de abuela no son la única solución posible.  Con más áreas realmente urbanas sería más fácil dejar más de los suburbios como son.  Pero este tipo de urbanización densa a menudo enfrente oposición fuerte de los propietarios y a veces aun desde los inquilinos.

Para mí la decición es fácil.  Abuela gana.  Por eso los abogados de alojamiento asequilbe, grupos de negicios, AARP, y gente regular intentando cuidar a sus padres por todas partes del estado han apoyado estas propuestas de ley, que han pasado con más que 2/3 de los votos en ambos cámaras de la Legislatura.  Escribe al Gobernador Brown hoy y decirle firmar a ley SB 1069 y AB 2299.

No comments:

Post a Comment