Thursday, June 29, 2017

Riding the Unicorn: The Quest for Homeownership in Los Angeles County

For far too many people in Los Angeles County, being able to afford a home of your own is about as likely as taking a ride on a unicorn.  But for those of you interested in riding the unicorn, consider these facts.

According to CoreLogic's, Southern California Home Resale Activity Report for May 2017, the median price of a detached home in LA County is $585,000, while the median priced condo will set you back $492,000.  What does that actually mean in practical financial terms?  To answer that question I'll use Google's mortgage calculator.

Detached House Example
Let's say you're trying to buy the median-priced detached house.  To be prudent, and avoid paying mortgage insurance, and protect yourself from being underwater if your home value dips, you should save up the traditional 20% down payment, which in this case is a mere $117,000.  Good luck saving that in one of the most expensive rental housing markets in the country.

But okay, let's say you managed to save it up.  You still need to borrow $468,000.  We'll assume you're signing up for a 30-year fixed-rate mortgage at 3.75% interest.  I can say from personal experience that interest rate is about right.  Your base mortgage payment is $2,167 per month.  You also have to pay property taxes, which in LA County will run you about 1% of the purchase price per year, which works out to $488 per month.  We should also budget $100 per month for homeowner's insurance and $200 per month for repairs.  If you don't like my assumption about repairs, wait until your roof starts leaking and then tell me why you don't think that repairs are a perfectly predictable expense that you need to save up for.

Add up all of that up and you're at $2,955 per month in housing costs.  The federal government's affordability standard is spending no more than 30% of your income on housing costs, so . . .

Monthly Income * 0.3 = $2,955
Monthly Income = $9,850

You need to make $9,850 per month or $118,200 per year to afford the median priced detached house.  How much does the typical household in LA County make (median household income)?  $59,134, according to the 2015 American Community Survey.  If the average household in LA County roughly doubled its income, it could afford the median-priced detached house in LA County.  Well that's depressing.  What was the deal with that condo again?

Condo Example
20% down payment: $98,400
Mortgage Amount: $393,600
Mortgage Cost: $1,823 per month (30-year fixed-rate loan at 3.75% interest)
Property Taxes: $410 per month (1% of purchase price per year)
Insurance: $100 per month
HOA Dues: $300 per month
Home Repairs: $100 per month (lower than above because HOA handles exterior stuff)
Total Monthly Cost: $2,733
Monthly Income Needed for Affordability: $9,110
Annual Income Needed for Affordability: $109,320

The condo is a bit more affordable, but you still need to be well above the county median income to avoid overstretching yourself financially.

The moral of the story is if you want to ride the unicorn, be prepared to pay, a lot.  If we want more people to be able to ride the unicorn and enjoy stable housing costs (and we should) we need to build a lot more housing in LA County to address the severe shortage that we have.

Casas separadas, ¿permitir o exigir?

He pensado recientemente que hay una diferencia grande entre permitir casas separadas y exigirlas.  Nuevourbanistas como yo enfatizan lo bueno de las comunidades más densas, ya que ahorran tierra, apoyan formas de viajar aparte de manejar, etc.  ¿Eso significa que las casas separadas son malas?  Creo que no.  A veces la tierra está barata y no hay mucha necesidad de urbanizarla en densidades altas para hacer el alojamiento económico.  Más tarde, quizás décadas en el futuro, la tierra llega a ser más costoso y entonces dividrla por muchas unidades (a través de grupos de casitas en una propiedad, casas en hilera o departamentos) puede ser una manera buena hacer el área alcanzable para más gente.

Reglas de zona que permitan nada más que casas separadas son problemáticas.  Estas reglas, que se encuentran en la mayoría de ciudades estadounidenses, se usan para parar la construcción más densa.  Esta es la razón principal por que el alojamiento es tan costoso en tantas ciudades.  La Oficina de Análisis de Legislación de California ha notado que esta escacez de alojameinto es el raíz de la crisis de alojamiento.

Lo que tenemos es un sistema en que los vecinos tienen mucho control sobre lo que hacen los propietarios, pero los propietarios no tienen mucho control sobre su propia tierra.  Esto ha causado unas alianzas interesantes, como mostrado en este video libertario en las activistas progresivas que lideran el movimiento "sí en mi yarda de atrás" (YIMBY) de San Francisco.

Construir más alojamiento en áreas urbanas que ya existen tiene muchos beneficios.  Es mejor para el medio ambiente que la urbanización de baja densidad (por ahorrar tierra y reducir la necesidad de manejar un coche).  Hace una área más abierta a los pobres y gente de color.  Significa un uso de infraestructura más eficiente que pone un cargo más ligero en los que pagan impuestos.  He hecho mi paz con casas separadas.  No son mi preferencia personal (prefiero el urbanismo en que se puede caminar y las formas más densas de alojamiento que lo apoyan).  Sin embargo, no son malos, siempre y cuando que no prohibes todo el resto.  Vive y permitir vivir.

Sunday, June 11, 2017

Single-Family Homes: Allow or Require?

It has occurred to me recently that there is a big difference between allowing detached "single-family" homes and requiring them.  New urbanists such as myself emphasize the value of denser living arrangements, because they save land, promote forms of travel besides driving and so forth.  Does that make single-family homes bad?  No, I don't think so.  Sometimes land is cheap and there isn't much need to develop it at higher densities to make it affordable to people.  Later, maybe decades later, the land may become more expensive and then dividing that expensive land over many units (e.g. through bungalow courts, townhomes or apartments) can be a good way to ensure that more people can afford to live in the area.

Zoning regulations that allow nothing but single-family homes are problematic.  These regulations, which are found in most American cities, are used to prevent property owners who want to build more densely from doing so.  This is a major reason why housing is so expensive in so many cities.  The California Legislative Analyst's Office has pointed to this housing shortage as the primary driver of the state's housing affordability crisis.

What we have is a system where neighbors have a lot of say over what property owners can do with their land, but property owners don't have much control over their own land.  This has led do some interesting alliances, as shown in this libertarian video on the progressive activists leading San Francisco's "yes in my back yard" (YIMBY) movement.

Building more housing in existing urban areas has a lot of benefits.  It's better for the environment than building low-density sprawl (by saving habitat and making people less reliant on driving).  It makes areas more accessible to the poor and people of color.  It means infrastructure is used more efficiently and places a lower cost burden on taxpayers.  I've made my peace with single-family homes.  They're not my personal preference (I prefer walkable urbanism, and the denser forms of housing that support it).  However, they are okay, as long as you don't ban everything else.  Live and let live.

Sistema de autobuses de Montebello mejora su sitio de internet

Una foto de pantalla del sitio de internet del sistema de autobuses de Montebello.  Haz clic para ampliar.

Yo no había visitado el sitio de internet del Sistema de autobuses de Montebello (SAM) por un rato y fue agradablemente sorprendido cuando regresé recientemente.  Han tenido horarios y mapas en formato PDF por lo menos por los años en que he usado el sistema, ¡pero ahora tienen un mapa interactivo basado en Google!  Muestra todas las paradas y rutas.  Cuando haces clic en una parada te dice cuando los proximos autobuses llegarán.  También muestra donde están todos los autobuses en el momento por la tecnología de sistema de posición global.  Si haces clic en el símbolo para un autobús te dice si está a tiempo o tardando (y por cuantos minutos).  Funciona razonablemente bien en mi computadora de escritorio y en mi teléfono celular (usando Google Chrome en ambos casos).  ¡Bien hecho!

El sitio de internet no es perfecto.  En mi navegador puedo ver el icono para apliar la mapa pero no el icono para retroceder.  Sin embargo, eso debe ser fácil resolver.

Nada de esto hace SAM un sistema de autobuses perfecto.  La cantidad de tiempo entre autobuses es decepcionante en muchas rutas y en muchos tiempos.  Nunca he sido aficionado de la línea corta en la Línea 10 con rumbo al este que termina en Pico Rivera en vez de Whittier.  De conjunto, el sistema sirve el área alrededor de Montebello y conecta a la Línea Dorada y el Centro de Los Ángeles pero eso no te ayuda mucho si vas con rumbo al norte o al sur más que unas millas.  Sin embargo, con un costo de $1.10, es más barato que las tarifas del Metro de Los Ángeles y usa gas natural para combustible que es menos sucio, ¿pues por qué no intentarlo a veces?  Con Trump sacando el país del acuerdo de París, necesitaremos todas la soluciones que podemos obtener.  Mejores sitios de internet hacen el proyecto de no usar un coche, ahorrar dinero y reducir tu impacto ambiental más fácil.

Saturday, June 3, 2017

Montebello Bus System Steps Up Its Web Game

A screen shot from the Montebello Bus Lines website.  Click the image to enlarge.

I hadn't been to the Montebello Bus Lines website in a while and I was pleasantly surprised when I went back recently.  They've had PDF bus schedules and a system map up at least for the few years since I've been familiar with them, but now they have an interactive Google-based map!  It plots all the bus routes and stops.  When you click on a bus stop, it tells you when the next few buses will arrive.  It also shows you where all of buses actually are based on real-time GPS tracking.  If you click on the icon for a bus it will tell you if the bus is on time or behind schedule (and by how many minutes).  It works reasonably well on my desktop and on my cell phone (using Google Chrome in both cases).  Well done!

The website isn't perfect.  In my browser I can see the icon to zoom the map in, but not the icon to zoom it out, which would be kind of useful.  Still, that should be an easy kink to work out.

None of this makes MBL a perfect bus system.  The amount of time between buses leaves a lot to be desired on many routes and at many times.  I've never been a fan of the short line on Line 10 eastbound that ends in Pico Rivera instead of going all the way to Whittier.  Overall, the system serves "Greater Montebello" and connects to the Gold Line and Downtown LA but doesn't help you much if you're travelling in a north-south direction more than a few miles.  Still, at $1.10, it's cheaper than LA Metro's fares, and it runs on clean-ish-burning natural gas, so why not give it a try once in a while?  With Trump pulling out of the Paris Accord, we'll need all the climate solutions we can get.  Better transit websites make it that much easier to ditch the car, save money, and shrink your environmental footprint.

¿Son los nuevourbanistas santurrones?

Mira el último párrafo de este ensayito en The Source, el blog en Inglés del Metro de Los Ángeles.  La sugerencia es que los nuevourbanistas son santurrones, que un diccionario define como "gazmoño, hipócritoa que aparenta ser devoto."  Pues la idea que los nuevourbanistas son santurrones es tanto un cargo de hipocresía y una implicación metafórica que el nuevourbanismo es como una religión que la gente acepta sin cualquier tipo de evidencia.

Definitivamente me considero nuevourbanista, significando, en breve, que pienso que sería asombroso si las ciudades tuvieran más densidad y mezclados usos de tierra para tener más oportunidades de alojamiento, más maneras de transporte que manejar y destruir menos tierra natural.  La Carta del Nuevo Urbanismo es un resumen bastante bueno de lo que es en nuevourbanismo.

Primero, permítenme decir esto: la crítica es buena.  Debemos examinar las cosas que creemos y tener la voluntad de cambiar nuestras ideas si vemos pruebas convincentes que estamos en error.  El nuevourbanismo es muy crítico de modelos convencionales de urbanización de baja densidad, que son amados por muchos.  Es razonable presumir que si criticas algo, vas a enojar a ciertas personas y obtener una reacción.  Pues sería extraño si un nuevourbanista nunca había escuchado ninguna crítica del nuevourbanismo.  Si hablas mal del statu quo, el statu quo hablará mal de ti.

Segundo, ¿soy hipócrita en mi promoción del nuevourbanismo?  Sí y no.  Vivo en una casa en hilera, en un vecindario en que se puede caminar que busqué por mi propia voluntad, pero manejo mi coche mucho más que antes.  Pero espera, en nuevourbanismo no es una llamada de prohibir todas las coches.  La Carta dice: "En la metrópolis contemporánea, el desarrollo debería acomodar adequadamente a los vehículos.  Esto debería realizario [sic] en maneras que respetan al peatón y a las formas de espacio público."  Me encantaría poder montar transporte público a trabajar o vivir sin coche como hize en la escuela postgrado, pero desafortunadamente, el transporte público que me lleva desde donde vivo a donde trabajo no es muy bueno, y con un bebé de cinco meses de edad, no tengo la cantidad de tiempo libre que tuve antes.  Eso dicho, yo sé que mi uso de coche contribuye al cambio climático y efectos negativos de salud para la gente que vive cerca de carreteras y no he terminado la búsqueda de maneras de manejar menos mientras manteniendo una calidad de vida alta.  También trabajo con gente que tiene perspectivas muy diferentes que yo sobre lo que hace una ciudad buena, pero todavía trabajamos juntos porque esa es la cosa profesional hacer, y en la planificación, como en la vida, no siempre puedes estar con gente con que estás de acuerdo completamente 100% del tiempo.

Tercero, para mí el nuevourbanismo no es una religión.  De hcecho soy agnóstico, pues es extraño cuando la gente me dice que soy demasiado religioso, particularmente si la persona es religiosa.  Solo pienso que el nuevourbanismo es un sistema de ideas buenas, que me inspiró llegar a ser un planificador de ciudades y que quiero que más gente tiene la oportunidad de conocer.  La Carta no es un texto sagrado, sino un punto de salida para unas conversaciones muy buenas en cuanto a como hacer las ciudades funcionar mejor para todos. 

Pues respetuosamente sugiero que no soy santurrón, sino pienso que mi sistema de urbanización funciona mejor que los modelos convencionales en promover las cosas que son importantes para mí.  Si pasamos más tiempo haciendo nuevourbanismo y menos tiempo tienendo vecindarios de casas separadas alrededor de estaciones de trenes, permitiendo la existencia de paradas malas de autobús y subiendo las tarifas de transporte público, quizás no veríamos tantos cuentos sobre la bajada en el uso de transporte público en Los Ángeles.